나이스옥션 법원경매 광주 2026타경30520 [1] 광주광역시 서구 쌍촌동 1380 상무엘리체 105동 OOOOOO 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 건우감정 · 평가일 2026.02.24

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건 기호(가)는 광주광역시 서구 쌍촌동 소재 "상무1동 행정복지센터" 북동측 인근에 위치한 '상무엘리체' 제105동 제3층 제301호로, 주변은 아파트, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재한 주거지역으로 주위환경은 보통시됨.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며, 제반 교통사정은 보통시됨.

건물의 구조

기호(가) 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 23층건 중 3층 301호로서, 외벽 : 몰탈위 페인팅 내벽 : 벽지 및 도배 등 마감 창호 : 새시창 구조임.

이용상태

아파트로 이용중임.

설비내역

위생설비 및 급배수설비, 난방설비, 승강기설비, 화재탐지설비, 소화전설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

평지대내 사다리형의 토지로, 아파트 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

단지 남측 및 서측으로 진출입 가능함.

토지이용계획 및 제한상태

제3종일반주거지역, 준주거지역, 대로3류(접합), 소로2류(접합), 중2류(접합), 정비구역, 준보전산지, 전통상업보존구역임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

미납관리비 있음

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본 물건 현황

사건번호: 광주지방법원 2026타경30520

소재지: 광주광역시 서구 쌍촌동 1380 상무엘리체 105동 3층301호

용도: 아파트

건물 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 23층건 중 3층 301호

건물 준공 연도: 2018년 9월

감정평가액: 440,000,000원

1.2. 면적 정보

토지 면적: 38.75㎡ (약 11.72평)

건물 면적: 84.98㎡ (약 25.71평)

토지 지분: 38.7458㎡ (약 11.72평)

건물 지분: 84.981㎡ (약 25.71평)

전용 면적: 84.98㎡ (약 25.71평)

분양 면적: 약 34평형 (제공된 JSON 정보 기준, 84.9977㎡)

1.3. 경매 정보

매각 대상: 토지 및 건물 일괄 매각

경매 구분: 부동산 강제 경매

채권자: 상무엘리체입주자대표회의 (사건번호 2026타경30520의 채권자)

주의 사항: 미납 관리비 있음

특이 사항: 없음

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변환경

본건은 광주광역시 서구 쌍촌동 소재 '상무1동 행정복지센터' 북동측 인근에 위치하며, '상무엘리체' 아파트 105동 3층 301호입니다. 주변은 아파트, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재한 주거지역으로 주위 환경은 보통입니다.

2.2. 교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하며, 제반 교통 상황은 보통으로 평가됩니다. 단지 남측 및 서측으로 진출입이 가능합니다.

2.3. 주변 시설

주변에 혐오시설에 대한 언급은 검색 결과에서 특별히 확인되지 않았습니다. 광주시는 신규 소각장 유치를 검토 중이나, 현재 본건 아파트 단지와 직접적인 관련이 있는 혐오시설 정보는 없습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부현황

본건 등기부 요약에 따르면, 최초 소유권 보존은 쌍촌아파트주택재건축정비사업조합에서, 소유권 이전은 장기호에게 이루어졌습니다. 이후 신한은행 근저당권(2건) 및 김태윤 근저당권이 설정되었으나 모두 말소되었습니다. 최종적으로 상무엘리체입주자대표회의의 강제경매 개시결정(2026타경30520)으로 본 경매가 진행되었습니다.

3.2. 말소기준권리

등기부상 말소기준권리는 을1 (접수일자 2018-12-04, 신한은행 근저당권)입니다.

3.3. 인수되는 권리

말소기준권리보다 선순위인 권리 없이, 경매 신청 채권자(상무엘리체입주자대표회의)의 채권이 전부 소멸되는 것으로 등기부상 확인됩니다. 따라서 본 경매 절차를 통해 낙찰자는 소유권을 취득하며, 말소기준권리 이하의 권리들은 모두 소멸될 예정입니다.

