나이스옥션 법원경매 광주 2026타경30545 [1] 광주광역시 광산구 송정동 731-1 송정크레지움센트럴 7층704호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 광주광역시 광산구 송정동 소재 "송정공원역"남측 인근에 위치한"송정크레지움센트럴 제7층 제704호"로 주위는 상가 및 아파트단지 등이 혼재하는 지대로서 주위환경은 보통시 됩니다.

교통상황

본건까지 차량 출입가능하며 제반 교통상황은 보통시 됩니다.

건물의 구조

본건은 철근콘크리트구조 및 (철근)콘크리트지붕 12층 중 7층 704호로 외 벽 : 시멘트 몰탈 위 페인팅 마감 등, 내 벽 : 벽지 마감 등, 창 호 : 새시창호입니다.

이용상태

본건은 아파트로 이용중입니다.

설비내역

본건은 기본적인 위생설비, 급배수설비, 난방설비, 승강기설비 등이 구비 되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 부정형 평지로 오피스텔 및 아파트 건부지입니다.

인접 도로상태등

본건 단지 내 포장도로와 접하는 진입로 개설되어 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태

본건 토지는 일반상업지역, 방화지구, 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 가축사육제한구역(2024-11-20)(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가로구역별 최고높이 제한지역(2019-03-07)<건축법>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(2022-11-30)<교육환경 보호에 관한 법률>, 비행안전제5구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 중점경관관리구역(2023-07-20), 전통상업보존구역(유통상업발전법)입니다.

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상입니다. 본건은 현황 전기공급이 중단 등으로 인하여 내부 출입 및 확인이 불가능한 바 내부상태 등은 통상적인 현상 및 관리상태를 상정하여 평가하였습니다.

AI 물건분석

1. 물건기본정보

사건번호: 광주지방법원 2026타경30545 (1)

소재지: 광주광역시 광산구 송정동 731-1 송정크레지움센트럴 7층704호

용도: 아파트

감정가: 205,000,000원

토지면적: 27.12㎡ (약 8.20평)

토지지분: 27.123㎡

건물면적: 73.95㎡ (약 22.37평) - 전용면적 추정. 분양면적 정보 없음.

건물지분: 73.9539㎡

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주택도시보증공사 (강제경매 개시결정에 따른)

특이사항: 공동담보

주의사항: (정보 없음)

특수물건정보: 공동담보

2. 입지조건

본건은 광주광역시 광산구 송정동에 위치하며, 지하철 1호선 송정공원역 남측 인근에 자리하고 있습니다. 주위는 상가 및 아파트 단지가 혼재하는 지역으로, 주거 및 상업 기능이 복합적으로 이루어져 있습니다. 차량 접근이 용이하며, 제반 교통 상황은 보통 수준으로 평가됩니다. 건물은 철근콘크리트 구조이며, 12층 건물 중 7층에 위치하고 있습니다. 외벽은 시멘트 몰탈 위 페인팅 마감, 내벽은 벽지 마감, 창호는 새시 창호로 되어 있습니다. 토지는 부정형 평지로, 오피스텔 및 아파트 건부지로 이용되고 있으며, 단지 내 포장도로와 접하는 진입로가 개설되어 있습니다.

3. 권리분석

본 건의 말소기준권리는 2018년 5월 29일 접수된 우리은행의 근저당권 (102,000,000원)입니다. 등기부채권 총액은 280,000,000원입니다.

주요 권리 내역은 다음과 같습니다.

* 소유권보존: 향원주택주식회사 (2018-05-29)

* 근저당: 우리은행 (2018-05-29, 102,000,000원) - 말소기준권리

* 주택임차권: 정 (2022-10-06 전입, 2022-09-05 확정, 보증금 178,000,000원, 차임 0원) - 본 경매 절차로 인해 말소될 예정이며, 대항력은 없습니다.

* 강제경매: 주택도시보증공사 (2026-02-20, 205,852,905원) - 본 건 경매 개시 결정 등기입니다.

* 압류: 국민건강보험공단 (2026-05-07) - 말소 예정.

* 압류: 북광주세무서장 (2026-06-16) - 말소 예정.

매각으로 인해 모든 권리가 소멸될 예정이며, 낙찰자가 인수해야 할 부담 있는 권리나 임차인의 보증금은 없습니다. 인수 보증금 합계는 0원입니다.

4. 상권분석

본건은 일반상업지역에 속해 있으며, 지하철 1호선 송정공원역 인근에 위치하여 교통의 이점이 있습니다. 주변에 상가와 아파트 단지가 밀집해 있어 기본적인 상업 시설 이용이 편리한 환경입니다. 송정공원역은 광주의 주요 교통 요지 중 하나로, 지역 내 이동 및 타 지역으로의 접근성이 양호합니다.

5. 생활정보

* 교통: 지하철 1호선 송정공원역을 이용할 수 있어 대중교통 이용이 편리합니다.

* 편의시설: 주변 상업 지역에 다양한 편의시설이 있을 것으로 예상됩니다.

* 주거환경: 아파트 및 상가 단지가 혼재된 지역으로, 기본적인 주거 생활 인프라가 갖추어져 있습니다.

* 건물설비: 기본적인 위생 설비, 급배수 설비, 난방 설비, 승강기 설비 등이 구비되어 있습니다.

6. 잠재적 리스크

* 내부 상태 불확실: 현재 전기 공급이 중단된 상태로 내부 확인이 불가능합니다. 이에 따라 내부 상태 및 관리 상태는 통상적인 수준으로 상정하여 평가되었으며, 실제 내부 상태는 다를 수 있어 확인이 필요합니다.

* 토지 이용계획 제한: 본건 토지는 일반상업지역, 방화지구, 소로2류(폭 8m~10m), 가축사육제한구역, 건축법상 최고높이 제한지역, 상대/절대보호구역, 비행안전제5구역, 중점경관관리구역, 전통상업보존구역 등 다양한 도시계획 및 법률에 따른 제한 사항이 존재합니다. 이러한 제한은 향후 건물 이용이나 증축 등에 영향을 줄 수 있습니다.

* 공동담보: 공동담보 물건으로, 본건 외 다른 담보로 제공된 부동산이 있을 수 있습니다.

7. 종합의견

본 물건은 광주광역시 광산구 송정동의 송정공원역 역세권에 위치한 아파트입니다. 교통 및 주거 환경이 양호한 편이며, 등기부상 모든 권리가 매각으로 소멸 예정이므로 낙찰자에게 인수되는 권리 부담이 없어 깔끔한 명도가 가능할 것으로 보입니다. 그러나 현재 전기 공급 중단으로 인한 내부 상태 미확인 리스크와 일부 토지 이용계획 상의 제약 사항을 유의해야 합니다.

8. 투자포인트

* 송정공원역 (지하철 1호선) 초역세권 입지로, 뛰어난 대중교통 접근성.

* 전용면적 약 22.37평의 적정 면적으로 실수요자는 물론 투자용으로도 고려 가능.

* 모든 권리가 말소되어 명도 부담이 적음.

9. 예상입찰가

본 건은 임차인의 보증금을 인수하지 않아 인수 보증금 합계가 0원입니다. 따라서 낙찰가의 산정은 전적으로 입찰자의 시장 분석과 물건의 가치 평가에 기반합니다. 현재 내부 상태를 직접 확인할 수 없다는 점, 관련 법규상의 토지 이용 제한 등을 종합적으로 고려하여 신중한 입찰가 결정이 필요합니다. 구체적인 예상 입찰가는 개별적인 시장 조사, 유사 물건의 시세, 예상 수리비 등을 종합적으로 검토한 후에 산정하는 것이 바람직합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.