나이스옥션 법원경매 순천 2026타경50113 [1] 전라남도 광양시 광영동 775-2 목우아파트 102동 2층 205호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 리치 · 평가일 2026.03.03

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 전라남도 광양시 광영동 소재 광영초등학교 북측 인근에 위치하며, 주위는 학교, 아 파트, 단독주택, 근린생활시설 등이 소재함.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며, 인근에 시내버스 정류장 등이 소재하여, 일반적인 교통상황은 보통시 됨.

건물의 구조

철근콘크리트조 슬래브지붕 5층건물 내 102동 2층 205호로서, 외벽 : 몰탈위 페인팅 마감, 내벽 : 벽지 등 마감, 창호 : 샷시창임.

이용상태

아파트임.

설비내역

일반적인 위생설비, 급·배수설비, 난방설비, 소방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

사다리형의 평지로서, 아파트부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 동측 및 서측, 남측으로 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역(전라남도 고시 제2015-19호), 중로1류(폭 20m~25m)(접합), 중 로1류(폭 20m~25m)(전라남도 고시 제2015-19호)(저촉) , 중로3류(폭 12m~15m)(전라남도 고 시 제2015-19호)(저촉), 가축사육제한구역(모든가축제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(광영초중학교, 가야초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>

공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

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AI 물건분석

1. 물건 기본정보

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* 사건번호: 순천지원 2026타경50113 (1)

* 소재지: 전라남도 광양시 광영동 775-2, 목우아파트 102동 2층 205호

* 용도: 아파트

* 감정가: 46,000,000원

* 토지면적: 55.24㎡ (약 16.71평)

* 건물면적 (전용면적): 51.66㎡ (약 15.63평)

* 건물면적 (분양면적): 제공된 정보에서 명확히 확인되지 않습니다.

* 매각대상: 토지 및 건물 일괄 매각

* 경매구분: 부동산 강제경매

* 채권자: 김OO

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1.1. 건물 현황

* 아파트명: 광영 목우아파트

* 사용승인일: 1990년 11월 20일

* 총 동수: 7개 동

* 총 세대수: 218세대

* 본건 소재 동: 102동

* 본건 소재 층: 2층

* 최고층수: 5층

* 건물 구조: 철근콘크리트조 슬래브지붕 5층 건물

* 외벽: 몰탈위 페인팅 마감

* 내벽: 벽지 등 마감

* 창호: 샷시창

1.2. 토지 정보

* 토지 이용상태: 아파트 부지로 이용 중

* 토지 형상: 사다리형의 평지

1.3. 권리 현황

* 인수되는 권리: 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 파악됩니다.

* 말소기준권리: 2025년 01월 21일 접수된 김종선 외 1인 가압류 (금 9,228,000원)입니다.

* 임차인 현황: 인수 보증금 합계 0원. 특이사항 없음.

* 체납관리비: 2026년 3월 기준 166,230원 (현황조사서상 확인, 인수 부담 여부는 별도 확인 필요)

1.4. 기타 사항

* 등기부상 채권 총액: 9,228,000원

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1.1. 입지 조건

* 위치: 전라남도 광양시 광영동 소재 광영초등학교 북측 인근에 위치합니다.

* 주변 환경: 학교, 아파트, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 주거 지역입니다.

1.2. 교통 접근성

* 차량 접근: 원활한 차량 접근이 가능합니다.

* 대중교통: 인근에 시내버스 정류장이 소재하여 일반적인 교통 상황은 보통으로 평가됩니다.

* 도로 상태: 본건 건물 동측, 서측, 남측으로 포장도로와 접하고 있습니다.

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1.1. 상권 특성

* 본 물건은 아파트 단지 내에 위치하며, 인근에 학교 및 근린생활시설이 분포하고 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

* 대규모 상업 시설보다는 지역 주민을 위한 소규모 상권이 형성된 것으로 보입니다.

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1.1. 생활 편의 시설

* 인근에 광영초등학교가 위치하며, 교육 환경이 양호합니다. (광영초중학교, 가야초등학교 상대보호구역으로 지정되어 있어 교육 환경 보호 관련 법규 준수 필요)

* 주거 단지 내 근린생활시설 이용이 가능합니다.

1.2. 주거 환경

* 주변이 아파트 단지와 주택가로 이루어져 있어 비교적 조용한 주거 환경을 제공합니다.

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1.1. 건물 노후화

* 1990년 11월에 사용 승인된 건물로, 약 36년 경과하여 향후 유지보수 및 리모델링 관련 비용 발생 가능성이 있습니다.

1.2. 관리비 미납

* 2026년 3월 기준 166,230원의 체납 관리비가 확인되었습니다. 경매 낙찰자는 해당 관리비를 인수하여 납부해야 할 수 있으므로, 관리사무소에 정확한 미납 내역 및 인수 여부를 반드시 확인해야 합니다.

1.3. 주변 혐오시설

* 제공된 정보 및 주변 환경 분석 결과, 직접적인 혐오시설의 존재는 확인되지 않았습니다. 다만, 상세한 도시계획 및 지역 분석을 통해 추가적인 확인이 필요할 수 있습니다.

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1.1. 종합 의견

* 본 물건은 전라남도 광양시 광영동에 위치한 아파트로, 준수한 입지 조건과 교통 환경을 갖추고 있습니다.

* 권리 분석상 인수해야 할 부담이 적고, 임차인 관련 문제는 없는 것으로 파악되어 비교적 안전한 경매 물건으로 판단됩니다.

* 다만, 건물 노후화와 체납관리비 발생 가능성은 투자 시 고려해야 할 사항입니다.

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1.1. 투자 포인트

* 광양시 지역 개발 계획 및 아파트 단지 가치 상승 잠재력

* 명확한 말소기준권리로 인한 권리관계의 단순성

* 0원의 인수 보증금으로 인한 초기 부담 감소

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1.1. 예상 입찰가 산정

* 최근 매매가 정보 분석:

* 2026년 4월, 51.66㎡, 5층 매물 32,000,000원에 거래됨.

* 2026년 5월, 59.76㎡, 3층 매물 58,000,000원에 거래됨.

* 2026년 5월, 29.635㎡, 5층 매물 16,000,000원에 거래됨.

* 본건은 51.66㎡, 2층이며 감정가는 46,000,000원입니다.

* 동일 면적의 5층 매물이 32,000,000원에 거래된 점을 고려할 때, 2층이라는 점을 감안하면 시세는 32,000,000원 내외 또는 그 이하일 수 있습니다.

* 다만, 59.76㎡ 매물이 58,000,000원에 거래된 점은 해당 아파트 단지의 잠재적 가치를 시사합니다.

* 감정가(46,000,000원)와 최근 유사 면적 매매가(32,000,000원) 사이의 격차가 존재하며, 2층의 선호도 등을 고려 시 신중한 접근이 필요합니다.

* 인수 보증금이 0원이므로, 실투자금 부담은 상대적으로 적습니다.

* 현재 시점에서 예상되는 적정 입찰가는 35,000,000원 ~ 42,000,000원으로 판단됩니다.

* 추천 입찰가 : 40,000,000원 (경쟁 상황 및 현장 조사를 통한 추가 판단 필요)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.