나이스옥션 법원경매 부산서부 2024타경107796 [1] 부산광역시 사하구 장림동 605-12 1,2층조표13651-1호 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 대화 · 평가일 2024.08.21

토지감정요항표

위치 및 주위환경

부산광역시 사하구 장림동 소재 "효림초등학교" 북서측 인근에 위치하며, 부근은 기존의 단독주택 및 공동주택, 각종 근린생활시설 등이 소재하는 지역으로, 제반입지조건은 보통시 됨.

교통상황

대상물건까지 차량 접근이 가능하고, 인근에 버스정류장 등이 소재하는 바, 제반 교통상황은 보통임.

형태 및 이용상태

완경사지내 자체지반 대체로 등고평탄하게 정지된 주거용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태

북동측으로 노폭 약 3미터 내외의 도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 교육환경보호구역(2024-04-29)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2015-01-14)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2020-08-21)(상대보호구역)<교육환경 보호에 관한 법률>

제시목록 외의 물건

별첨 "지적 및 건물개황도, 사진용지" 참조.[제시외건물(ㄱ)] : 구조견고하고 단독효용성을 내재한 주택 용도의 무허가 제시외건물로서, 대상물건의 사용, 수익 및 처분 등에 영향은 미치고 있음.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

후면, 건물 감정평가요항표 제6항 "임대관계 및 기타"란 참조.

건물감정평가요항표

건물의 구조

기호(가)
1978년 11월 04일자로 사용승인(1987.10.13. 증축)된 블럭조 스라브지붕 2층 건물로서,

·외벽 : 몰탈위 페인팅 및 외장타일 붙임 마감 등.
·내벽 : 폐문·부재.
·바닥 : 폐문·부재.
·창호 : 샷시 구조 임.

이용상태

기호(가) 현황은 "단독주택" 으로 이용중임.

1층, 2층 : 주택.

설비내역

위생 및 급·배수 설비, 개별 냉·난방 설비 등이 되어있음.

부합물 및 종물

별첨 ‘지적 및 건물개황도, 사진용지’ 참조. [제시외건물(ㄴ - ㅅ)] : 구조간이한 상태의 부합물로서, 대상물건의 사용ㆍ수익 및 처분 등에 미치는 영향은 미미할 것으로 사료됨.

공부와의 차이

대상물건 기호(가) 건물의 공부상 "연립주택, 다세대주택" 이나, 현황은 "단독주택" 임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

대상물건의 임대차관계는 현장조사시 이해관계인의 폐문·부재로 인하여 부득이 조사지 못하였음.

물건 비고

-제시외 건물 포함
-제시외 건물 1-1은 불법으로 증축한 것으로 추정되며, 감정평가액은 이를 감안하지 않은 가격임.
-건물은 공부상 ‘연립주택’, ‘다세대주택’ 이나, 현황은 ‘단독주택’ 임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본사항

사건번호: 부산서부지원 2024타경107796 (1)

소재지: 부산광역시 사하구 장림동 605-12 1,2층조표13651-1호

용도: 단독주택 (공부상 연립주택, 다세대주택)

감정가: 124,069,800원

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 박OO

1.2. 면적

토지면적: 131.00㎡ (약 39.6평)

토지지분: 131.00㎡ (약 39.6평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 68.76㎡ (약 20.8평)

건물지분: 68.76㎡ (약 20.8평)

건물 제시외면적: 68.00㎡ (약 20.6평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.3. 특이사항 및 주의사항

* 제시외 건물 포함 매각 대상임.

* 제시외 건물 1-1은 불법으로 증축한 것으로 추정되며, 감정평가액은 이를 감안하지 않은 가격임.

* 건물은 공부상 ‘연립주택’, ‘다세대주택’이나 현황은 ‘단독주택’으로 이용 중임.

* 제시외건물(ㄱ)은 주택 용도의 무허가 건물로서, 대상물건의 사용, 수익 및 처분 등에 영향을 미치고 있음.

