나이스옥션 법원경매 부산서부 2025타경101030 [4] 부산광역시 강서구 녹산동 262-1 1동 9층903호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 삼창 · 평가일 2025.02.25

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 강서구 녹산동 소재 '녹명초등학교' 남동측 인근에 위치하는 현칭 '유나베네스1차' 1동 제11층 제1103호 외 3개호(총4개호)로서, 주위는 아파트 및 단독주택, 각종 근린생활시설 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하고 인근에 버스정류장이 소재하는 바, 제반 대중교통사정은 보통시됨.

건물의 구조

가) 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 11층건 내, 제11층 제1103호 외 3개호(총4개호)로서,
외 벽 : 치장석 붙임 및 페인팅 마감 등.
내 벽 : 벽지 마감 등.
창 호 : 샷시창 구조임.

이용상태

가~라) 업무시설(오피스텔)로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 난방설비, 소화전설비, 화재탐지설비, 승강기설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지와 대체로 등고평탄한 5필 일단의 부정형의 토지로서, 주거용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

남서측 및 남동측으로 약 4미터 폭의 도로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

녹산동 262-1 :도시지역, 제2종일반주거지역(2014-04-30), 지구단위계획구역(성산,녹산), 도로(접합), 역사문화환경보존지역<부산광역시지정문화재보호조례>

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상이며, 기타 없음.

물건 비고

-업무시설(오피스텔)로 이용중임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 부산서부지원 2025타경101030 (4)

소재지: 부산광역시 강서구 녹산동 262-1 1동 9층903호

용도: 아파트 (현황 업무시설(오피스텔)로 이용 중)

감정가: 199,000,000원

토지 면적: 45.38㎡ (약 13.73평)

건물 면적: 65.79㎡ (약 19.90평) (전용면적 기준, 공급면적 정보 별도 없음)

매각 대상: 토지/건물 일괄매각

경매 구분: 부동산 임의경매

채권자: 강남새마을금고 (등기부상)

특이사항: 중복병합사건, 공동담보

1.1. 입지조건

* 위치: 본건은 부산광역시 강서구 녹산동 소재 '녹명초등학교' 남동측 인근에 위치합니다.

* 주위 환경: 아파트, 단독주택, 각종 근린생활시설 등이 혼재된 지역으로 형성되어 있습니다.

* 교통: 차량을 이용한 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용은 보통 수준으로 판단됩니다.

* 도로: 본건 건물은 남서측 및 남동측으로 약 4미터 폭의 도로와 각각 접하고 있습니다.

* 주변 시설:

* 교육 시설: 녹명초등학교가 도보 가능한 거리에 위치합니다.

* 생활 편의 시설: 인근에 다수의 근린생활시설이 소재하고 있습니다.

1.2. 권리분석

* 임차인 현황:

* 임차인: T

* 보증금: 20,000,000원

* 차임: 350,000원

* 전입일자: 2025-01-05

* 확정일자: 2025-01-17

* 배당신고일자: 2025-04-07

* 대항력: 없음

* 임차인: T

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2025-01-31

* 확정일자: (정보 없음)

* 배당신고일자: (정보 없음)

* 대항력: 없음

* 비고: 보증금 및 차임이 미상이라도 주의 필요.

* 임차인: T

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2025-01-05

* 확정일자: (정보 없음)

* 배당신고일자: (정보 없음)

* 대항력: 없음

* 비고: 보증금 및 차임이 미상이라도 주의 필요.

* 인수 가능한 보증금 합계: 0원 (모든 임차인은 대항력이 없어 경매 절차에서 소멸 예정입니다.)

* 등기부 현황:

* 말소기준권리: 2022-01-27 접수된 강남새마을금고 근저당 (을3) 입니다.

* 이후 모든 권리(근저당, 압류, 가압류, 임의경매 등)는 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

* 등기부 채권 총액: 1,001,402,258원

* 소멸되지 않는 권리: 없음.

