나이스옥션 법원경매 광주 2026타경30533 [1] 광주광역시 광산구 송정동 731-1 송정크레지움센트럴 11층1104호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 나라감정 · 평가일 2026.02.27

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 광주광역시 광산구 송정동 소재 송정공원역(광주도시철도1호선) 남측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택, 다가구주택, 상가 등으로 이루어진 주거상업혼용지대임.

교통상황

본건까지 제반 차량의 접근이 가능하고 일반적인 대중교통 이용상황은 양호시 됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 12층 내 11층 1104호로서 외벽 : 치장석붙임 및 시멘몰틸위페인팅 등 내벽 : 벽지 및 타일붙임 등 창호 : 새시창호 등 으로 치장 또는 마감임.

이용상태

아파트임.

설비내역

일반적인 급.배수설비, 위생설비, 난방설비, 도시가스설비, 소방설비, 승강기설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

사다리형 평지로서 아파트 건부지임.

인접 도로상태등

북측으로 폭 약 8m의 아스팔트 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

ㅡ

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : 미상임. 2) 기 타 : 해당사항 없음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 광주지방법원 2026타경30533 (1)

* 물건종별: 아파트

* 소재지: 광주광역시 광산구 송정동 731-1 송정크레지움센트럴 11층1104호

* 건물 층수: 총 12층 중 11층

* 토지면적: 27.12㎡ (약 8.20평) (토지지분)

* 건물면적: 73.95㎡ (약 22.37평) (전용면적)

* 감정가: 206,000,000원

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 주택도시보증공사 (강제경매 개시결정)

* 총 등기부채권액: 280,000,000원

* 준공일: 2018년 5월 21일

2. 입지조건

* 위치: 본건은 광주광역시 광산구 송정동 소재 송정공원역(광주도시철도1호선) 남측 인근에 위치합니다.

* 주변환경: 본건 주위는 단독주택, 다가구주택, 상가 등이 혼재된 주거상업혼용지대입니다.

* 교통: 일반적인 대중교통 이용이 양호하며, 제반 차량 접근이 가능합니다. 북측으로 폭 약 8m의 아스팔트 포장도로에 접해 있습니다.

* 건물구조: 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 12층 건물 중 11층 1104호입니다.

* 마감상태: 외벽은 치장석붙임 및 시멘몰탈 위 페인팅 등으로 마감되었으며, 내벽은 벽지 및 타일붙임, 창호는 새시창호 등으로 마감되었습니다.

3. 권리분석

* 권리분석 요약: 본 물건은 부동산강제경매로 진행되며, 등기부상 모든 권리(근저당, 주택임차권, 강제경매, 압류)는 매각으로 소멸될 예정입니다. 말소기준권리는 우리은행 근저당권(접수일자 2018-05-29)입니다.

* 인수되는 권리: 해당 없음. 임차인 이 은 대항력이 없습니다.

* 임차인 현황:

* 임차인: 이

* 보증금: 178,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2022-09-22

* 확정일자: 2019-05-21

* 배당신고일자: 2024-06-17

* 대항력: 없음

* 비고: 임차인 이 은 대항력이 없어 보증금 178,000,000원에 대해 낙찰자에게 인수되는 금액은 없습니다. 해당 보증금은 배당 절차를 통해 변제받을 예정입니다. (주의: 확정일자(2019-05-21)가 전입일자(2022-09-22)보다 앞서 있으나, 등기부상 주택임차권으로 등기되었고 말소 예정임에 따라 대항력은 인정되지 않습니다.)

4. 상권분석

* 주변 상권: 본건은 송정공원역 인근에 위치하여 역세권의 이점을 가지며, 주거와 상업 시설이 혼재된 지역으로 배후 수요가 확보되어 있습니다.

* 업종 분석: 아파트 단지 주변 상권의 특성상 기본적인 생활 편의시설 및 근린 상업시설이 발달해 있을 것으로 예상됩니다.

5. 생활정보

* 교통시설: 광주도시철도 1호선 송정공원역이 인근에 있어 대중교통 이용이 편리합니다.

* 주변 시설: 송정공원역을 중심으로 한 상업시설, 관공서, 병원, 마트 등 생활 편의시설 접근성이 양호한 편입니다.

* 혐오시설:

* 현재까지 파악된 바로는, 본건 소재지 주변 반경 내에 혐오시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않았습니다. [cite: Search result for "광주광역시 광산구 송정동 731-1 주변 시설" and related terms did not immediately flag major industrial or undesirable facilities.]

6. 잠재적 리스크

* 부동산 시장 변동성: 전반적인 부동산 시장의 침체 또는 지역 내 미분양 증가 가능성에 따른 가격 하락 위험이 존재할 수 있습니다.

* 공동담보 물건: 본 건은 공동담보로 묶여 진행되는 물건으로, 동일 담보로 묶인 다른 물건의 경매 결과 또는 매각 진행 상황에 따라 낙찰가에 영향을 줄 수 있습니다. (공동담보로 묶인 다른 물건에 대한 정보는 제공되지 않아 정확한 영향 판단은 어렵습니다.)

* 명도 관련: 임차인 이 은 대항력이 없으나, 명도 과정에서 예상치 못한 지연이나 분쟁 발생 가능성을 완전히 배제할 수는 없습니다.

7. 종합 의견

* 본건은 광주광역시 광산구 송정동에 위치한 아파트로, 송정공원역 역세권이라는 입지적 장점을 가지고 있습니다.

* 부동산강제경매로 진행되어 권리관계는 비교적 명확한 편이며, 매각으로 인해 모든 등기부상 권리가 소멸될 예정입니다.

* 다만, 공동담보 물건이라는 점과 임차인 현황을 종합적으로 고려하여 입찰가를 결정해야 합니다.

* 감정가는 206,000,000원이며, 현재 등기부상 총 채권액은 280,000,000원입니다.

8. 투자 포인트

* 역세권 프리미엄: 광주도시철도 1호선 송정공원역과 가까워 교통 편의성이 높습니다.

* 정비된 주거환경: 아파트 단지로서 비교적 계획적이고 정비된 주거 환경을 갖추고 있습니다.

* 권리 소멸: 매각으로 인해 기존의 근저당, 임차권 등이 모두 소멸되어 낙찰자가 깨끗한 권리를 취득할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

* 본건은 대항력 있는 임차인이 없어 낙찰자에게 인수되는 보증금은 0원입니다.

* 감정가: 206,000,000원

* 낙찰가 산정 시에는 다음과 같은 사항을 종합적으로 고려해야 합니다.

* 본건과 동일한 아파트 단지 또는 유사 단지의 최근 실거래가 및 호가 수준 [cite: Search results for "송정크레지움센트럴 실거래가" may provide comparable sales data, though not explicitly requested to be included in the report.]

* 해당 지역의 향후 부동산 시장 전망 및 개발 호재

* 본건의 개별적인 가치 (층, 향, 조망, 내부 상태 등)

* 예상되는 명도 비용 및 기간

* 동일 담보로 묶인 물건의 처리 현황 및 영향

* 현재 제시된 정보만으로는 정확한 최적 입찰가 산정이 어렵습니다. 일반적으로 감정가의 80~90% 수준에서 시장 상황 및 투자 전략에 따라 결정되지만, 본건은 공동담보 물건이라는 특수성을 감안하여 더욱 신중한 분석이 요구됩니다.

* 따라서, 현장 조사 및 주변 시세 조사 등을 통해 구체적인 가치를 판단하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.