나이스옥션 법원경매 광주 2026타경30535 [1] 광주광역시 광산구 송정동 731-1 송정크레지움센트럴 5층502호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 광주광역시 광산구 송정동 소재 '송정공원역' 남측 인근에 위치하는 '송정크레지움센트럴' 제5층 제502호(전유면적: 73.9539㎡)로서, 주위는 학교, 단독주택, 각종 점포 등이 혼재하는 주상혼용지대임.

교통상황

본건 단지까지 차량 진출입이 가능하고, 인근에 버스승강장 및 지하철역이 소재하는 등 일반적인 교통상황은 보통임.

건물의 구조

일련번호 1(가) : 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하1층 ~ 지상12층 건 중 제5층 일부 (제502호)로서, 2018년 5월 21일 사용승인되었으며, 외벽 : 화강석붙임, 몰탈 위 페인팅 마감 등 내벽 : 벽지 및 내장용 타일 등 창호 : 새시창호 등임.

이용상태

일련번호 1(가) : 남향의 아파트로 이용중임.

설비내역

일련번호 1(가) : 일반적인 위생 및 급배수설비, 난방설비, 옥내소화전, 화재탐지 및 경보설비, 승강기설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접필지 및 인접도로 대비 평탄한 부정형의 토지로서, 아파트 등 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북측으로 왕복2차선 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 방화지구, 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 가축사육제한구역(2024-11-20)(전부제한 구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가로구역별 최고높이 제한지역(2019-03-07) <건축법>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(2022-11-30)<교육환경 보호에 관한 법률>, 비행안전제5구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 중점경관관리구역 (2023-07-20),전통상업보존구역(유통산업발전법).

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1. 소 유 자 : 귀 제시목록상 '향원주택주식회사' 소유임. 2. 임대관계 : 이해관계인 부재로 임대관계는 미상임. 3. 기 타 : 본건 단지는 기준시점 현재 지하주차장 출입구를 통해 진입(1층 현관은 출구로 이용 가능)하고, 지하 입구 벽면에 다음과 같은 ‘단전예고’ 안내문이 부착되어 있음.

물건 비고

- 본건 단지는 2026.3.11. 기준 지하주차장 출입구를 통해 진입하고, 1층 현관은 출구로 이용 가능
- 2025.2월분~2025.6월분(5개월 분) 미납 전기요금 있으며, 한국전력공사로부터 단전예고 되어 있음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 광주지방법원 2026타경30535 (1)

소재지: 광주광역시 광산구 송정동 731-1 송정크레지움센트럴 5층 502호

용도: 아파트

감정가: 206,000,000원

토지면적: 27.12㎡ (약 8.20평)

토지지분: 27.123㎡ (약 8.20평)

건물면적: 73.95㎡ (약 22.37평) - 전용면적

건물지분: 73.9539㎡ (약 22.37평) - 전용면적

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

1.1. 입지조건

위치: 광주광역시 광산구 송정동 소재 '송정공원역' 남측 인근에 위치합니다.

주변 환경: 학교, 단독주택, 각종 점포 등이 혼재하는 주상혼용지대입니다.

교통: 차량 진출입이 용이하며, 인근에 버스승강장 및 지하철 1호선 송정공원역이 소재하여 일반적인 교통상황은 보통 수준입니다.

1.2. 권리분석

등기부상 권리현황:

* 소유권보존 (향원주택주식회사, 2018.05.29)

* 근저당권 (우리은행, 102,000,000원, 2018.05.29, 말소기준권리)

* 주택임차권 (박 , 178,000,000원, 2018.06.20 확정, 2018.09.12 전입, 말소) - 제공된 정보에 따르면 대항력 없음으로 기재되어 있으며, 말소 예정 권리입니다.

* 강제경매 (주택도시보증공사, 202,027,235원, 2026.02.20 접수) - 본건 경매 사건

* 압류 (국민건강보험공단, 2026.05.07 접수, 말소)

* 압류 (북광주세무서장, 2026.06.16 접수, 말소)

* 압류 (목포시, 2026.09.18 접수, 말소)

말소기준권리: 우리은행 근저당권 (2018.05.29)

인수되는 권리: 없음. 등기부채권 총액 280,000,000원 모두 매각으로 소멸됩니다.

임차인 현황:

* 임차인: 박

* 보증금: 178,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2018-09-12

* 확정일자: 2018-06-20

* 대항력: 없음.

* 비고: 임차권은 말소될 예정으로, 낙찰자가 인수하는 보증금은 없습니다.

1.3. 상권분석

본 물건은 '송정공원역' 인근에 위치하여 역세권의 이점을 갖추고 있습니다.

