나이스옥션 법원경매 광주 2025타경3737 [2] 전라남도 화순군 화순읍 교리 405 힐스테이트화순 114동 1층126호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 태백 · 평가일 2025.06.20

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

전라남도 화순군 화순읍 교리 소재 ""화순읍행정복지센터"" 북서측 인근에 위치하며, 주위는상가 및 점포, 근린생활시설 등이 혼재하는 상업지대로서 제반 입지조건은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 등의 접근이 가능하며, 인근에 간선도로 및 버스승강장 등이 소재하고 있어, 제반 교통상황은 보통시됨.

건물의 구조

기호1(가)
구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상4층 중
제1층 제120에이호로서,
외벽: 석재붙임 등 마감,
내벽: 인테리어 등 마감,
창호: 샷시창 등 마감임.

기호2(나)
구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상4층 중
제1층 제126호로서,
외벽: 석재붙임 등 마감,
내벽: 인테리어 등 마감,
창호: 샷시창 등 마감임.

이용상태

기호1(가) : 근린생활시설(현 공실)

기호2(나) : 근린생활시설(현 공실)

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비, 냉방설비, 화재탐지시설 및 소방설비, 승강기설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

사다리형 평지로서, 아파트, 근린생활부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건은 남측으로 왕복4차선 포장도로, 남동측 및 북동측, 북서측으로 왕복2차선의 포장도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 일반상업지역, 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역(2018-07-23), 소로1류(폭 10m~12m)(2018-07-23)(접합), 소로2류(폭 8m~10m)(2018-07-23)(접합), 중로1류(폭 20m~25m)(2013-09-12)(접합) 가축사육제한구역(가축사육제한구역(1000미터_개,닭,오리,메추리 사육제한))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(가축사육제한구역(2000미터_돼지 사육제한))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(가축사육제한구역(300미터_소,말,양,사슴 사육제한))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(가축사육제한구역(500미터_젖소 사육제한))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(전 축종 가축사육제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(요셉유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>, 개발촉진지구<지역균형개발 및 지방중소기업 육성에 관한 법률>, 개발촉진지구(2014-12-11)<지역균형개발 및 지방중소기업 육성에 관한 법률>, 폐광지역진흥지구<폐광지역 개발 지원에 관한 특별법>, 폐광지역진흥지구(2015-01-29)<폐광지역 개발 지원에 관한 특별법>

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

가. 임대 관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본사항

사건번호: 광주지방법원 2025타경3737 (2)

소재지: 전라남도 화순군 화순읍 교리 405 힐스테이트화순 114동 1층 126호

용도: 근린상가

감정가: 777,000,000원

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산임의경매

1.2. 면적

토지면적: 30.64㎡ (약 9.27평)

토지지분: 30.6396㎡ (약 9.27평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 91.08㎡ (약 27.55평)

건물지분: 91.0834㎡ (약 27.55평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

1.3. 건축물 정보 (집합건물)

건물명: 힐스테이트화순 114동

구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕, 지상 4층 중 1층

외벽: 석재붙임 등 마감

내벽: 인테리어 등 마감

창호: 샷시창 등 마감

이용상태: 근린생활시설 (현 공실)

1.4. 채권자 정보

채권자: 광주동부신용협동조합

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 전라남도 화순군 화순읍 교리 소재 ""화순읍행정복지센터"" 북서측 인근에 위치하고 있습니다. 주위는 상가, 점포, 근린생활시설 등이 혼재하는 상업지대로 형성되어 있으며, 전반적인 입지조건은 보통 수준입니다.

2.2. 교통상황

차량 접근이 용이하며, 인근에 간선도로 및 버스승강장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다. 전반적인 교통상황은 보통으로 평가됩니다.

2.3. 도로상태

본건은 남측으로 왕복 4차선 포장도로, 남동측, 북동측, 북서측으로는 왕복 2차선 포장도로에 각각 접하고 있어 접근성이 양호합니다.

2.4. 토지이용계획 및 제한상태

본 토지는 도시지역, 일반상업지역, 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역에 해당합니다. 또한, 소로1류, 소로2류, 중로1류 도로에 접하며, 가축사육제한구역 (다수), 상대보호구역 (요셉유치원), 개발촉진지구, 폐광지역진흥지구 등의 다양한 도시계획 및 지역적 제한 사항이 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

본건의 말소기준권리는 2022년 1월 18일 접수된 광주동부신용협동조합의 근저당권입니다.

