나이스옥션 법원경매 광주 2026타경30546 [1] 광주광역시 광산구 송정동 731-1 송정크레지움센트럴 9층903호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 광주광역시 광산구 송정동 소재 "광주소프트웨어마이스터고등학교" 서측 인근에 위치하는 부동산(송정크레지움센트럴 제9층 제903호)으로서, 주변은 단독주택, 각종 근린생활시설 등이 혼재하는 지대로서, 주위환경은 보통시 됨.

교통상황

본건까지 차량의 진ㆍ출입이 용이하며, 제반교통상황은 보통시 됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상12층 건물 중 제9층 제903호로서, 외벽 : 모르타르위페인팅마감 + 돌붙임마감 등, 내벽 : 벽지마감 등, 창호 : 새시창 등임.

이용상태

아파트로 이용중임.

설비내역

기본적인 급배수위생설비, 난방설비, 소방설비, 승강기설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

부정형 평지로서, 오피스텔 및 아파트건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건은 포장된 소로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 방화지구, 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 가로구역별 최고높이 제한지역(2019-03-07)<건축법>, 상대보호 구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(2022-11-30)<교육환경 보호에 관한 법률>, 비행안전제5구역(전술)<군 사기지 및 군사시설 보호법>, 중점경관관리구역(2023-07-20), 전통상업보존구역(유통산업발전법)임.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 소재지 및 기본 사항

사건번호: 광주지방법원 2026타경30546 (1)

소재지: 광주광역시 광산구 송정동 731-1 송정크레지움센트럴 9층903호

용도: 아파트

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주

1.2. 면적 정보

토지면적: 27.12㎡ (약 8.21평)

토지지분: 27.123㎡ (약 8.21평)

건물면적: 73.95㎡ (약 22.37평) - 전용면적 기준

건물지분: 73.9539㎡ (약 22.37평)

* 상기 건물면적 73.95㎡는 전용면적이며, 공급면적은 이보다 클 수 있습니다.

1.3. 용도 및 구조

용도: 아파트

건물 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕, 지상12층 건물 중 제9층 제903호. 외벽: 모르타르위페인팅마감 + 돌붙임마감 등, 내벽: 벽지마감 등, 창호: 새시창 등.

1.4. 감정가 및 매각 조건

감정가: 205,000,000원

매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 해당 사항 없음 (지상권 등).

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위 환경

본건은 광주광역시 광산구 송정동 소재 "광주소프트웨어마이스터고등학교" 서측 인근에 위치합니다. 주변은 단독주택, 각종 근린생활시설 등이 혼재하는 지대로서, 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통 및 접근성

본건까지 차량의 진출입이 용이하며, 제반 교통 상황은 보통으로 평가됩니다. 가까운 거리에 버스 정류장이 있어 대중교통 이용도 가능합니다.

2.3. 주변 주요 시설

* 교육 시설: 광주소프트웨어마이스터고등학교가 인근에 위치합니다.

* 교통 시설: 광주송정역이 근접해 있어 타 지역 학생들의 접근성이 용이합니다.

* 기타: 단독주택 및 근린생활시설이 혼재되어 있어 생활 편의 시설 이용이 가능합니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황 요약

* 소유권보존: 향원주택주식회사 (2018-05-29)

* 근저당권: 우리은행 (102,000,000원, 2018-05-29) - 말소기준권리

* 주택임차권: 임현춘 (178,000,000원, 2018-05-31 전입/확정) - 말소 (후순위)

* 강제경매: 주택도시보증공사 (205,721,234원, 2026-02-20) - 말소 (후순위)

* 압류: 국민건강보험공단 (2026-05-07) - 말소

* 압류: 북광주세무서장 (2026-06-16) - 말소

* 압류: 목포시 (2026-09-18) - 말소

3.2. 말소기준권리 및 소멸/인수 관계

말소기준권리는 우리은행 근저당권 (2018-05-29 접수)입니다. 본 건에 등기된 모든 권리는 말소기준권리보다 후순위이므로, 본 경매로 인해 모든 권리가 소멸될 예정입니다. 따라서 매수인이 인수하는 권리는 없습니다.

