나이스옥션 법원경매 광주 2026타경30525 [1] 광주광역시 광산구 송정동 731-1 송정크레지움센트럴 6층603호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 무등 · 평가일 2026.03.03

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 광주광역시 광산구 송정동 소재 "광주송정공원역" 남측 인근에 위치하며, 주위는 소규모 공동주택, 근린생활시설 등으로 형성된 상업지역내 주거 및 상가 혼용지대임.

교통상황

인근에 버스승강장, 지하철역 등이 소재하여 일반적인 교통상황은 양호한 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 12층 건물 중 6층 603호로서, 외벽 : 몰탈위페인팅 등, 내벽 : 벽지, 타일 등 마감, 창호 : 샤시창호임.

이용상태

아파트임.

설비내역

위생설비, 난방설비, 승강기설비, 화재탐지설비, 지하주차장설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

부정형 평지의 아파트 건부지임.

인접 도로상태등

북측으로 소로한면의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

ㅡ

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건기본정보

사건번호: 광주지방법원 2026타경30525 (1)

소재지: 광주광역시 광산구 송정동 731-1 송정크레지움센트럴 6층 603호

용도: 아파트

감정가: 210000000원

토지면적: 27.12㎡ (약 8.11평)

토지지분: 27.123㎡ (약 8.11평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 73.95㎡ (약 22.37평) - 전용면적 추정

건물지분: 73.9539㎡ (약 22.37평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지/건물일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

1.1. 입지조건

본건은 광주광역시 광산구 송정동에 위치하며, "광주송정공원역"에서 남측 인근에 자리 잡고 있습니다.

주변 환경은 소규모 공동주택과 근린생활시설이 밀집한 상업지역 내에 형성되어 있으며, 주거 및 상가 혼용지대의 특성을 보입니다.

교통 상황은 인근에 버스승강장과 지하철역(광주송정공원역)이 소재하여 대중교통 이용이 매우 편리합니다.

인접 도로 상태는 북측으로 소로한면의 포장도로에 접하고 있어 차량 접근성이 양호합니다.

1.2. 권리분석

말소기준권리: 우리은행 근저당권 (접수일자: 2018-05-29, 채권금액: 102,000,000원)

등기부 요약:

* 소유권보존: 향원주택주식회사 (2018-05-29)

* 근저당권: 우리은행 (2018-05-29) - 말소기준권리

* 주택임차권: 노강이 (전입일자: 2019-12-03, 확정일자: 2019-12-06) - 등기부상 말소된 것으로 확인됨.

* 2번 임차권 경정: (2020-06-19) - 등기부상 말소된 것으로 확인됨.

* 강제경매: 주택도시보증공사 (2026-02-20) - 등기부상 말소된 것으로 확인됨.

* 압류: 국민건강보험공단 (2026-05-07) - 등기부상 말소된 것으로 확인됨.

* 압류: 북광주세무서장 (2026-06-16) - 등기부상 말소된 것으로 확인됨.

임차인 현황:

* 임차인: 노강이 (노 )

* 보증금: 178,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2019-12-03

* 확정일자: 2019-12-06

* 배당신고일자: 2024-06-13

* 대항력: 없음

* 권리분석 결과, 임차인 노강이는 말소기준권리보다 후순위이며, 등기상 주택임차권이 말소 처리되어 대항력이 없는 것으로 판단됩니다. 따라서 낙찰자가 인수하는 임차인의 보증금은 없는 것으로 분석됩니다.

총 채권액: 280,000,000원

1.3. 상권분석

본건은 상업지역 내에 위치하여 일반적인 상업시설 및 근린생활시설과 혼재되어 있는 지역입니다.

"광주송정공원역"이라는 교통 요지의 인근에 자리 잡고 있어, 역세권으로서의 상권적 가치가 높을 것으로 예상됩니다.

다양한 편의시설 및 상업시설 이용이 용이하며, 주거와 상업 기능을 동시에 갖춘 복합 상권으로 볼 수 있습니다.

1.4. 생활정보

건물 구조는 철근콘크리트구조이며, 12층 건물 중 6층 603호에 해당합니다.

내외부 마감은 일반적인 아파트 수준으로, 외벽은 몰탈위페인팅, 내벽은 벽지, 타일 등이며 창호는 샤시창호로 되어 있습니다.

설비로는 위생, 난방, 승강기, 화재탐지, 지하주차장 설비 등이 잘 갖추어져 있습니다.

교통은 버스 및 지하철 이용이 편리하며, 주거 생활에 필요한 기본적인 인프라가 갖추어져 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

임대관계: 보고서 작성 시점 기준으로 임대 관계는 미상입니다.

권리관계: 임차인 노강이는 대항력이 없는 것으로 분석되나, 낙찰 후 명도 과정에서 예상치 못한 분쟁이 발생할 가능성은 항상 존재합니다.

매각으로 소멸되지 않는 권리: 제공된 정보 상으로는 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없습니다.

특이사항 및 주의사항: 제공된 정보 내에서 특별한 특이사항이나 주의사항은 확인되지 않았습니다.

1.6. 종합 의견

본건은 광주광역시 광산구 송정동, "광주송정공원역" 인근에 위치한 아파트 경매 물건입니다.

교통이 매우 편리하며, 상업지역 내에 자리 잡아 생활 편의시설 접근성이 우수한 입지 조건을 갖추고 있습니다.

등기부상 채권 총액이 감정가를 상회하지만, 말소기준권리보다 후순위인 각종 권리들이 매각으로 모두 소멸될 것으로 예상되어 권리상 안전한 물건으로 판단됩니다.

인수되는 보증금이 없어 낙찰자가 부담해야 할 금전적 위험은 없다고 볼 수 있습니다.

1.7. 투자 포인트

역세권 입지: 광주송정공원역 도보 이용 가능한 거리에 위치하여 교통 편의성이 매우 높습니다.

편의시설 접근성: 주변 상업시설 및 근린생활시설 이용이 편리하여 주거 만족도가 높을 것으로 예상됩니다.

권리상 안전성: 말소기준권리 이후 설정된 모든 권리가 매각으로 소멸될 예정이며, 인수되는 권리가 없어 안전한 투자가 가능합니다.

1.8. 예상 입찰가

감정가: 210,000,000원

인수 보증금 합계: 0원

예상 입찰가 산정 기준: 감정평가액에서 인수되는 보증금을 제외한 금액을 기준으로 산정하는 것이 일반적입니다. 본건의 경우 인수되는 보증금이 0원이므로, 감정가 210,000,000원을 기준으로 입찰가 전략을 수립할 수 있습니다. 다만, 실제 입찰 시에는 주변 시세 조사, 경쟁 상황, 물건의 하자 여부 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.