나이스옥션 법원경매 광주 2025타경646 [2] 전라남도 나주시 남평읍 풍림리 66 전 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 태평양

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 전남 나주시 남평읍 풍림리 소재“원적마을”내[일련번호 1)], 남동측 인근[일련번호 2)]에 위치하며, 주변은 단독주택, 전, 답 등이 소재하는 순수 농촌지대로서, 주위환경은 보통임.

교통상황

본건 및 본건 인근까지 차량 진출입 가능하며, 근거리에 노선버스정류장 등이 소재하여 교통상황은 보통임.

형태 및 이용상태

일련번호 1) : 사다리형 평지로서, 단독주택으로 이용 중임.
일련번호 2) : 부정형 완경사지로서, 전으로 이용 중임.

인접 도로상태

일련번호 1) : 본건 남서측 및 북서측으로 폭 약 3m의 아스팔트 포장도로와 접함.
일련번호 2) : 지적도상 맹지이나, 인접필지로 출입 가능함.

토지이용계획 및 제한상태

일련번호 1) : 계획관리지역(2023-04-20)(계획관리지역), 자연취락지구, 가축사육제한구역(200m제한구역_그밖의 가축)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>임.
일련번호 2) : 보전관리지역(2023-04-20)(보전관리지역), 가축사육제한구역(200m제한구역_그밖의 가축)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(300m제한구역_염소, 개(육견제외))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>임.

제시목록 외의 물건

제시외건물 ㄱ) : 조적조 칼라강판지붕 단층, 주택, 약 58.2㎡임.
제시외건물 ㄴ) : 조적조 슬레이트지붕 단층, 창고, 약 12.5㎡임.
제시외건물 ㄷ) : 조적조 슬레이트지붕 단층, 창고, 약 13.8㎡임.
제시외건물 ㄹ) : 조적조 슬레이트지붕 단층, 창고, 약 18.7㎡임.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

해당사항 없음.

물건 비고

- 특별매각조건(농지취득자격증명 제출 요함-미제출시 보증금 미반환)
- 지상에 분묘 소재
- 수목 포함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 광주지방법원 2025타경646 (2)

소재지: 전라남도 나주시 남평읍 풍림리 66

용도: 전 (논밭)

감정가: 132,727,000원

토지면적: 1687.00㎡ (약 510.3평)

건물면적: 0.00㎡ (매각 대상 아님)

매각대상: 토지 매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 나주시산림조합 (추정)

1.1. 입지조건

본건은 전라남도 나주시 남평읍 풍림리 "원적마을" 내 및 인근에 위치하며, 주변은 단독주택, 전, 답 등이 소재하는 순수 농촌지대로서 주위환경은 보통 수준입니다.

차량의 진출입이 가능하며, 근거리에 노선버스정류장이 소재하여 교통 상황은 보통으로 평가됩니다.

일련번호 1) 토지는 사다리형 평지로서, 남서측 및 북서측으로 폭 약 3m의 아스팔트 포장도로와 접해 있습니다.

일련번호 2) 토지는 부정형 완경사지로서, 지적도상 맹지이나 인접 필지로의 출입이 가능합니다.

토지이용계획상 일련번호 1)은 계획관리지역, 자연취락지구, 가축사육제한구역에 해당하며, 일련번호 2)는 보전관리지역, 가축사육제한구역(200m, 300m)에 해당합니다.

1.2. 권리분석

본 경매 물건은 부동산강제경매 사건으로, 채권자는 나주시산림조합으로 추정됩니다.

말소기준권리는 2024년 5월 28일 접수된 나주시산림조합의 가압류(갑2)이며, 매각으로 인해 모든 권리가 소멸될 예정입니다. 인수되는 권리는 없습니다.

토지 등기부상 채권 총액은 약 301,287,195원입니다.

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없습니다.

임차인 현황: 인수 보증금 합계 0원. 현재 등기부 및 명세서 상으로 임차인은 확인되지 않습니다.

1.3. 상권분석

본건은 농촌 지역에 위치하여 주거 및 농업 활동이 주를 이루는 지역입니다.

인근에 단독주택 등이 분포하며, 농경지가 많아 지역 특성상 상업 시설은 제한적입니다.

주변 환경은 대체로 조용하고 한적한 농촌 마을의 특징을 보입니다.

