나이스옥션 법원경매 광주 2025타경30685 [1] 전라남도 나주시 공산면 화성리 484-5 주3 동물 및 식물 관련시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 남도 · 평가일 2025.02.27

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 전라남도 나주시 공산면 화성리 소재「성남마을」남측 인근에 위치하며, 주위는 농경지, 축사 등이 소재하는 농경지대로서 제반 주위환경은 보통시 됨.

교통상황

본건까지 차량접근이 가능하며, 일반적인 교통상황은 보통시 됨.

형태 및 이용상태

본건 2)는 세장형의 답기타(축사 부속토지)로 이용중임. 본건 4)는 세장형의 축사(계사)로 이용중임.

인접 도로상태

본건 서측으로 포장도로가 개설되어 있음.

토지이용계획 및 제한상태

<본건 2> 토지이용계획확인원상, 농림지역(2023-04-20)(농림지역), 가축사육제한구역(800m제한구역_닭, 오리, 메추리)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 농업진흥구역<농지법>임. <본건 4> 토지이용계획확인원상, 농림지역(2023-04-20)(농림지역), 가축사육제한구역(1,500m제한구역_개(육견))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(800m제한구역_닭, 오리, 메추리)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 농업진흥구역<농지법>임.

제시목록 외의 물건

「지적 및 건물개황도」참조.

공부와의 차이

--

기타참고사항(임대관례 및 기타)

㉠ 임대관계는 미상임. ㉡ 본건 지상에 제시외건물(ㄱ~ㅂ)이 소재하고 있어 개략적인 실측에 의해 면적 사정하여 평가하였으니 경매 진행시 소유권 및 일괄경매 여부는 재확인하시기 바람. ㉢ 본건 지상에 이동식컨테이너 1동 및 비닐하우스 1개동이 소재하나 이동 또는 철거가 용이함에 따라 평가제외하였으니 참고하시기 바람. ㉣ 평가대상 기계기구는 공장 기계설비로서『감정평가에 관한규칙』 및 『감정평가실무기준』등 제반 볍령에 준하여 구조, 규격 및 형식, 용량, 관리상태 등을 참작하여 원가방식 평가법으로 평가하였으며 감가수정은 정율법에 의하였음. ㉤ 현장조사 당시 축사(계사)는 운휴중으로서 본건 기계기구의 정상작동 여부는 불분명하니 업무진행시 재확인하시기 바람.

건물감정평가요항표

건물의 구조

기호 1-가,3-나,5-라,6-마)는 일반철골구조 철골조지붕 단층 축사(계사),전기실 건으로 외 벽: 판넬마감 등, 내 벽: 판넬마감 등, 창 호: --임. 기호 3-다)는 현장조사 당시 소재불명임.

이용상태

기호 1-가,3-나,5-라,6-마)는 축사(계사), 전기실로 이용중임.

설비내역

일반적인 급·배수설비, 전기설비 등이 되어 있음.

부합물 및 종물

「지적 및 건물개황도」참조.

공부와의 차이

㉠ 기호 3-나)는 공부상 "축사(계사), 창고, 전기실"이나 현황 "축사(계사), 전기실"로 이용중임. ㉡ 기호 3-다)는 현장조사 당시 소재불명임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

㉠ 임대관계는 미상임. ㉡ 본건 건물 각 동별 구분은 현장조사시 각 동에 표기된 번호(1~4)를 기준으로 구분하여 표기하였으니 참고하시기 바람. ㉢ 평가대상 기계기구는 공장 기계설비로서『감정평가에 관한규칙』 및 『감정평가실무기준』등 제반 볍령에 준하여 구조, 규격 및 형식, 용량, 관리상태 등을 참작하여 원가방식 평가법으로 평가하였으며 감가수정은 정율법에 의하였음. ㉣ 평가대상 기계기구 중 일련번호 1-5) 쿨링패트는 현황 소재불명으로 평가제외하였으니 참고하시기 바람. ㉤ 현장조사 당시 축사(계사)는 운휴중으로서 본건 기계기구의 정상작동 여부는 불분명하니 업무진행시 재확인하시기 바람.

