나이스옥션 법원경매 전주 2026타경30181 [1] 전북특별자치도 전주시 완산구 효자동2가 70 효자동1차엘드수목토아파트 105동 5층501호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 중앙감정 · 평가일 2026.03.06

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 전북특별자치도 전주시 완산구 효자동2가 소재 '전북지방우정청' 남동측 인근에 위치하며, 부근은 아파트단지 및 단독주택, 각종 근린생활시설, 관공서, 학교 등이 혼재하는 주거지대임.

교통상황

본건 단지까지 차량접근 가능하며, 인근에 버스승강장이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

1-가) 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 19층 중 5층 501호로서, - 외 벽 : 몰탈위 페인팅 등 마감, - 내 벽 : 벽지 붙임 및 일부 타일 붙임 등 마감, - 창 호 : 샷시 창호 등임.

이용상태

1-가)는 아파트 1세대로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생 및 급·배수설비, 승강기설비, 소방설비, 난방설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

8필 일단의 대체로 등고 평탄한 부정형의 토지로서, 현황 '아파트 건부지'로 이용중임.

인접 도로상태등

단지 서측 및 남측, 북측으로 노폭 약 8미터 내외의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

- 70, 65-4번지 : 제3종일반주거지역, 제1종지구단위계획구역(샛터1(더샵)), 제1종지구단위계획구역(샛터2(엘드)), 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 가축사육제한구역(2023-01-13)(주거밀집지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, <추가기재> 산림 하천 전원개발 항목은 관련부서 확인협의. - 46-2번지 : 제3종일반주거지역, 제1종지구단위계획구역(샛터1(더샵)), 제1종지구단위계획구역(샛터2(엘드)), 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 가축사육제한구역(2023-01-13)(주거밀집지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(서전주중학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, <추가기재> 산림 하천 전원개발 항목은 관련부서 확인협의. - 63번지 : 제3종일반주거지역, 시가지경관지구(일반)(2018-04-30), 제1종지구단위계획구역(샛터1(더샵)), 제1종지구단위계획구역(샛터2(엘드)), 대로3류(폭 25m~30m)(접합), 가축사육제한구역(2023-01-13)(주거밀집지역) <가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(서전주중학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, <추가기재> 산림 하천 전원개발 항목은 관련부서 확인협의. - 64번지 : 제3종일반주거지역, 제1종지구단위계획구역(샛터1(더샵)), 제1종지구단위계획구역(샛터2(엘드)), 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 중로2류(폭 15m~20m)(접합), 가축사육제한구역(2023-01-13)(주거밀집지역) <가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(서전주중학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, <추가기재> 산림 하천 전원개발 항목은 관련부서 확인협의. - 48-6, 71-5번지 : 제3종일반주거지역, 제1종지구단위계획구역(샛터2(엘드)), 가축사육제한구역(2023-01-13)(주거밀집지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, <추가기재> 산림 하천 전원개발 항목은 관련부서 확인협의. - 1120-9번지 : 제3종일반주거지역, 제1종지구단위계획구역(샛터1(더샵)), 제1종지구단위계획구역(샛터2(엘드)), 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 가축사육제한구역(2023-01-13)(주거밀집지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>.

공부와의 차이

--.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계 : 미상임. - 기 타 : --.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 전주지방법원 2026타경30181 (1)

소재지: 전북특별자치도 전주시 완산구 효자동2가 70 효자동1차엘드수목토아파트 105동 5층501호

용도: 아파트

토지면적: 46.19㎡ (약 14.0평)

건물면적: 84.84㎡ (약 25.7평)

감정가: 374,000,000원

경매 구분: 부동산임의경매

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본건은 전북특별자치도 전주시 완산구 효자동2가 소재 '전북지방우정청' 남동측 인근에 위치하며, 부근은 아파트 단지 및 단독주택, 각종 근린생활시설, 관공서, 학교 등이 혼재하는 주거지대임.

* 교통 상황: 단지까지 차량 접근이 용이하며, 인근에 버스 승강장이 소재하여 대중교통 이용도 편리한 편임.

* 주변 시설:

* 교육시설: 서전주중학교가 인근에 위치하고 있음.