* 제시외건물(ㄴ - ㅅ)은 간이한 상태의 부합물로서, 대상물건의 사용, 수익 및 처분 등에 미치는 영향은 미미할 것으로 사료됨.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

부산광역시 사하구 장림동 소재 "효림초등학교" 북서측 인근에 위치하며, 부근은 기존의 단독주택 및 공동주택, 각종 근린생활시설 등이 소재하는 지역으로, 제반 입지조건은 보통 수준임.

2.2. 교통상황

대상 물건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장 등이 소재하여 대중교통 이용도 보통 수준임.

2.3. 인접 도로상태

북동측으로 노폭 약 3미터 내외의 도로와 접함.

2.4. 토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 교육환경보호구역(2024-04-29)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2015-01-14)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2020-08-21)(상대보호구역)<교육환경 보호에 관한 법률>

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

2024-07-26 접수된 박현수외 2명의 강제경매 개시 결정 등기 (2024타경107796)가 말소기준권리가 됨.

3.2. 등기부 현황

* 접수일자 2001-06-18, 소유권이전 (권리자: 김미라)

* 접수일자 2005-11-25, 소유권이전 (권리자: 김만곤) - 임의경매로 인한 매각 (2004타경15651) 이력이 있음.

* 접수일자 2024-07-26, 강제경매 (권리자: 박현수외 2명, 권리금액: 2,624,802원) - 말소기준권리.

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권은 없음.

3.3. 임차인 현황

* 임대차 관계는 현장 조사 시 이해관계인의 폐문·부재로 인해 정확히 조사하지 못하였음.

* 임차인 중 대항력이 있는지, 보증금 및 차임은 얼마인지 등은 추가적인 확인이 필요하며, 인수 보증금 합계는 0원으로 명시되어 있으나 주의가 필요함.

* 금액이 미상이라도 주의 필요 문구를 반드시 포함한다.

4. 상권분석

4.1. 주변 시세

제공된 최근 매매 JSON 정보에 따르면, 주변의 다세대 주택 시세는 다음과 같음.

* 2013년 건축, 23.45㎡(약 7.08평) 다세대 주택이 2026년 3월 290,000,000원에 거래됨 (평당 약 40,960,000원).

* 1980년 건축, 49.59㎡(약 15.00평) 다세대 주택이 2026년 3월 630,000,000원에 거래됨 (평당 약 42,000,000원).

4.2. 분석

대상 물건은 공부상 연립/다세대 주택이나 현황 단독주택이며, 1978년에 사용 승인된 노후된 건물임. 제공된 JSON 데이터는 2013년식 신축 및 1980년식 노후 다세대 주택의 거래 사례로, 연식과 형태에서 차이가 있으나 평당 시세는 약 4,000만원 수준으로 형성되어 있음을 알 수 있음. 대상 물건의 등록된 건물 면적(68.76㎡, 약 20.8평)에 평당 시세를 적용할 경우, 최소 8억 3천만원 이상의 가치를 기대할 수 있으나, 이는 감정가(1억 2천4백만원)와 큰 괴리를 보임. 이는 감정가가 오래되었거나, 건물 노후도, 공부와의 차이, 불법 증축 등 여러 요인이 반영된 결과로 판단됨.

5. 생활정보

5.1. 주변 시설

* 교육 시설: 효림초등학교 북서측 인근 위치 (도보 접근 가능).

* 교통 시설: 인근 버스정류장 소재, 차량 접근 용이.

* 편의 시설: 각종 근린생활시설 소재.

5.2. 혐오 시설

주변에 혐오시설에 대한 정보는 제공되지 않았으며, 효림초등학교 등 교육시설이 인접해 있어 주거 환경에 긍정적인 영향을 줄 것으로 예상됨.

6. 잠재적 리스크

6.1. 불법 건축물

* 제시외 건물(1-1)은 불법 증축으로 추정되며, 감정평가액에 포함되지 않았음. 이는 추후 철거 명령이나 이행강제금 부과 등의 법적 문제 발생 가능성이 있으며, 재산권 행사나 건물 활용에 제약을 줄 수 있음.