주상복합 지역으로 주거와 상업 기능이 혼재되어 있어 기본적인 상업시설 이용이 가능합니다.

인근에 학교와 다양한 점포가 있어 지역 생활권 내의 상권 형성이 예상됩니다.

유동인구는 존재하나, 특정 상권이 발달한 형태라기보다는 지역 주민들의 생활 편의를 위한 상권으로 파악됩니다.

1.4. 생활정보

교통: 광주 지하철 1호선 송정공원역을 도보로 이용 가능하며, 다수의 버스 노선이 운행되어 대중교통 이용이 편리합니다.

편의시설: 주변에 학교(송정초등학교, 송정중학교 등) 및 각종 상점들이 위치하고 있습니다. 대형마트(이마트 광산점) 및 관공서(광산구청) 이용도 용이한 편입니다.

주거 환경: 주변이 주거지와 상업시설이 혼합된 지역으로, 조용한 주거 환경보다는 다소 활기찬 분위기일 수 있습니다.

의료시설: 광산구 지역 내 종합병원 및 병의원 이용이 가능합니다.

분양면적 정보: 해당 물건의 분양면적에 대한 정확한 정보는 제공되지 않았으나, 전용면적 73.95㎡ (약 22.37평)입니다. 유사 면적의 다른 아파트들의 경우 전용면적 대비 공급면적이 약 1.3~1.4배 수준인 점을 감안하면, 대략 90㎡대 중후반의 공급면적을 예상해 볼 수 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

미납 전기요금: 2025년 2월분부터 6월분까지 총 5개월간의 전기요금이 미납된 상태이며, 한국전력공사로부터 단전 예고 통보를 받았습니다. 실제 단전 여부 및 전기 공급 재개 시 소요되는 비용, 절차 등을 확인해야 합니다.

진입로 이용 제한: 본건 단지는 2026년 3월 11일 기준, 지하주차장 출입구를 통해 진입하며 1층 현관은 출구로만 이용 가능합니다. 이는 실제 거주 시 불편을 초래할 수 있는 요소입니다.

토지 이용 계획 및 제한 상태: 본건 토지는 일반상업지역, 방화지구, 소로2류, 가축사육제한구역, 비행안전제5구역 등 다수의 법적 규제를 받고 있습니다. 특히 비행안전제5구역은 항공기 운항으로 인한 소음 등의 영향을 받을 가능성이 있습니다.

혐오시설: 현재까지 조사된 정보로는 본건 아파트 단지 또는 인근 지역에 혐오시설이 직접적으로 위치한다는 정보는 확인되지 않았습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 광주광역시 광산구 송정동에 위치한 아파트로, 송정공원역 역세권이라는 우수한 입지 조건을 갖추고 있습니다. 2018년 사용승인된 비교적 신축 건물이며, 등기부상 모든 권리가 매각으로 소멸되어 인수되는 권리 부담이 없어 권리관계가 매우 깔끔합니다.

다만, 장기 미납 전기요금으로 인한 단전 예고, 지하 주차장을 통한 진입 및 1층 현관 출구 이용 제한 등 실제 거주 및 이용에 있어 고려해야 할 제약 사항이 존재합니다. 또한, 다양한 법적 토지 이용 제한이 있어 향후 재산권 행사에 제약이 있을 수 있습니다.

1.7. 투자 포인트

역세권 입지: 지하철 1호선 송정공원역 초역세권으로, 교통이 편리하여 실수요자 및 투자자 모두에게 매력적인 요소입니다.

권리관계 무결점: 모든 등기상 권리가 매각으로 소멸되므로, 낙찰 후 권리상의 하자 없이 명도가 완료되면 깨끗한 상태로 부동산을 취득할 수 있습니다.

지역 발전 잠재력: 주상혼용지대의 특성상 향후 지역 개발 및 상권 활성화에 따른 가치 상승의 잠재력을 가지고 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

본 건의 예상 입찰가는 감정평가액 206,000,000원을 기준으로 하되, 실제 시장 상황, 유사 물건의 최근 거래 사례, 명도 및 이사 비용, 수리 비용, 취득세 등 제반 부대 비용, 그리고 앞서 언급된 미납 전기요금 및 진입로 이용 제한과 같은 잠재적 리스크 요인을 종합적으로 고려하여 결정해야 합니다.

정확한 최적 입찰가 산정을 위해서는 현장 방문을 통한 상세 조사, 지역 부동산 시장 동향 분석, 법률 및 세무 전문가와의 상담이 필수적입니다. 본 보고서에서는 구체적인 입찰가를 제시하기 어렵습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.