* 편의시설: 주변에 다수의 근린생활시설 및 관공서가 있어 생활 편의성이 높음.

* 혐오시설: 현재까지 확인된 바로는 본 물건 인근에 혐오시설은 없는 것으로 파악됨.

1.2. 권리분석

* 소유권: 현재 소유자로부터 경매로 인해 이전될 예정임.

* 선순위 권리: 말소기준권리인 한국자산관리공사의 근저당권(2017-02-10)보다 앞서는 권리는 없는 것으로 보임.

* 후순위 권리: 모든 후순위 권리(근저당, 압류, 가압류 등)는 매각으로 인해 소멸될 예정임.

* 말소기준권리: 한국자산관리공사 근저당권 (접수일자: 2017-02-10)

* 임차인 현황: 인수되는 보증금이 없는 임차인은 파악되지 않았음.

* 총 채권액: 등기부채권 총액은 381,600,084원임.

* 인수되는 권리: 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없음.

1.3. 상권분석

본 아파트 단지는 전주 시내의 주요 주거지역에 속해 있으며, 주변에 다양한 근린생활시설, 관공서, 학교 등이 밀집해 있어 안정적인 배후 수요를 확보하고 있음.

단지 북측으로는 '전북지방우정청' 등 공공기관이 위치하여 직주근접 효과를 누릴 수 있는 입지임.

1.4. 생활정보

* 단지 정보: 효자동1차엘드수목토아파트는 2005년 8월 30일에 사용승인되었으며, 총 5개동 419세대로 구성되어 있음. 본 물건은 105동 5층 501호로, 최고 20층 건물 중 5층에 위치함.

* 주차: 단지 내 총 451대의 주차 공간을 확보하고 있어 세대당 약 1.08대의 주차 비율을 보임.

* 관리사무소 연락처: 063-236-4190

1.5. 잠재적 리스크

* 건축 연도: 2005년식으로 약 21년이 경과한 아파트로, 향후 유지보수 비용 발생 가능성을 고려해야 함.

* 시장 변동성: 부동산 시장 전반의 변동성에 따른 시세 하락 위험을 염두에 두어야 함.

* 미상 정보: 감정평가서상 '임대 관계: 미상'으로 기재되어 있으나, 인수되는 임차인은 없는 것으로 확인되어 이는 큰 리스크로 작용하지 않을 것으로 판단됨.

1.6. 종합 의견

본 물건은 전주시 완산구 효자동의 중심 주거지역에 위치하며, 교통 및 생활 편의시설 접근성이 우수한 아파트임.

모든 권리관계가 매각으로 소멸되어 낙찰자가 깨끗한 소유권을 확보할 수 있다는 장점이 있음.

약 21년 된 아파트라는 점은 향후 재건축 또는 리모델링 잠재력을 고려해볼 수 있으나, 단기적인 유지보수 비용은 발생할 수 있음.

최근 실거래가 및 감정가를 고려할 때, 합리적인 가격으로 취득할 수 있는 기회로 판단됨.

1.7. 투자 포인트

* 안정적인 주거 환경: 주변에 학교, 관공서, 상업시설이 잘 갖춰져 있어 주거 만족도가 높음.

* 권리관계 안전성: 모든 권리관계가 소멸되어 인수 부담이 없음.

* 실거주 및 투자 가치: 전용면적 84.84㎡(약 25.7평)의 선호도 높은 면적으로, 실수요자 및 투자자 모두에게 매력적인 물건임.

* 향후 개발 가능성: 노후화에 따른 재건축 또는 리모델링 가능성을 염두에 둔 장기 투자 관점에서 접근할 수 있음.

1.8. 예상 입찰가

최근 매매 사례를 보면 35,000만원에서 37,200만원 사이에서 거래가 이루어졌음.

감정가는 37,400만원으로, 최근 실거래가와 유사하거나 소폭 높은 수준임.

권리관계가 깨끗하고 주변 입지 조건을 고려할 때, 감정가 수준 또는 최근 실거래가 상단에서 입찰가를 고려해 볼 수 있음.

본 물건의 예상 입찰가는 35,000만원 ~ 37,000만원 수준을 제안하며, 최적 입찰가는 36,000만원 내외로 판단됨.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.