나이스옥션 법원경매 대구 2024타경105935 [1] 경상북도 칠곡군 동명면 남원리 317-6 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 제일 · 평가일 2024.05.17

토지감정요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 경상북도 칠곡군 동명면 남원리 소재 "새남창마을" 서측 인근에 위치하며,
부근일대는 단독주택, 근린생활시설, 농경지 및 임야 등으로 형성되어 있음.

교통상황

대상물건까지 차량 접근 가능하며, 제반교통사정은 보통시 됨.

형태 및 이용상태

일련번호 1,4) 부정형의 완경사지로서, 자체지반은 대체로 평탄하며 "단독주택" 건부지로
이용중임.
일련번호 2,3) 2필 일단의 부정형 완경사지로서, 자체지반은 대체로 평탄하며 "상업용"
건부지로 이용중임.
일련번호 5) 가장형의 완경사지로서, 자체지반은 대체로 평탄하며, 진입도로로 이용중임.

인접 도로상태

일련번호 1) 남측으로 노폭 약 10미터 및 서측으로 노폭 약 4미터 내외의 도로와 각각 접함.
일련번호 2,3,5) 남측으로 노폭 약 10미터 내외의 도로와 접함.
일련번호 4) 남측으로 동일소유자의 필지(일련번호 5)를 경유하여 출입 가능함.

토지이용계획 및 제한상태

일련번호 1) 계획관리지역, 생산관리지역, 가축사육제한구역(전부제한지역_전축종제한지역)
<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률> 임.
일련번호 2-5) 계획관리지역, 가축사육제한구역(전부제한지역_전축종제한지역)<가축분뇨의
관리 및 이용에 관한 법률> 임.

제시목록 외의 물건

별첨 "지적 및 건물개황도"와 같이 제시외 건물 ㄱ,ㄴ)이 소재함.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)임대관계: 미상임.
2)기타: 대상물건 일련번호 1) 토지는 2개의 용도지역(계획관리지역, 생산관리지역)에 걸쳐
소재하나, 생산관리지역부분의 면적이 미미하여 주된 용도지역인 계획관리지역을
기준으로 평가하였음.

건물감정평가요항표

건물의 구조

가) 철근콘크리트조 슬래브지붕 단층 건으로서,
외 벽: 모르타르위 페인팅, 치장벽돌 등 마감,
내 벽: 벽지 및 타일 등 마감,
바 닥: 강화마루 및 타일 등 마감,
창 호: 새시창호구조임.
나) 경량철골조 판넬지붕 단층 건으로서,
외 벽: 사이딩판넬 등 마감,
내 벽: 벽지 및 타일 등 마감,
바 닥: 장판지 및 타일 등 마감,
창 호: 새시창호구조임.
다) 일반철골조 슬래브지붕 2층 건으로서,
외 벽: 복합판넬 및 징크판넬 등 마감.
내 벽: 석고보드 위 페인팅, 타일 및 인테리어 마감.
바 닥: 에폭시 및 타일 등 마감.
창 호: 시스템창호 및 새시창호구조임.
라) 철근콘크리트조 슬래브지붕 2층 건으로서,
외 벽: 치장벽돌 등 마감,
내 벽: 벽지 및 타일 등 마감,
바 닥: 강화마루 및 타일 등 마감,
창 호: 새시창호구조임.
마) 철근콘크리트조 슬래브지붕 단층 건으로서,
외 벽: 치장벽돌 등 마감,
내 벽: 벽지 및 타일 등 마감,
바 닥: 강화마루 및 타일 등 마감,
창 호: 새시창호구조임.

이용상태

가,나,마) 주택으로 이용중임.
다) 근린생활시설로 이용중임.
라) 1,2층: 주택으로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 화재발신기, LPG가스보일러에 의한 난방설비, 기호 다) 건물에 천정형
냉,난방설비 등이 되어 있음.

부합물 및 종물

없음.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)임대관계: 미상임.
2)기타: 없음.