3.3. 임차인 현황 및 대항력 분석

임차인: 임현춘

보증금: 178,000,000원

차임: 0원

전입일자/확정일자: 2018-05-31

대항력: 없음

* 임차인 임 은 대항력이 없으며, 보증금 178,000,000원은 배당을 통해 회수해야 합니다. 배당받지 못하는 금액이 있을 경우 매수인이 인수하게 될 가능성은 낮으나, 배당 순위에 따른 잔여 보증금 여부를 확인해야 합니다.

3.4. 총 채권액

등기부등본상 채권 총액은 280,000,000원입니다.

4. 상권분석

4.1. 지역적 특성

본건이 소재한 광주광역시 광산구 송정동은 주거와 근린생활시설이 혼재된 지역입니다. 송정역 인근으로 교통 및 상업 시설 이용이 편리한 편입니다.

4.2. 상업 및 생활 편의 시설 현황

* 본건 주변에는 단독주택과 더불어 각종 근린생활시설이 분포하고 있어 기본적인 생활 편의 시설 이용이 가능합니다.

* 음식점으로는 '이조' (한식), '돼지야반갑다' (한식) 등이 근거리에 있습니다.

* 교통 편의 시설로는 광주송정역이 인근에 위치합니다.

5. 생활정보

5.1. 주거 편의 시설

주변의 근린생활시설을 통해 일상생활에 필요한 쇼핑, 식당 등을 이용할 수 있습니다.

5.2. 교육 환경

* 인근에 광주소프트웨어마이스터고등학교가 위치하고 있습니다.

* 기타 초, 중, 고등학교는 추가 조사가 필요합니다.

5.3. 의료 및 금융 시설

* 본건 소재지인 광산구 송정동 인근에는 광산구보건소 등 공공 보건 시설이 있으며, 병원 및 약국 등 의료 시설은 추가적인 확인이 필요합니다.

* 금융 기관의 위치는 별도 조사 대상입니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 임차인 관련 리스크

* 임차인 임 은 대항력이 없으나, 178,000,000원의 보증금을 배당받아야 합니다. 법원 배당 결과에 따라 보증금 전액을 회수하지 못할 경우, 잔여 금액에 대한 법적 분쟁의 소지가 있을 수 있습니다.

6.2. 법적/제도적 제약

* 본 토지는 일반상업지역, 방화지구, 소로2류(폭 8m~10m), 가로구역별 최고높이 제한지역, 상대보호구역, 절대보호구역, 비행안전제5구역(전술), 중점경관관리구역, 전통상업보존구역 등 다수의 용도지역 및 법적 제한 사항이 적용됩니다. 이는 향후 건축, 증축, 용도 변경 등에 제약을 줄 수 있습니다.

6.3. 주변 환경 관련 리스크

* 본건 인근 지역에 혐오시설에 대한 정보는 현재까지 파악되지 않았습니다. 다만, 개발 계획이나 주변 환경 변화에 따라 추후 변동될 가능성이 있으므로, 현장 방문 시 상세 확인이 필요합니다.

7. 종합 의견

본건은 광주광역시 광산구 송정동에 위치한 신축급 아파트(2018년 준공)로, 최신식 설비를 갖추고 있을 것으로 예상됩니다. 교통 및 주거 환경이 비교적 양호한 편이며, 권리상 인수할 부담이 없는 물건입니다. 다만, 임차인 임 의 대항력 부재로 인한 보증금 배당 문제가 발생할 수 있으며, 다양한 법적 제한 사항이 존재하여 향후 활용 방안에 제약이 있을 수 있습니다.

8. 투자 포인트

* 비교적 신축 연식의 아파트로 내부 상태 양호 기대.

* 권리관계가 깨끗하여 인수 부담이 없음.

* 광주송정역 인근으로 교통 편의성 확보.

* 아파트 전용면적 73.95㎡ (약 22.37평)으로 실거주 또는 임대 수익용으로 적합.

9. 예상 입찰가 고려사항

* 본 건의 감정가는 205,000,000원입니다.

* 권리상 인수되는 보증금은 없습니다.

* 예상 입찰가는 법원 감정가, 주변 시세, 본건의 특이사항(임차인 잔여 보증금 문제, 법적 제한 사항 등)을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다.

* 정확한 시세 조사를 바탕으로 낙찰 후 발생할 수 있는 추가 비용 등을 감안하여 산정하는 것이 중요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.