* 제시외 건물(ㄱ)은 무허가 건물로서 사용, 수익, 처분에 영향을 미치므로 이에 대한 법적 검토 및 해결 방안 마련이 필수적임.

6.2. 공부상 현황과 실제 이용 현황의 차이

* 건물은 공부상 '연립주택', '다세대주택'으로 등재되어 있으나, 실제로는 '단독주택'으로 이용 중임. 이는 건축물대장 변경, 양도세 문제 등 행정적인 절차에서 불편함이 발생할 수 있으며, 향후 법적 문제로 이어질 가능성도 배제할 수 없음.

6.3. 임대차 관계의 불확실성

* 현장 조사 시 임차인 현황 파악이 불가능하여, 인수할 임차 보증금이 있는지, 대항력 있는 임차인이 있는지 등에 대한 정보가 미확인 상태임. 이는 예상치 못한 추가 비용 발생의 요인이 될 수 있음.

7. 종합 의견

본 물건은 부산 사하구 장림동에 위치하며, 초등학교와 근린생활시설이 인접하여 입지 조건은 보통 수준임. 그러나 공부상 용도와 실제 이용 현황의 불일치, 상당한 규모의 불법 증축 추정 제시외 건물 존재, 임차인 현황 미확인 등 다수의 리스크 요인을 안고 있음. 감정평가액 124,069,800원에 비해 주변 시세가 훨씬 높게 형성되어 있어, 잠재적 가치 상승 여력은 있으나, 위에서 언급된 리스크 요인들을 면밀히 분석하고 해결 방안을 모색해야 함. 특히 불법 건축물에 대한 법적 처리 비용 및 기간, 임차인 인수 여부 등을 고려한 신중한 접근이 요구됨.

8. 투자 포인트

* 주변 시세 대비 현저히 낮은 감정가: 현재 형성된 주변 시세(평당 약 4,000만원 이상)와 비교했을 때, 감정가는 매우 낮은 수준임. 이는 시장 가치 대비 저평가된 상태일 가능성을 시사함.

* 잠재적 가치 상승 가능성: 제시외 건물을 포함한 전체 면적을 합산하면 상당한 규모의 건축물이 존재하므로, 법적 문제를 해결하고 건축물 대장 정비 등을 통해 정상화할 경우, 큰 폭의 가치 상승을 기대할 수 있음.

* 토지 가치: 131㎡(약 39.6평)의 토지 면적은 주거 지역에서 충분한 가치를 지니므로, 토지 자체의 가치만으로도 일정 수준 이상의 매력이 있음.

9. 예상 입찰가

본 물건은 감정가가 124,069,800원으로 책정되어 있으나, 주변 시세 및 물건의 잠재적 가치를 고려할 때 현저히 낮은 수준임. 제공된 JSON 데이터에 따르면, 유사 지역의 다세대 주택 거래가는 평당 약 4,000만원 이상을 형성하고 있음.

등록된 건물 면적(20.8평)과 제시외 건물 면적(20.6평)을 합산한 약 41.4평에 평당 4,000만원의 시세를 적용할 경우, 건물 자체만으로도 약 16억 5천만원 이상의 가치를 추정해 볼 수 있음 (이는 토지 가치 제외).

그러나, 불법 증축 추정 건물의 철거 비용, 법적 문제 해결 비용, 공부와의 차이로 인한 행정적 불편, 임차인 인수 리스크 등을 고려해야 함. 이러한 위험 요소를 감안하여, 보수적인 관점에서 본 물건의 예상 입찰가는 300,000,000원 ~ 500,000,000원 범위로 제안함.

이는 감정가 대비 약 2.4배 ~ 4배 수준으로, 시장 가치와 위험 요소를 종합적으로 고려한 보수적 추정치이며, 실제 입찰가는 현장 조사 결과 및 개인의 위험 감수 수준에 따라 달라질 수 있음.

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