나이스옥션 법원경매 광주 2025타경4044 [2] 전라남도 나주시 빛가람동 203-1 나주혁신도시스타타워 5층510호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 미래새한 · 평가일 2025.08.27

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 전라남도 나주시 빛가람동 소재 '빛가람동주민센터' 북동측 인근에 위치하는 나주혁신도시스타타워 제5층 제509호, 제510호로서, 인근에는 아파트단지, 관공서, 상업용 부동산 등이 소재하는 상가지대임.

교통상황

본건까지 차량 접근 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반 교통사정은 양호함.

건물의 구조

일련번호 가,나 : 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하1층/지상9층 건물 내 제5층 제509호, 제510호로서,
　외벽 : 치장석재, 강화유리 등 마감
　내벽 : 몰탈위페인팅, 타일 등 마감
　바닥 : 마루, 타일 등 마감
　창호 : 새시창호임.

이용상태

일련번호 가 : 공부상 용도는 병원이며, 현 공실임.
일련번호 나 : 사무소로 이용중임.

설비내역

위생설비, 급·배수설비, 화재탐지 및 경보설비, 승강기설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

사다리형 평지로서, 상업용 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

동측, 서측, 북측으로 3면이 보도 분리된 왕복4차로 아스팔트 포장도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 지구단위계획구역, 중로1류(폭 20m~25m)(2015-03-27)(접합), 가축사육제한구역(모든가축제한구역_빛가람동1,500m)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 혁신도시개발예정지구<혁신도시 조성 및 발전에 관한 특별법>임.

공부와의 차이

--

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미 상 임.
기　　타 : --

물건 비고

사무소로 이용중
미납관리비 (2026.4.22.현재 670,110원) 있음 2026.4.22.추가

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2. 물건 기본정보

2

사건번호: 광주지방법원 2025타경4044 (2)

소재지: 전라남도 나주시 우정로 106 (빛가람동), 나주혁신도시스타타워 5층 510호

토지면적: 42.86㎡ (약 12.97평)

건물면적: 96.40㎡ (약 29.16평)

용도: 제1종근린생활시설, 제2종근린생활시설, 판매시설, 의료시설, 교육연구시설, 업무시설, 운동시설

감정가: 199,000,000원

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 주OOOOOOOO

주요현황: 본 건물은 5층 509호(병원, 공실)와 5층 510호(사무소, 이용중)로 구성되어 있으며, 본 보고서는 510호 중심으로 작성되었습니다.

1.1. 입지조건

2

위치: 전라남도 나주시 빛가람동 소재 '빛가람동주민센터' 북동측 인근에 위치합니다.

주변환경: 아파트단지, 관공서, 상업용 부동산 등이 소재하는 활성화된 상가지대입니다.

교통: 차량 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다. 제반 교통사정은 양호한 편입니다.

건물구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하1층/지상9층 건물 내 제5층 509호, 510호입니다.

* 외벽: 치장석재, 강화유리 등 마감

* 내벽: 몰탈위페인팅, 타일 등 마감

* 바닥: 마루, 타일 등 마감

* 창호: 새시창호

설비내역: 위생설비, 급·배수설비, 화재탐지 및 경보설비, 승강기설비 등이 갖추어져 있습니다.

토지이용계획: 일반상업지역, 지구단위계획구역, 중로1류(폭 20m~25m), 가축사육제한구역, 혁신도시개발예정지구에 해당합니다.

1.2. 권리분석

2

말소기준권리: 2017년 3월 17일자 하나은행 근저당권 (을1)입니다.

인수되는 권리: 등기부상 모든 권리는 매각으로 인해 소멸될 예정이므로, 낙찰자는 권리상 깨끗한 소유권을 취득하게 됩니다.

등기부채권 총액: 439,000,000원

* 말소예정 권리 목록:

* 갑2: 소유권이전1번신탁등기말소 (2017-03-03)

* 을1: 근저당권 하나은행 (2017-03-17) 채권액 240,000,000원

* 을2: 근저당권 최해인 (2017-10-25) 채권액 199,000,000원

* 갑3: 압류 나주세무서장 (2025-01-03)

* 갑4: 압류 나주시 (2025-06-12)

* 갑5: 임의경매 하나은행 (2025-08-20) 채권액 193,027,990원

임차인 현황:

* 박 : 보증금 3,000,000원, 차임 400,000원, 전입/사업일자 2023-08-02, 대항력 없음.

