나이스옥션 법원경매 광주 2026타경30484 [1] 광주광역시 서구 농성동 397-1 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 광주광역시 서구 농성동 소재 "영산강홍수통제소" 동측 인근에 위치하며, 주위는 아파트 및 단독주택 등이 소재하는 기존주택지대로서, 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며, 인근에 시내버스 정류장 등이 소재하여 일반적인 교통상황은 보통임.

형태 및 이용상태

사다리 평지이며, 주거용 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태

서측으로 노폭 약 6m 아스팔트포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제1종일반주거지역, 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 전통상업보존구역(유통산업발전법)임.

제시목록 외의 물건

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공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

일련번호 가) 시멘트벽돌조 슬래브지붕 단층 건물로서, 외벽 : 돌 붙임 및 시멘몰탈위 페인트 마감 등, 내벽 : 도배벽지, 타일 마감 등, 창호 : 새시창임.

이용상태

일련번호 가) 주택임.

설비내역

일련번호 가) 급배수시설, 위생설비 및 난방설비 되어있음.

부합물 및 종물

제시외건물 ㄱ) 조적조 썬라이트지붕 단층, 다용도실, 약 10.5㎡임. 제시외건물 ㄴ) 조적조 슬레이트지붕 단층, 계단실, 약 3.5㎡임.<일련번호 가) 2층 소재> 제시외건물 ㄷ) 조적조 슬래브지붕 단층, 창고 등, 약 6.7㎡임.

공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

일괄매각. 제시외 건물 포함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 물건은 광주지방법원 2026타경30484 (1) 사건으로 진행되는 부동산 임의경매 물건입니다.

소재지는 광주광역시 서구 농성동 397-1이며, 용도는 단독주택입니다.

감정평가액은 242,856,260원입니다.

토지 면적은 142.00㎡ (약 42.96평)이며, 건물 면적은 63.36㎡ (약 19.17평)입니다.

건물 제시외 면적은 20.70㎡ (약 6.26평)이며, 토지와 건물 일괄매각 대상입니다.

경매 구분은 부동산 임의경매이며, 채권자는 북광주농업협동조합입니다.

2. 입지조건

본건은 광주광역시 서구 농성동에 위치하며, "영산강홍수통제소" 동측 인근 지역에 속합니다.

주변은 아파트 및 단독주택이 혼재된 기존 주택지대로 형성되어 있어, 주거 환경은 일반적인 수준으로 평가됩니다.

차량 접근이 가능하며, 인근에 시내버스 정류장이 있어 대중교통 이용도 용이합니다.

토지는 사다리형의 평지로 주거용 건부지로 이용 중이며, 서측으로 노폭 약 6m의 아스팔트 포장도로에 접해 있습니다.

토지이용계획상으로는 제1종일반주거지역, 소로3류(폭 8m 미만), 전통상업보존구역으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

본건의 등기부등본 상 소유권 이전 내역을 검토한 결과, 최근 소유자는 김미영 외 1명으로 확인됩니다.

말소기준권리는 2019년 2월 25일 접수된 북광주농업협동조합의 근저당권 (을1)입니다.

매각으로 인해 말소되는 주요 권리로는 북광주농업협동조합의 근저당권 (2019.02.25, 84,000,000원), 주식회사오천경매대부의 근저당권 (2023.06.23, 200,000,000원), 북광주농업협동조합의 임의경매개시결정 (2026.02.20, 63,961,557원) 등이 있습니다.

등기부상 총 채권액은 284,000,000원입니다.

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리로는 '지상권'이 명시되어 있으며, 구체적인 내용은 별도 확인이 필요합니다.

임차인 현황을 보면 다음과 같습니다.

* 임차인: 김

보증금: 0원, 차임: 0원

전입일자: 2025-02-17

대항력: 없음

비고: 권리분석상 대항력이 없는 것으로 판단됩니다.

* 임차인: 김

보증금: 0원, 차임: 0원

전입일자: 2025-05-15

대항력: 없음

비고: 권리분석상 대항력이 없는 것으로 판단됩니다.

* 임차인: 정

보증금: 20,000,000원, 차임: 0원

전입일자: 2023-11-02

대항력: 없음

비고: 권리분석상 대항력이 없는 것으로 판단됩니다.

인수되는 임차인 보증금 합계는 0원입니다.

다만, 임대관계가 미상으로 기재된 부분과 보증금이 0원인 임차인이 존재하므로, 실제 점유 관계 및 명도 과정에서 추가적인 확인이 필요합니다.