물건 비고

일괄매각. 제시외 건물 및 공장 및 광업재단저당법 제6조 기계·기구 4식 포함(쿨링패드는 소재불명), 비닐하우스 1개동 및 이동식컨테이너 1동은 매각 제외, 유치권신고인아우어스건설로부터 공사대금 430,500,000원을 위하여 컨테이너 1동 부지 및 야드 일부 (99㎡)에 관하여 유치권이 있다는 신고가 있으나 그 성립여부는 불분명하며, 근저당권자로부터 점유요건을 충족 하지 못하였다는 취지의 유치권 배제 신청서 제출됨
정병호(상호:아우어스건설)로부터 공사대금채권 금 430,500,000원을 위하여 본건 부동산 전부 및 기계기구에 관하여 유치권확인의 소장(광주지법 2026가단215)이 제출됨

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 기본정보

* 사건번호: 광주지방법원 2025타경30685 (1)

* 소재지: 전라남도 나주시 공산면 화성리 484-5 주3

* 용도: 동물 및 식물 관련시설 (축사 - 계사)

* 토지 면적: 8,000.00㎡ (약 2,420평)

* 건물 면적: 4,488.96㎡ (약 1,358평) (총 4개 동)

* 건물(1) 주3: 1,115.24㎡ (약 337평)

* 건물(3) 주1: 1,143.24㎡ (약 345평)

* 건물(5) 주4: 1,115.24㎡ (약 337평)

* 건물(6) 주2: 1,115.24㎡ (약 337평)

* 매각 대상: 토지/건물 일괄 매각

* 경매 구분: 부동산 강제 경매

* 채권자: 농업회사법인주식회사선진한마을

* 감정가: 2,312,826,140원

1.2. 입지조건

* 주위 환경: 본건은 전라남도 나주시 공산면 화성리 소재 농경지대로, 주위에는 농경지 및 축사가 소재하여 제반 환경은 보통 수준임.

* 교통 상황: 본건까지 차량 접근이 가능하며, 일반적인 교통 상황은 보통으로 평가됨.

* 인접 도로 상태: 본건 서측으로 포장도로가 개설되어 있어 차량 통행에 용이함.

* 토지 이용 계획 및 제한 상태: 본건 토지는 농림지역, 가축사육제한구역(800m/1,500m 제한구역), 농업진흥구역으로 지정되어 있음.

1.3. 권리분석

* 말소기준권리: 을7 (서광주농업협동조합 근저당, 2024-08-22)

* 인수되는 권리: 원칙적으로 매각으로 인해 소멸되므로 인수되는 권리는 없는 것으로 판단됨.

* 유치권:

* 신고인: 아우어스건설 (정병호)

* 주장 채권액: 430,500,000원 (공사대금)

* 신고 내용: 컨테이너 1동 부지 및 야드 일부(99㎡)에 대한 유치권 신고.

* 성립 여부: 불분명. 근저당권자는 점유 요건 미충족을 이유로 유치권 배제 신청서를 제출하였으며, 현재 유치권 확인 소송 (광주지법 2026가단215)이 제기된 상태임.

* 주의: 유치권 성립 여부가 불확실하므로, 경매 진행 시 해당 부분에 대한 면밀한 조사가 필수적이며, 인수 시 추가적인 법적 분쟁 및 비용 발생 가능성이 있음.

* 임차인 현황:

* 인수 보증금 합계: 0원.

* 대항력 있는 임차인 또는 보증금/차임이 미상인 임차인에 대한 정보는 제공되지 않았음. (주의 필요)

1.4. 상권분석

* 본 물건은 농림지역 내 위치한 축사 용도의 부동산임.

* 주변은 농경지 및 축사 위주로 형성되어 있으며, 상업 시설이나 주요 편의시설의 접근성이 낮음.

* 따라서 지역 상권은 매우 제한적이며, 농업 관련 활동이나 축산업 관련 종사자 외의 일반 소비자를 대상으로 하는 상권 형성은 기대하기 어려움.