물건 비고

일괄매각. 제시외 포함 매각.
목록2.는 공부상 경상북도 칠곡군 동명면 남원리 317-1, 317-4, 317-5번지 지상에 등재되어 있으나, 2023. 1. 25.자로 합병되어 실제 경상북도 칠곡군 동명면 남원리 317-1, 317-5번지 지상에 소재함.
주식회사 에스앤지건설로부터 2024. 7. 9.자 금 191,690,000원의 유치권 신고(경매개시결정이 되었고 그 즈음부터 신고인이 이건 건물 일부를 점유하였음을 기재)가 제출되었으나, 채권자 칠곡농업협동조합이 2026. 1. 26.자로 대구지방법원 2024가단146438 유치권부존재확인 사건의 판결을 제출함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본 현황

사건번호: 대구지방법원 2024타경105935 (1)

소재지: 경상북도 칠곡군 동명면 남원리 317-6 외 관련 필지 (총 토지 면적 2385.00㎡)

용도: 단독주택 및 제2종근린생활시설 복합 용도

채권자: 칠곡농업협동조합

1.2. 면적 및 건물 현황

총 토지 면적: 2385.00㎡ (약 721.46평)

주요 토지 지번 및 면적 (건축물 표제부 기반):

* 317-1번지: 1447.00㎡

* 317-6번지: 609.00㎡

* 317-8번지: 331.00㎡

(총 합계: 2387.00㎡)

총 건물 연면적: 836.13㎡ (약 253.09평)

주요 건물 현황:

* 317-1번지 (2008년 준공): 연면적 497.59㎡, 일반철골구조, 제2종근린생활시설

* 317-6번지 (2014년 준공): 연면적 161.34㎡, 철근콘크리트구조, 단독주택

* 317-8번지 (2017년 준공): 연면적 177.20㎡, 단독주택 (2개 동 추정)

건물 제시외 면적: 5.24㎡ (매각 포함)

토지 관련 특이사항: 공부상 "목록2."는 317-1, 317-4, 317-5번지에 등재되었으나, 2023.1.25. 합병되어 실제 317-1, 317-5번지에 소재함. 이는 물건지 일부 필지에 대한 정보이며, 전체 물건지는 317-1, 317-6, 317-8 번지를 포함하는 것으로 파악됨.

1.3. 매각 정보

감정가: 2,720,547,530원

경매 구분: 부동산 임의경매

매각 대상: 토지/건물 일괄매각

주의사항: 일괄매각. 제시외 건물 포함 매각.

2. 입지조건

2.1. 소재 및 주위 환경

경상북도 칠곡군 동명면 남원리 소재 "새남창마을" 서측 인근에 위치.

부근 일대는 단독주택, 근린생활시설, 농경지 및 임야 등으로 형성되어 있음.

2.2. 교통 및 접근성

대상 물건까지 차량 접근 가능하며, 제반 교통사정은 보통시 됨.

남측으로 노폭 약 10미터, 서측으로 노폭 약 4미터 내외의 도로와 각각 접함.

2.3. 토지 이용 계획 및 제한

계획관리지역, 생산관리지역 (일부 필지).

가축사육제한구역 (전부제한지역).

2.4. 주변 시설 (혐오시설 포함)

주변 지역은 단독주택, 근린생활시설, 농경지 및 임야 등이 혼재되어 있어, 혐오시설이 직접적으로 인접해 있다는 정보는 확인되지 않음.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황 및 말소기준권리

토지: 1997년 소유권 이전 시작으로 공유물 분할 등 거쳐 현재 소유자 명의로 등기.

건물: 2023년 소유권 보존 등기 (김은주).

토지 말소기준권리: 2020년 1월 28일 접수된 칠곡농업협동조합 근저당권 (을16).

건물 말소기준권리: 2023년 2월 27일 접수된 칠곡농업협동조합 근저당권 (을1).

모든 을구 권리 및 갑구의 임의경매, 가압류 등은 말소기준권리 이하로 소멸 예정임.

3.2. 인수되는 권리

매각으로 인해 말소되지 않는 권리는 없는 것으로 판단됨.

3.3. 임차인 현황

김은주: 보증금 5,000,000원, 차임 200,000원, 2007년 11월 22일 전입, 대항력 있음.

이규영: 보증금 0원, 차임 0원, 2014년 10월 21일 전입, 대항력 있음.

특이사항: 이규영 임차인은 보증금 및 차임이 0원으로 기재되어 있어, 실제 계약 내용 확인 및 인수 여부에 대한 면밀한 검토가 필요함.

