나이스옥션 법원경매 광주 2026타경30531 [1] 광주광역시 광산구 송정동 731-1 송정크레지움센트럴 3층301호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 조은감정 · 평가일 2026.02.26

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

광주광역시 광산구 송정동 소재 송정공원역(지하철1호선) 남측인근에 위치하며 주위는 단독주택, 공동주택 등이 입지한 주거지대임.

교통상황

차량접근성 무난하고, 대중교통여건은 대체로 양호함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 12층 건내 3층301호(동향)로서 외벽: 콘크리트벽체위 페인팅 내벽: 벽지도배, 타일붙임 등 창호: 샷시창호임.

이용상태

아파트로 이용중임.

설비내역

급배수설비, 위생설비, 난방설비, 소방설비, 공용승강기 등 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

부정형 평지로서 공동주택 건부지임.

인접 도로상태등

집합건물 북서측으로 폭 약 8m 도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역 , 방화지구 , 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 가축사육제한구역(2024-11-20) (전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가로구역별 최고높이 제한지역(2019-03-07)<건축법>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(2022-11-30)<교육환경 보호에 관한 법률>, 비행안전제5구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 중점경관관리구역(2023-07-20),전통상업보존구역(유통산업발전법)임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본 정보

사건번호: 광주지방법원 2026타경30531 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

감정가: 2억 2백만원

1.2. 물건 현황

소재지: 광주광역시 광산구 송정동 731-1, 송정크레지움센트럴 3층 301호

용도: 아파트

매각대상: 토지 및 건물 일괄 매각

1.3. 면적 정보

토지면적: 27.12㎡ (약 8.20평)

건물면적: 73.95㎡ (약 22.39평) - 전용면적

토지지분: 27.123㎡ (약 8.20평)

건물지분: 73.9539㎡ (약 22.39평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물 제시외면적: 0.00㎡

(아파트의 분양면적은 제공된 자료에 상세히 명시되지 않았으나, 일반적인 아파트 공급면적 기준을 고려할 때 전용면적과 유사하거나 약간 더 클 수 있습니다.)

1.4. 특이사항

공동담보 물건

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본 물건은 광주광역시 광산구 송정동에 소재하며, 지하철 1호선 송정공원역 남측 인근에 위치하고 있습니다. 주변은 단독주택과 공동주택이 혼재된 주거지역을 형성하고 있습니다.

2.2. 교통상황

차량 접근성은 양호하며, 대중교통 이용 여건 또한 대체로 편리합니다. 송정공원역(지하철 1호선)을 이용할 수 있으며, 인근 도로망을 통한 시내외 이동이 용이합니다.

2.3. 도로상태

집합건물 북서측으로 폭 약 8m의 도로에 접해 있어 차량 및 보행자 통행에 불편함이 없습니다.

2.4. 주변 시설 및 환경

송정공원역 인근에 위치하여 교통 이용이 편리하며, 주거 지역 특성상 기본적인 생활 편의시설 및 상업시설 이용이 가능할 것으로 예상됩니다. (주변 지역에 대한 추가적인 지도 검색 결과, 대규모 상업 시설이나 혐오 시설이 인접해 있다는 정보는 확인되지 않았습니다. 주거 밀집 지역으로 파악됩니다.)

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황 요약

말소기준권리인 우리은행 근저당(2018년 5월 29일, 102,000,000원)보다 후순위인 을2(주택임차권), 갑3(강제경매), 갑4(압류), 갑5(압류), 갑6(압류) 등은 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 전

* 보증금: 178,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2022년 6월 20일

* 확정일자: 2022년 4월 20일

* 배당신고일자: 2024년 6월 7일

* 대항력: 없음

3.3. 인수되는 권리

임차인 전용덕은 대항력이 없는 것으로 판단되므로, 매수인이 인수해야 할 임차보증금은 없습니다.

3.4. 총 채권액

등기부채권 총액: 280,000,000원

3.5. 권리분석 종합의견

본 물건은 말소기준권리보다 후순위 권리들은 모두 소멸되며, 임차인의 대항력 또한 없는 것으로 판단되어 특별한 권리 인수 부담은 없을 것으로 예상됩니다.

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

본 물건이 소재한 광주광역시 광산구 송정동은 단독주택과 공동주택이 어우러진 주거 중심의 지역입니다.

4.2. 인근 주요 시설

지하철 1호선 송정공원역이 인접해 있어 교통의 요지로서의 기능을 갖추고 있으며, 이를 중심으로 형성된 상업 및 편의시설 이용이 가능합니다.

5. 생활정보

5.1. 건물 구조 및 상태

본 물건은 철근콘크리트 구조의 12층 건물 중 3층 301호(동향)입니다. 외벽은 페인팅 마감, 내벽은 벽지도배 및 타일 마감, 창호는 샷시로 되어 있습니다.

5.2. 이용 현황

현재 아파트로 이용 중이며, 내부 설비는 급배수, 위생, 난방, 소방 설비 및 공용 승강기 등이 갖추어져 있습니다.

5.3. 토지 이용 현황

토지는 부정형 평지로서 공동주택 건부지로 이용 중입니다.

5.4. 토지이용계획 및 제한사항

* 일반상업지역, 방화지구, 소로2류(폭 8m~10m) 접함

* 가축사육제한구역

* 가로구역별 최고높이 제한지역

* 상대보호구역, 절대보호구역

* 비행안전제5구역(전술)

* 중점경관관리구역

* 전통상업보존구역

(상기 토지이용계획에 따른 건축 및 개발 관련 제한사항이 존재할 수 있습니다.)

5.5. 공부상 하자

공부(건축물대장, 등기사항전부증명서 등)와 현황의 차이는 없는 것으로 파악됩니다.

5.6. 임대 관계

본 물건의 임대 관계는 미상입니다.

6. 잠재적 리스크

* 공동담보 물건으로, 다른 공동담보 물건의 매각 여부에 따라 본 물건의 경매 진행이나 결과에 영향을 줄 수 있습니다.

* 토지이용계획상 비행안전제5구역(전술)으로 지정되어 있어, 해당 구역 관련 법규에 따른 추가적인 건축 또는 사용 제한이 있을 수 있습니다.

* 임대 관계가 미상이므로, 인수될 수 있는 유치권 등 특이사항이 존재할 가능성에 대한 확인이 필요합니다. (단, 현재까지는 대항력 있는 임차인은 없는 것으로 분석됩니다.)

7. 종합 의견

본 물건은 지하철역 인근에 위치한 아파트로, 교통이 편리하고 주거 환경이 양호한 편입니다. 권리관계가 비교적 명확하고 인수되는 보증금이 없어 권리적 부담이 적다는 장점이 있습니다. 다만, 공동담보 물건이며 비행안전구역 등 일부 토지이용 제한사항이 존재하므로, 이에 대한 충분한 검토가 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 지하철 1호선 송정공원역 역세권으로 교통 편의성이 우수합니다.

* 주거지대 내에 위치하여 안정적인 주거 환경을 제공합니다.

* 현재까지 분석된 권리 관계상 매수인이 인수해야 할 보증금이나 특별한 권리가 없는 것으로 파악됩니다.

9. 예상 입찰가

감정가 2억 2백만원을 기준으로, 본 물건의 현황 및 시장 상황을 종합적으로 고려하여 입찰가를 산정해야 합니다. 인수되는 보증금이 없으므로 감정가를 기준으로 신중하게 접근하는 것이 좋습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.