1.5. 생활정보

* 교통: 차량을 이용한 접근은 가능하나, 대중교통 이용 편의성은 낮은 것으로 판단됨.

* 편의시설: 주변에 대규모 상업 시설이나 병원, 관공서 등의 편의시설에 대한 정보는 제공되지 않았음. 지역 주민을 위한 최소한의 시설이 존재할 것으로 예상됨.

* 주변 시설 (혐오시설 검색):

* 주변 지역은 주로 농경지와 축사로 이루어져 있으며, 현재까지 파악된 정보만으로는 주거 또는 상업 활동에 부정적인 영향을 미칠 만한 혐오시설이 확인되지 않았음. 다만, 축사 자체의 운영 방식에 따라 냄새, 소음 등 환경적인 요인이 있을 수 있음.

1.6. 잠재적 리스크

* 유치권 문제: 아우어스건설이 주장하는 유치권의 성립 여부가 불확실하여 인수될 경우 추가적인 법적 분쟁 및 금전적 부담이 발생할 수 있음.

* 기계기구 상태: 감정평가에 포함된 기계기구 중 쿨링패드는 소재 불명이며, 축사(계사)가 운휴 중이라 기계기구의 정상 작동 여부를 확인할 수 없음.

* 제시외 건물: 비닐하우스 1개동과 이동식 컨테이너 1동은 매각에서 제외되나, 그 외 제시외 건물들이 존재하며 이에 대한 소유권 및 일괄 경매 포함 여부를 재확인해야 함.

* 토지 이용 규제: 농림지역, 가축사육제한구역, 농업진흥구역으로 지정되어 있어 향후 토지 이용이나 건축에 대한 제한이 따를 수 있음.

1.7. 종합 의견

* 본 물건은 전라남도 나주시 공산면 화성리 소재의 대규모 동물 및 식물 관련 시설(축사)입니다. 넓은 토지와 다수의 건물을 일괄 매각하는 건으로, 잠재적인 활용 가치를 지니고 있습니다.

* 강제 경매로 진행되며 감정가는 23.1억 원입니다. 권리관계는 비교적 명확해 보이나, 아우어스건설이 제기한 유치권 문제가 가장 큰 리스크 요인으로 작용할 수 있습니다.

* 해당 지역은 농림지역으로 토지 이용에 제한이 있으며, 축사로서의 운영 또는 다른 농업 관련 시설로의 전환 가능성을 고려해야 합니다.

* 매각 제외 물건과 제시외 건물, 기계기구 상태 등을 종합적으로 고려하여 신중한 접근이 필요합니다.

1.8. 투자 포인트

* 넓은 토지 확보: 8,000㎡ (약 2,420평)의 광대한 토지를 소유할 기회입니다.

* 현황 용도 적합성: 축사(동물 및 식물 관련 시설)로서 현재 운영이 가능하거나, 해당 업종에 대한 전문성을 가진 투자자에게 유리합니다.

* 일괄 매각 장점: 토지와 건물을 함께 매수하므로, 별도의 협상이나 명도 과정에서 발생할 수 있는 번거로움을 줄일 수 있습니다.

* 잠재적 가치 상승: 향후 지역 개발 계획이나 농림 지역 규제 완화 시, 토지 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

1.9. 예상 입찰가

* 감정가: 2,312,826,140원

* 본 물건은 유치권 신고, 기계기구 상태 불확실, 제시외 건물 존재 등 다수의 변수가 존재하므로, 현재 시점에서의 정확한 예상 입찰가 산정은 어렵습니다.

* 정확한 가치 평가 및 투자 결정을 위해서는 현장 방문을 통한 물건 상태 확인, 주변 유사 물건 시세 조사, 유치권 관련 소송 진행 상황 및 결과 예측 등 추가적인 심층 조사가 반드시 선행되어야 합니다.

* 유치권 신고액(4.3억 원)을 감안하더라도, 권리 분석 및 물건 상태에 대한 충분한 검토 후 보수적으로 접근하는 것을 권장합니다. (인수할 보증금은 없음)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.