나이스옥션 법원경매 광주 2026타경30540 [1] 광주광역시 광산구 선암동 560 광주선운지구이지더원2단지 206동 17층1704호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 섬지감정 · 평가일 2026.02.26

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 광주광역시 광산구 선암동 소재 "선운초등학교" 동측 인근에 위치하고, 주변은 아파트단지, 학교, 근린생활시설 등이 소재하는 지대임.

교통상황

본건 아파트단지까지 제반차량 출입이 가능하며, 인근에 간선도로 및 버스정류장이 소재하고 있어 일반적인 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평지붕 지하1층 지상18층 중 제17층 제1704호로서 외벽 : 석재마감 및 몰탈 위 페인팅 내벽 : 타일, 벽지마감 등 창호 : 새시창임.

이용상태

아파트로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 소화전설비, 도시가스설비, 난방설비, 화재탐지 및 경보설비, 스프링 쿨러설비, 승강기설비, 지하주차장설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

장방형 평지로서 아파트부지로 이용중임.

인접 도로상태등

남측 및 동측으로 왕복4차로, 북측으로 왕복3차로의 아스팔트포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제3종일반주거지역, 제1종지구단위계획구역, 중로2류(폭 15m~20m)(접합), 가축사육제한구역 (2024-11-20)(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2014-03-28)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역 (2023-05-26)<교육환경 보호에 관한 법률>, 비행안전제6구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 택지개발지구<택지개발촉진법>, 중점경관관리구역(2023-07-20)

공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

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AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 광주지방법원 2026타경30540 (1)

소재지: 광주광역시 광산구 선암동 560 광주선운지구이지더원2단지 206동 17층1704호

용도: 아파트

감정가: 413,000,000원

토지 면적: 45.58㎡ (약 13.8평)

건물 면적: 84.98㎡ (약 25.7평) (전용면적 기준)

분양 면적: 제공된 자료에 명시적 표기 없음

경매 구분: 부동산강제경매

채권자: 서OO

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본 건은 광주광역시 광산구 선암동 소재 "선운초등학교" 동측 인근에 위치하며, 주변은 아파트 단지, 학교, 근린생활시설 등이 소재하는 주거지역임.

* 교통상황: 본건 아파트 단지까지 차량 출입이 원활하며, 인근에 간선도로 및 버스정류장이 소재하여 일반적인 교통 상황은 보통으로 평가됨.

* 토지 이용 계획 및 제한 상태: 본 토지는 제3종일반주거지역, 제1종지구단위계획구역, 중로2류(폭 15m~20m), 가축사육제한구역, 상대/절대보호구역(교육환경 보호), 비행안전제6구역(전술), 택지개발지구, 중점경관관리구역에 해당함.

1.2. 권리분석

* 등기부 현황:

* 소유권: 주식회사 라인아이노텍(보존) → 유은영(이전, 매매)

* 근저당: 목포우리신용협동조합 (말소기준권리, 2021.12.20. 97백만원, 말소)

* 근저당: 나주동부새마을금고 (2024.10.31. 72백만원, 말소)

* 강제경매: 서명원 (채권액 406,351,046원, 2026.02.20. 개시, 본 경매 사건)

* 임차인 현황:

* 임차인: 서

* 보증금: 360,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2021-12-09

* 확정일자: 2021-11-23

* 배당신고일자: 2026-03-24

* 대항력: 있음

* 권리분석 요약:

* 말소기준권리인 목포우리신용협동조합 근저당(2021.12.20.)보다 선순위인 대항력 있는 임차인 서 이 존재함.

* 다만, "인수 보증금 합계: 0원"으로 명시되어 있어, 경매 낙찰자가 임차인의 보증금을 별도로 인수하지 않아도 될 것으로 판단됨. 이는 통상적으로 매각으로 모든 권리가 소멸되고, 임차인의 보증금은 매각대금에서 우선 배당될 것으로 예상됨을 시사함.

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권 (해당 없음)

* 집합건물 등기부 채권 총액 (말소기준권리 이하): 169,000,000원 (근저당권 2건 합계)

1.3. 상권분석

* 주변 상업시설: 본 건은 아파트 단지 내 상가 및 인근 근린생활시설을 이용할 수 있으며, 기본적인 상업 편의시설 이용은 용이한 편임.

* 단지 내 편의시설: 관리사무소, 노인정, 보육시설, 주민공동시설, 어린이놀이터, 휴게시설, 자전거보관소 등이 갖추어져 있어 단지 내 생활 편의성이 높음.

1.4. 생활정보

* 교육시설: 선운초등학교가 인근에 위치하며, 교육환경 보호구역으로 지정되어 있어 교육 여건이 양호함.

* 편의시설: 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 이용이 편리하며, 도로망 또한 잘 갖추어져 있음.

* 주거환경: 2014년 7월 30일 사용승인된 신축급 아파트 단지로, 단지 내 조경 및 부대시설이 잘 갖추어져 있음.

1.5. 잠재적 리스크

* 대항력 있는 임차인: 임차인 서 은 3억 6천만원의 보증금으로 대항력이 있으므로, 낙찰 시 보증금 인수 여부를 명확히 확인해야 함. 본건의 경우 "인수 보증금 합계: 0원"으로 표기되어 있어 낙찰자 인수 부담은 없을 것으로 보이나, 실제 매각가와 보증금 규모를 고려할 때 신중한 접근이 필요함.

* 토지이용계획: 비행안전제6구역(전술) 등 군사 및 항공 관련 제한 사항이 존재함.

1.6. 종합 의견

* 본 물건은 광주광역시 광산구에 위치한 신축급 아파트로, 비교적 양호한 입지와 편리한 교통망을 갖추고 있음.

* 단지 내 및 주변 생활 편의시설 이용이 편리하며, 교육 환경 또한 우수함.

* 다만, 대항력 있는 임차인의 존재는 주요 고려 사항이며, 이에 대한 명확한 인수 여부 확인 및 권리 분석이 필수적임. 본건은 인수 보증금 0원으로 명시되어 있으나, 최종적인 법률 자문을 통해 확인하는 것이 권장됨.

1.7. 투자 포인트

* 최근 실거래가 동향: 동일 면적대(84.98㎡)의 최근 실거래가가 2026년 7월 1일 기준 373,000,000원에 형성되어 있어 시세 반영이 이루어지고 있음.

* 고층 위치: 18층 건물 중 17층으로, 일조권 및 조망권 측면에서 유리함.

* 단지 내 인프라: 잘 갖추어진 단지 내 편의시설은 거주 만족도를 높여줌.

1.8. 예상 입찰가

* 최근 실거래가 (84.98㎡, 10층): 373,000,000원

* 감정가: 413,000,000원

* 본 건의 17층이라는 층수 이점을 고려하고, 대항력 있는 임차인(보증금 3.6억원)의 존재와 "인수 보증금 합계: 0원"이라는 권리 분석 결과를 종합적으로 판단할 때, 보수적으로 접근하되 시세 상한선은 고려할 수 있음.

* 최근 실거래가 373,000,000원을 기준으로, 층수 프리미엄을 일부 가산하고, 잠재적 리스크를 감안하여 보수적으로 산정 시, 예상 입찰가는 약 390,000,000원 내외로 판단됨.

* 이는 낙찰 후 임차인 보증금 인수 의무가 없다는 전제 하에 산정된 금액이며, 입찰 전 반드시 최종 권리 분석 및 배당표 예측을 통해 확정해야 함.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.