3.4. 임차인 현황

임차인 현황 관련하여 인수 보증금 합계는 0원으로 명시되어 있습니다. 그러나 '기타참고사항(임대관례 및 기타)' 항목에 "임대관계는 미상임"이라고 기재되어 있습니다. 실제 임차인이 존재하는 경우, 보증금 및 차임이 미상이라 하더라도 대항력 유무를 반드시 확인해야 하며, 이는 낙찰자에게 부담이 될 수 있으므로 주의가 필요합니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상업시설 및 주거환경

본건이 위치한 광주광역시 서구 쌍촌동은 아파트 단지가 밀집된 주거지역입니다. 주변으로 아파트, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재되어 있어 주거 환경이 형성되어 있습니다. 단지 인근에 상권이 형성되어 있으나, 대형마트 이용 시에는 차량 이동이 필요합니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

단지 내에는 관리사무소, 노인정, 보육시설, 문고, 주민공동시설, 어린이놀이터, 휴게시설, 커뮤니티공간 등이 갖추어져 있습니다. 가까운 거리에 편의점, 카페 등의 상업시설이 있습니다.

5.2. 교통 및 교육시설

단지는 광주 지하철 1호선 쌍촌역 역세권이며, 주요 도로망 접근성이 양호한 편입니다. 인근에 서광초등학교, 상일중학교, 상일여자고등학교 등이 위치하여 교육 환경은 보통으로 평가됩니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 미납 관리비

등기부와 물건명세서 상 "미납관리비 있음"으로 명시되어 있어, 낙찰 시 이를 인수해야 할 수 있습니다. 정확한 미납 관리비 금액은 관리사무소를 통해 반드시 확인해야 합니다.

6.2. 미확인 임대 관계

'임대관계는 미상임'으로 기재되어 있어, 실제 거주하는 임차인이 존재할 경우 대항력 유무 및 보증금/차임 정보를 추가 확인해야 합니다. (인수 보증금은 0원으로 표시됨)

7. 종합 의견

본 물건은 광주광역시 서구 쌍촌동에 위치한 신축급 아파트로, 지하철 역세권에 위치하여 교통이 편리하고 주변 주거 환경이 양호합니다. 최근 연식이 짧고 단지 규모도 적절한 편이나, 감정평가액이 최근 실거래가 대비 다소 높게 책정된 것으로 보입니다. 미납 관리비 인수 가능성과 미확인 임대 관계 등은 낙찰 후 추가 확인 및 부담 발생 가능성이 있으므로 주의해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 신축급 아파트 (2018년 준공)로 비교적 양호한 상태 유지.

* 쌍촌역 역세권으로 우수한 교통 접근성.

* 주거 선호 지역 내 위치, 비교적 안정적인 수요 기대.

* 향후 주변 개발 및 지역 가치 상승 잠재력.

9. 예상 입찰가

9.1. 시세 분석

최근 매매 정보에 따르면, 본건과 유사한 면적(84.98㎡)의 15층 매물이 2026년 5월 12일에 417,000,000원에 거래되었습니다. 본건은 3층으로, 층수 차이를 고려했을 때 시세는 380,000,000원 ~ 400,000,000원 범위로 추정됩니다. 현재 감정가는 440,000,000원으로, 최근 시세보다 높게 책정되었습니다.

9.2. 권리 분석 기반 입찰가

등기부 상 모든 권리가 말소될 예정이며, 인수할 권리나 임차인의 보증금 부담이 없는 것으로 파악됩니다. 다만, 미납 관리비 및 미확인 임대 관계 등 잠재적 위험 요소를 고려해야 합니다.

9.3. 최종 예상 입찰가

상기 시세 분석 및 권리 분석 결과를 종합적으로 고려할 때, 감정가의 80~90% 수준 또는 최근 실거래가 상단에서 보수적으로 접근하는 것이 합리적입니다. 본 건의 경우, 신중한 입찰을 위해 390,000,000원 을 예상 입찰가로 제안합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.