인수 보증금 합계: 0원 (명시된 인수 보증금은 없음)

3.4. 기타 권리 사항 (유치권, 공동담보)

유치권: 주식회사 에스앤지건설이 2024년 7월 9일 금 191,690,000원의 유치권 신고를 하였으나, 채권자 칠곡농업협동조합이 유치권 부존재 확인 소송에서 승소 판결을 제출함에 따라, 유치권의 효력은 없을 것으로 판단됨.

공동담보: 칠곡농업협동조합의 근저당권 설정 시 공동담보로 등기된 내역이 확인됨.

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

해당 물건은 동명면 남원리라는 지역에 위치하며, 주변이 농경지, 임야와 단독주택, 근린생활시설이 혼재된 지역임. 전형적인 도농 복합 지역의 특성을 보임.

4.2. 건물 용도 및 활용

건물은 단독주택 및 제2종근린생활시설로 이용되고 있으며, 복합적인 용도로 활용 가능함.

토지 또한 단독주택 건부지, 상업용 건부지, 진입도로 등으로 이용되고 있어 다양한 개발 가능성을 내포함.

5. 생활정보

5.1. 주거 환경

차량 접근성은 양호하나, 대중교통 이용 편의성은 보통 수준으로 판단됨.

주변 환경은 조용하며, 농경지 및 임야와 인접하여 자연 친화적인 환경을 가지고 있음.

6. 잠재적 리스크

6.1. 법적 권리 관련

대항력 있는 임차인 이규영의 보증금 및 차임이 0원으로 기재된 점은 인수 시 위험 요소가 될 수 있으므로, 철저한 현장 조사를 통해 권리 관계를 재확인해야 함.

유치권 신고가 있었으나, 법원 판결로 해소된 것으로 보이나, 실제 점유 및 공사 관련 분쟁 가능성은 배제할 수 없음.

6.2. 물건 자체 관련

건물들의 준공 연도가 상이하고 구조가 복합적이므로, 유지보수 및 관리 상태에 대한 면밀한 점검이 필요함.

토지 이용계획상 가축사육제한구역으로 지정되어 있어, 향후 토지 이용에 일부 제한이 있을 수 있음.

7. 종합 의견

본 물건은 넓은 토지 면적과 다양한 용도의 복합 건물을 갖추고 있어 잠재적 가치가 있는 것으로 평가됨.

그러나 대항력 있는 임차인의 특이한 권리관계, 과거 유치권 신고 이력 등은 낙찰 후 인수 또는 해결 과정에서 주의를 요함.

주변 시세 대비 감정가 수준 및 향후 개발 가능성 등을 종합적으로 고려하여 신중한 접근이 필요함.

8. 투자 포인트

넓은 토지 면적을 활용한 재건축 또는 증축 가능성.

현재 주택 및 상가 용도로 활용 중인 건물을 통한 임대 수익 창출 가능성.

계획관리지역 등 토지 용도 활용을 통한 개발 가치.

9. 예상 입찰가

본 물건의 감정가는 2,720,547,530원입니다.

제공된 주변 연립, 다세대 주택의 최근 매매 정보(4,941만원 ~ 7,500만원)는 본 물건과 용도 및 규모 면에서 직접적인 비교가 어렵습니다. 해당 정보는 소규모 주거용 부동산의 시세를 반영하는 것으로, 본 물건과 같은 대규모 단독주택 및 상가 복합 건물의 가치를 산정하는 데는 한계가 있습니다.

본 물건은 감정가액이 높고, 복합적인 권리 관계 및 건물 상태를 가지고 있어, 투자자는 감정가액을 기준으로 하되, 인수 부담 가능성, 건물 상태, 향후 활용 가치 등을 면밀히 검토하여 입찰가를 결정해야 합니다.

보수적인 접근을 위해, 현재 인수 보증금은 0원으로 계산하되, 잠재적 인수 부담 및 추가 비용을 고려하여 감정가의 70% ~ 85% 범위 내에서 신중하게 입찰가를 산정하는 것을 권장합니다.

따라서, 예상 입찰가는 약 1,900,000,000원 ~ 2,310,000,000원 범위에서 고려해볼 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.