나이스옥션 법원경매 대구서부 2025타경3224 [3] 경상북도 고령군 우곡면 야정리 461 전 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 세운

토지감정요항표

위치 및 주위환경

기호(1): 본건은 경상북도 고령군 우곡면 사촌리에 소재하는 "황성마을" 북측 인근에 위치 하며, 주위는 농가주택, 농경지 등으로 형성되어 있음. 기호(2): 본건은 경상북도 고령군 우곡면 속리에 소재하는 "신당골마을" 남동측 인근에 위치 하며, 주위는 산간농경지, 임야 및 농가주택 등으로 형성되어 있음. 기호(3): 본건은 경상북도 고령군 우곡면 야정리에 소재하는 "야옹정마을" 서측 인근에 위치 하며, 주위는 산간농경지, 임야 등으로 형성되어 있음.

교통상황

기호(1): 본건 인근까지 차량 출입은 가능하며, 시내버스정류장이 원거리에 소재하여 제반 교통사정은 불편함. 기호(2),(3): 본건 인근까지 차량 출입은 가능하며, 시내버스정류장이 인근에 소재하여 제반교통사정은 보통임.

형태 및 이용상태

기호(1): 인접지와 대체로 등고평탄한 사다리형토지로서, "전"으로 이용중임. 기호(2): 북동측 등으로 완경사를 이루는 부정형토지로서, "휴경지" 상태임. 기호(3): 남동측 등으로 완경사를 이루는 부정형토지로서, "전"으로 이용중임.

인접 도로상태

기호(1)-(3): 공히 지적도상 맹지이나, 인접지를 경유하여 출입 가능함.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1): 농림지역, 가축사육제한구역(250m 제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률 >, 농업진흥구역<농지법> 기호(2): 계획관리지역, 가축사육제한구역(500m 제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 소하천예정지(야정천)<소하천정비법>, 영농여건불리농지 기호(3): 보전관리지역, 가축사육제한구역(500m 제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>

제시목록 외의 물건

없음.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

(1)임대관계: 미상임. (2)기타: 본건 기호(3) 지상에 분묘 수기가 소재함.

물건 비고

농지취득자격증명 요함(미제출시 보증금 몰수)
지상소재 분묘를 위하여 분묘기지권 성립여지 있음

AI 물건분석

1. 물건기본정보

사건번호: 대구서부지원 2025타경3224 (3)

소재지: 경상북도 고령군 우곡면 야정리 461

용도: 전

감정가: 21,570,000원

토지면적: 1438.00㎡ (약 435평)

건물면적: 0.00㎡ (건물 없음)

매각대상: 토지매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 월배농업협동조합

등기부채권 총액: 478,000,000원

1.1. 입지조건

위치: 경상북도 고령군 우곡면 야정리에 소재하며, "야옹정마을" 서측 인근에 위치함.

주위환경: 주위는 산간농경지, 임야 등으로 형성되어 있음.

교통상황: 본건 인근까지 차량 출입은 가능하나, 시내버스정류장이 인근에 소재하여 제반 교통사정은 보통임.

1.2. 권리분석

말소기준권리: 2016년 3월 16일 접수된 월배농업협동조합의 근저당권 (을9)

등기부채권 총액: 478,000,000원

매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권 (개요 없음)

임차인 현황: 인수 보증금 합계 0원으로, 현재 파악된 임차인은 없음.

1.3. 상권분석

본건은 고령군 우곡면의 농경지 지역에 위치하여 상업 시설보다는 농업 중심의 특성을 보임. 주변은 농가주택과 농경지가 주를 이루고 있어 일반적인 상권 형성은 미미함. 지역 경제는 주로 농업에 기반하고 있으며, 인근 마을과의 연계를 통해 생활필수품 구매 등이 이루어질 것으로 예상됨.

1.4. 생활정보

교통: 차량 접근은 가능하나, 대중교통 이용은 다소 불편할 수 있음. 인근 버스정류장 위치에 따라 통근 및 통학 접근성이 달라질 수 있음.

편의시설: 고령군 우곡면 소재지 또는 인근 읍면 지역에 기본적인 편의시설(마트, 농협 등)이 위치할 것으로 예상됨. 정확한 거리는 추가 확인이 필요함.

교육시설: 야정초등학교 등 인근의 초등학교가 존재할 수 있으며, 중학교 및 고등학교는 읍면 지역으로 통학해야 할 가능성이 높음.

의료시설: 지역 내 작은 의원 또는 보건소가 있을 수 있으나, 종합 병원급은 고령군 내 주요 읍면으로 이동해야 할 것으로 보임.

혐오시설: 현재 제공된 정보나 일반적인 지역 특성상 심각한 혐오시설이 인접해 있다는 정보는 확인되지 않으나, 상세 지적도 및 현장 조사를 통해 주변 환경을 면밀히 확인할 필요가 있음.

1.5. 잠재적 리스크

농지취득자격증명: 본건은 농취증이 필요한 농지임. 미제출 시 보증금 몰수의 위험이 있으므로, 입찰 전 반드시 발급 가능 여부 및 절차를 확인해야 함.

분묘기지권: 토지 지상에 수기 분묘가 소재하여 분묘기지권이 성립될 여지가 있음. 이는 토지 이용에 제약을 초래할 수 있으므로, 권리 성립 여부 및 범위에 대한 면밀한 법적 검토가 필요함.

맹지: 지적도상 맹지에 해당하나, 인접지를 경유하여 출입이 가능한 것으로 파악됨. 다만, 통행로에 대한 분쟁 발생 가능성을 염두에 두어야 함.

토지이용계획: 농림지역, 가축사육제한구역, 농업진흥구역, 보전관리지역 등으로 지정되어 있어 토지 이용에 제한이 따를 수 있음. 특히 가축사육제한구역은 해당 범위 내에서 가축 사육이 제한됨.

1.6. 종합 의견

본건은 경상북도 고령군 우곡면 야정리에 위치한 농취증이 필수인 농지임. 감정가는 2,157만원으로 제시되었으나, 등기부채권 총액은 4.78억원으로 채권 총액이 감정가보다 훨씬 높음. 토지상 분묘 존재로 인한 분묘기지권 성립 가능성, 맹지, 농지취득자격증명 필요 등의 명확한 리스크 요인이 존재함. 이러한 리스크 요인들을 종합적으로 고려하여 신중한 접근이 필요함.

1.7. 투자 포인트

농업 관련 종사자 또는 해당 지역 농지에 대한 이해도가 높은 투자자에게는 가격적인 메리트가 있을 수 있음.

주변 농경지 시세 대비 감정가가 합리적으로 책정되었다면, 장기적인 관점에서 검토해 볼 수 있음.

1.8. 예상 입찰가

본건의 예상 입찰가는 제시된 감정가 21,570,000원을 기준으로 하되, 위에서 언급된 농지취득자격증명, 분묘기지권, 맹지 등의 리스크 요인을 충분히 고려하여 산정해야 함. 또한, 주변 농지 시세, 지역 개발 계획, 경매 시장 동향 등을 종합적으로 분석하여 결정하는 것이 바람직함. 현재로서는 상세한 시장 분석 없이는 정확한 예상 입찰가 산정이 어려우므로, 입찰 전 심층적인 현장 조사와 권리 분석, 지역 전문가의 상담을 거치는 것이 필수적임. 인수할 보증금은 없는 것으로 파악됨.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.