4. 상권분석

본건이 위치한 농성동 지역은 전형적인 주택가 상권의 특성을 보입니다.

주변에 대규모 상업 시설이나 유흥 시설보다는 아파트 단지 및 단독주택들이 밀집해 있어, 주거 기능 중심의 조용한 환경을 제공합니다.

인근에 '영산강홍수통제소'가 위치하고 있어 관련 시설과의 연계 가능성은 있으나, 이것이 상권 활성화에 직접적인 영향을 미치지는 않을 것으로 보입니다.

생활 편의 시설은 해당 지역 내에서 기본적인 수준으로 이용 가능할 것으로 예상됩니다.

5. 생활정보

교통 접근성은 차량 이용 시 원활하며, 대중교통 이용을 위해서는 인근 버스 정류장을 이용해야 합니다.

주거 환경은 비교적 조용하고 안정적인 단독주택가 형태를 띨 것으로 예상됩니다.

주변 편의 시설로는 지역 내 마트, 병원, 학교 등이 일반적인 수준으로 분포할 것으로 추정됩니다.

6. 잠재적 리스크

가장 큰 잠재적 리스크는 매각으로 소멸되지 않는 '지상권'의 존재 가능성입니다. 이에 대한 구체적인 권리 내용 및 영향력을 면밀히 파악해야 합니다.

일괄 매각 대상에 포함된 제시외 건물(총 20.70㎡)은 명도 대상에 포함되므로, 이에 대한 관리 및 인수인계가 필요합니다.

감정평가서에 임대관계가 '미상'으로 기재되어 있으며, 임차인의 보증금 및 차임이 0원이거나 미상인 경우가 있습니다. 비록 대항력은 없다고 판단되나, 실제 점유 관계 및 명도 과정에서 예상치 못한 분쟁이나 지연이 발생할 가능성을 배제할 수 없습니다.

제공된 JSON 데이터 상의 최근 거래 사례들은 본건과 물건 유형(연립주택)이 다르며, 거래 금액(4,700만원~5,000만원) 또한 본건의 감정가(242,856,260원)와 상당한 차이를 보입니다. 이는 본 물건의 시세 파악에 혼선을 줄 수 있으며, 시장 가격과의 괴리가 존재할 가능성을 시사합니다.

7. 종합 의견

본건은 광주광역시 서구 농성동에 위치한 단독주택으로, 주거지로서의 기본적인 입지 조건을 갖추고 있습니다.

등기부상 여러 권리가 설정되어 있으나, 말소기준권리 이하의 권리들은 매각으로 소멸될 예정입니다.

다만, 매각 불포함 권리인 지상권의 존재 가능성과 임대 관계 불분명한 임차인의 점유는 주의 깊게 검토해야 할 부분입니다.

제시된 JSON 데이터 상의 연립주택 거래 사례는 본건의 단독주택 시세와 직접 비교하기에는 한계가 명확하며, 본건의 감정가와 시장 거래가 간의 차이에 대한 추가적인 시장 조사가 필수적입니다.

8. 투자 포인트

토지와 건물을 일괄 매각함으로써, 부동산 전체를 활용한 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

기존 주택가에 위치하여 안정적인 수요를 기반으로 한 임대 또는 직접 거주가 가능합니다.

권리 관계가 정리된 후, 주택의 상태 개선 및 리모델링을 통해 가치를 높일 수 있는 잠재력이 있습니다.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 242,856,260원입니다.

제공된 JSON 데이터에 따르면, 본건과 동일 지역(농성동) 내 연립주택의 최근 매매가는 4,700만원에서 5,000만원 수준으로 확인됩니다.

하지만 본건은 단독주택이며, 제시된 연립주택의 거래가는 본건의 감정가와 상당한 가격 차이를 보이고 있어 직접적인 시세 비교에 어려움이 있습니다. 이러한 시세 데이터의 불일치는 본건의 정확한 시장 가치 산정에 신중을 기해야 함을 시사합니다.

인수되는 보증금 합계는 0원이므로, 입찰가 산정 시 이를 고려할 필요는 없습니다.

잠재적 리스크(지상권, 임대차 불확실성 등)와 시세 데이터의 괴리를 감안하여, 감정가의 약 70% 수준을 초기 입찰가 고려 범위로 제안합니다.

이에 따라, 약 170,000,000원 을 예상 입찰가로 제시합니다.

본 입찰가는 매우 보수적인 접근이며, 현장 조사 및 추가적인 시장 분석 결과에 따라 조정될 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.