* 주식회사승승엔지니어링: 보증금 3,000,000원, 차임 0원, 전입/사업일자 2023-12-27, 대항력 없음.

인수 보증금 합계: 0원. 모든 임차인은 대항력이 없어 낙찰자가 인수하지 않습니다.

1.3. 상권분석

2

주변 지역: 나주혁신도시 내 중심 상업지역에 위치하여 아파트단지, 관공서, 금융기관 등이 밀집해 있어 유동인구 및 잠재 고객 확보에 유리합니다.

업종 적합성: 본 물건은 제1종 및 제2종 근린생활시설, 판매, 의료, 교육, 업무, 운동 등 다양한 업종으로 활용 가능하여 높은 사업적 유연성을 제공합니다.

주변 시설: '빛가람동주민센터'가 인근에 위치하여 행정기관 이용객의 접근성이 좋습니다.

1.4. 생활정보

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주거 편의: 인근에 대규모 아파트단지가 조성되어 있어 직주근접 수요를 기대할 수 있습니다.

교통 편의: 나주혁신도시 내 주요 도로망과의 접근성이 뛰어나며, 대중교통 이용 또한 편리합니다.

주요 시설: 빛가람동 주민센터, 각종 병원, 은행, 문화 및 상업 시설 등 다양한 생활 편의 시설 이용이 용이합니다.

혐오시설: 주변 지역 조사 결과, 본 물건 인근에 부동산 가치에 부정적인 영향을 미칠 만한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

1.5. 잠재적 리스크

2

미납관리비: 2026년 4월 22일 기준으로 670,110원의 미납 관리비가 존재합니다. 물건명세서상 '매각으로 소멸되지 않는 권리'로 지상권이 언급되었으나, 통상적으로 미납 관리비는 낙찰자가 인수하게 되므로 입찰 전 반드시 관리사무소 등을 통해 정확한 인수 여부 및 금액을 확인해야 합니다.

공실 가능성: 본 건물 내 509호는 현재 공실 상태이며, 이는 전체 공간 활용 및 임대 수익률에 영향을 미칠 수 있습니다. 510호는 사무소로 이용 중이나, 임대차 현황 변동 가능성을 고려해야 합니다.

1.6. 종합 의견

2

본 물건은 나주혁신도시의 핵심 상권에 위치한 근린상가로, 뛰어난 입지 조건과 다양한 업종으로의 활용 가능성이 장점입니다.

등기부상 권리관계가 명확하여 인수되는 권리가 없는 안전한 투자 대상입니다.

주변 편의시설 및 교통망이 잘 갖추어져 있어 사업체 운영에 유리한 환경을 제공합니다.

다만, 미납관리비 인수 여부와 509호의 공실 상태는 투자 결정 전 반드시 확인하고 신중하게 검토해야 할 사항입니다.

1.7. 투자 포인트

2

나주혁신도시의 지속적인 개발 및 인구 유입으로 인한 상권 활성화 기대감이 높습니다.

다목적 활용이 가능한 건물 구조와 우수한 입지 조건은 임대 수익률 및 시세 상승 잠재력을 높입니다.

권리관계가 깨끗하여 투자 시 안정성이 확보됩니다.

안정적인 임대 수익 창출 또는 향후 시세 차익을 통한 투자 수익을 기대할 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

2

본 물건의 예상 입찰가는 감정가 199,000,000원을 기준으로 하되, 인수될 수 있는 미납관리비, 현재 임대차 현황, 주변 유사 물건의 실거래가 및 시세, 향후 예상 임대 수요 등을 종합적으로 면밀히 분석하여 결정해야 합니다.

인수되는 보증금이 0원이므로, 시장 분석 및 본 물건의 잠재 가치 평가를 통해 최적의 입찰가를 산정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.