1.3. 상권분석

* 본건이 위치한 부산광역시 강서구 녹산동 일대는 주거용 건물과 더불어 다양한 근린생활시설이 밀집하여 형성된 지역입니다.

* 특히 녹산동은 음식점업에 특화된 상권으로 조사된 바 있습니다.

* 인근 녹명초등학교 및 주변 단독주택, 아파트 단지 등은 꾸준한 주거 수요를 기반으로 하고 있습니다.

1.4. 생활정보

* 교육: 녹명초등학교가 도보 가능한 거리에 위치하여 자녀 교육 환경이 양호한 편입니다.

* 교통: 차량을 이용한 접근이 편리하며, 인근 버스정류장을 통해 시내 이동이 가능합니다.

* 편의시설: 인근에 마트, 편의점 등 다양한 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

* 휴식 공간: 비교적 가까운 거리에 녹산고향동산과 같은 공원 시설이 있어 여가 활동을 즐길 수 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 용도 불일치: 공부상 용도는 '아파트'이나, 실제로는 '업무시설(오피스텔)'로 이용 중입니다. 이는 추후 명도, 재산세 부과, 또는 용도 변경 등에 있어 추가적인 확인 및 행정 절차가 필요할 수 있습니다.

* 역사문화환경보존지역: 해당 지역은 건축 또는 개발 행위에 제약이 따를 수 있어, 리모델링이나 증축 등 계획 시 관련 조례 확인이 필수적입니다.

* 환경오염 배출시설: 강서구 지역 내 환경오염 배출시설 현황이 관리되고 있으나, 본건과 직접적인 인접 관계나 영향 여부는 별도 확인이 필요합니다.

* 복잡한 권리 관계: 중복병합사건 및 공동담보 물건으로, 경매 절차 진행 과정에서 예상치 못한 변수가 발생할 가능성이 있습니다.

* 임대 관계 미상: 현재 임차인이 거주 중이나 임대 관계가 명확하지 않아 명도 과정에서 이견 조율이 필요할 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 부산 강서구 녹산동에 위치한 아파트(현황 업무시설)로, 감정가는 199,000,000원입니다. 입지 자체는 학교와 근린생활시설이 인접하여 생활 편의성이 어느 정도 확보된 지역입니다. 권리 관계는 말소기준권리 이하 모두 소멸될 예정으로 특별히 인수할 권리는 없습니다. 그러나 공부상 용도와 실제 이용 현황의 불일치, 역사문화환경보존지역 지정 등은 잠재적 리스크 요인으로 철저한 사전 조사가 필요합니다.

1.7. 투자 포인트

* 용도 불일치 해소 시 잠재적 가치 상승: 현황 오피스텔로서의 활용 가치를 인정받거나, 공부상 용도와의 차이를 해소할 방안을 모색할 경우 투자 가치가 높아질 수 있습니다.

* 주거 및 업무 복합 지역의 수요: 녹산동 일대의 산업단지 배후 수요를 고려할 때, 오피스텔로서의 수요는 꾸준할 것으로 예상됩니다.

* 급매물 확보 기회: 권리 관계가 복잡하게 얽혀있던 물건의 경매 매물로, 일반 시장 대비 저렴하게 취득할 기회가 될 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

본 건의 예상 입찰가는 인근 시세, 유사 물건의 실거래가, 경매 물건의 개별적인 특성(용도 불일치, 지역 제한 등)을 종합적으로 고려하여 산정해야 합니다. 감정가 199,000,000원에서 시작하여, 낙찰 후 발생할 수 있는 부대 비용 및 추가 투자 비용(예: 명도 비용, 용도 관련 행정 비용 등)을 충분히 감안해야 합니다. 제시된 정보만으로는 정확한 예상 입찰가를 산정하기 어려우며, 추가적인 현장 조사와 상세한 시세 조사가 반드시 선행되어야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.