3.2. 등기부 요약

신탁등기말소(2022-01-03, 주식회사지오산업개발), 근저당권(2022-01-18, 광주동부신용협동조합, 840,000,000원, 말소기준권리), 가압류(2023-10-13, 이미양, 45,690,000원, 말소), 압류(2024-01-19, 화순군, 말소), 압류(2024-07-10, 광주세무서장, 말소), 임의경매개시결정(2025-06-09, 광주동부신용협동조합, 788,762,166원) 등이 등기되어 있습니다.

3.3. 권리 소멸 여부

말소기준권리보다 후순위인 모든 권리는 매각으로 인해 소멸될 예정입니다. 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 파악됩니다.

3.4. 임차인 현황

인수해야 할 보증금 합계는 0원입니다. 임대 관계는 현재 미상이며, 본건은 현 공실 상태입니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상권

본건이 위치한 지역은 상가, 점포, 근린생활시설 등이 혼재하는 일반적인 상업지대입니다. 화순읍행정복지센터가 인근에 위치하여 행정 및 관련 시설 이용이 편리한 편입니다.

4.2. 상권 특성

해당 지역은 대규모 아파트 단지(힐스테이트 화순)와 상업 시설이 복합적으로 자리 잡고 있어, 배후 주거 수요와 유동 인구를 동시에 기대할 수 있는 잠재력이 있습니다. 다만, 주변 상권 활성화 정도는 보통 수준으로 평가됩니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

화순읍행정복지센터와 인접해 있으며, 다양한 소매점 및 근린생활시설이 소재하여 기본적인 생활 편의시설 이용이 용이합니다.

5.2. 교통 및 접근성

차량 접근이 편리하며, 인근 버스 승강장을 통해 대중교통 이용도 수월합니다.

5.3. 주변 환경

주변에 대규모 주거 단지가 있어 기본적인 인프라가 갖춰져 있습니다. 현재까지 확인된 혐오시설은 없습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 공실 및 임대 리스크

본건은 현재 공실 상태이며, 임대 관계가 미상입니다. 향후 임차인 확보 및 적정 임대료 책정에 대한 면밀한 시장 분석이 필요합니다.

6.2. 지역 제한사항

토지이용계획 상 일반상업지역과 제2종일반주거지역이 혼재하며, 가축사육제한구역, 상대보호구역 등 다수의 제한 사항이 있어 향후 건물 이용이나 개발에 있어 일부 제약이 있을 수 있습니다.

6.3. 미상 임대차 관계

임대차 관계가 미상이며 보증금 또한 0원으로 인수되지 않더라도, 추후 임차인 발생 시 보증금 및 차임 관련 협의가 필요할 수 있습니다. 금액이 미상이라도 주의 필요 문구를 반드시 포함한다.

7. 종합 의견

본건은 화순군 화순읍의 상업지대에 위치한 근린상가로서, 보통 수준의 입지 및 교통 여건을 갖추고 있습니다. 등기부상 모든 권리가 말소될 예정으로 법적 권리관계는 명확합니다. 현재 공실 상태이며, 임대차 관계가 미상이라는 점은 향후 공실 리스크를 고려해야 할 부분입니다. 주변 아파트 단지와 상업시설이 혼재하여 잠재적 수요가 존재하며, 적절한 활용 시 안정적인 임대 수익을 기대할 수 있습니다.

8. 투자 포인트

* 화순읍 중심 상업지구 내 입지

* 차량 및 대중교통 이용 편리한 접근성

* 매각 후 깨끗한 권리 상태

* 배후 주거 단지 수요 활용 가능성

* 현 공실 상태로 임대 세팅을 통한 즉시 수익 창출 기회

9. 예상 입찰가

감정가 777,000,000원을 기준으로, 본 물건의 향후 예상 임대 수익률, 주변 시세, 낙찰 후 예상되는 공실 기간 등을 종합적으로 고려하여 입찰가를 산정해야 합니다. 인수 보증금이 없는 점을 감안하여, 입찰가의 70%~90% 수준에서 낙찰가의 적정성을 검토해 볼 수 있습니다. 다만, 정확한 예상 입찰가 산정을 위해서는 현지 시세 및 상권 분석에 대한 추가적인 정보가 필요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.