1.4. 생활정보

본건은 농촌 지역에 소재하므로, 기본적인 편의시설(마트, 병원 등)은 차량 이동이 필요한 거리에 위치할 가능성이 높습니다.

대중교통 이용 시 근거리 버스정류장을 이용할 수 있으나, 배차 간격 등을 고려해야 합니다.

주변 환경은 농업 활동에 적합한 자연 친화적인 환경입니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 농지취득자격증명 제출 의무: 본건은 농지이므로, 취득 시 반드시 관할 시/군/구청에서 발급하는 농지취득자격증명을 제출해야 합니다. 미제출 시 매수 신청 보증금을 반환받지 못할 수 있어, 취득 전 사전 발급 가능 여부를 반드시 확인해야 합니다.

* 분묘 소재: 토지 지상에 분묘가 소재하고 있어, 분묘기지권이 성립될 여지가 있습니다. 분묘기지권은 등기 여부와 관계없이 분묘를 수호하고 관리하는 자에게 인정되는 권리로, 해당 분묘에 대한 권리 관계 및 향후 이용에 제약이 발생할 수 있습니다.

* 수목 포함: 감정평가서상 지상의 수목이 매각 대상에 포함되어 있으므로, 이에 대한 관리 방안을 고려해야 합니다.

* 맹지 (일련번호 2): 일련번호 2 토지는 지적도상 맹지로, 인접 토지를 통한 통행로 확보가 필수적입니다.

* 제시외 건물: 지상에 제시외 건물(주택 1동, 창고 3동)이 소재하나, 건물 면적이 0.00㎡으로 기재되어 있어 본 경매 물건에는 포함되지 않을 가능성이 높습니다. 이 경우 해당 건물 철거나 별도 협의가 필요할 수 있습니다.

* 가축사육제한구역: 일부 구역에서 가축 사육이 제한되므로, 축산업 관련 이용 계획 시 확인이 필요합니다.

* 주변 시설: 일반적인 검색 결과에서는 본건 소재지 인근에서 특별히 식별되는 대규모 혐오 시설은 확인되지 않았습니다. 다만, 나주시 전반적으로 폐기물 처리 시설이나 가축 분뇨 처리 시설 관련 주민 민원 등이 발생하는 사례가 있으므로, 주변 지역의 잠재적인 환경적 요인에 대한 추가적인 확인이 필요할 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본건은 나주시 남평읍의 농촌 지역에 위치한 전(밭)으로, 감정가는 132,727,000원입니다.

토지 자체는 계획관리지역 및 보전관리지역으로 지정되어 있어 향후 이용 가능성이 있으나, 농지취득자격증명 발급이 필수적이며 분묘기지권 성립 가능성과 맹지(일련번호 2)라는 점은 주의해야 할 사항입니다.

법적으로는 말소기준권리 이후의 모든 권리가 소멸되므로 권리관계는 명확합니다.

농지법 및 분묘 관련 이슈로 인해 일반적인 경매 물건 대비 경쟁률이 낮을 수 있으나, 철저한 사전 조사와 준비가 요구됩니다.

1.7. 투자 포인트

* 농지 취득 및 관리에 대한 이해도가 높은 투자자에게 적합합니다.

* 농촌 지역의 조용하고 한적한 환경을 선호하는 투자자에게 매력적일 수 있습니다.

* 분묘기지권 등 잠재적 리스크가 존재하나, 이를 감안한 합리적인 입찰을 통해 시세 차익을 기대할 수 있습니다.

* 향후 지역 개발 계획 등에 따라 토지 가치 상승 가능성을 고려해볼 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

본건의 감정가는 132,727,000원입니다.

투자자는 농지취득자격증명 발급 가능 여부, 분묘기지권의 실질적 영향, 제시외 건물 처리 문제, 수목 가치, 향후 토지 이용 가능성 등을 종합적으로 고려하여 입찰가를 산정해야 합니다.

농지법 관련 제약과 분묘 등의 특수성을 고려할 때, 감정가 수준 또는 그 이하에서 보수적으로 접근하는 것이 합리적일 수 있습니다.

정확한 예상 입찰가 산출은 현장 방문 및 관련 법규에 대한 심층적인 추가 조사 후 결정되어야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.