나이스옥션 법원경매 광주 2026타경30526 [1] 광주광역시 광산구 송정동 731-1 송정크레지움센트럴 6층602호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 광주광역시 광산구 송정동 소재 '송정공원역(지하철1호선) 2번출구' 남측 인근에 위치한 송정크레지움센트럴 6층 602호로서 주변은 소규모 아파트단지, 교육시설, 근린공원, 근린생활시설 등이 혼재하는 기존주택지대로 주위환경 대체로 보통시됩니다.

교통상황

본건 단지까지 차량의 접근이 가능하며, 인근에 시내버스정류장, 지하철역이 소재하고 간선도로가 통과하고 있는 등 제반 교통상황 보통시됩니다.

건물의 구조

본건은 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하1층 지상12층 건물 내 6층 602호(복도식, 남동향)로서 ·외벽 : 몰탈위 페인팅, 화강석 붙임 등, ·내벽 : 벽지 및 타일 등, ·창호 : 새시창호 등 으로 치장 또는 마감하였습니다.

이용상태

본건은 아파트(주거용)으로 이용중입니다.

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비, 화재경보 및 소화전설비, 스프링클러, 승강기설비, 도시가스설비, 개별난방설비, 천정형 에어컨, 지하주차장 등을 갖추고 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

유사 사다리형의 자체평탄한 토지로 오피스텔(2층), 아파트(3층 ~ 12층)부지입니다.

인접 도로상태등

본건 단지는 북측으로 왕복2차선 아스콘 포장도로에 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 방화지구, 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 가축사육제한구역(2024-11-20)(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가로구역별 최고높이 제한지역(2019-03-07)<건축법>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(2022-11-30)<교육환경 보호에 관한 법률>, 비행안전제5구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 중점경관관리구역(2023-07-20),전통상업보존구역(유통산업발전법)

공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 광주지방법원 2026타경30526 (1)

소재지: 광주광역시 광산구 송정동 731-1 송정크레지움센트럴 6층602호

용도: 아파트

감정가: 205,000,000원

토지면적: 27.12㎡ (약 8.20평)

토지지분: 27.123㎡

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 73.95㎡ (약 22.37평) - 전용면적 추정. 분양면적 정보는 별도 확인 필요.

건물지분: 73.9539㎡

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

특이사항: 공동담보

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본건은 광주광역시 광산구 송정동 731-1번지에 위치한 송정크레지움센트럴 6층 602호입니다.

주변은 소규모 아파트단지, 교육시설, 근린공원, 근린생활시설 등이 혼재하는 기존주택지대로 주위환경 대체로 보통시됩니다.

본 건은 아파트(주거용)으로 이용중입니다.

2.2. 교통상황

본 건은 지하철 1호선 송정공원역 2번출구 남측 인근에 위치하며, 역까지 도보 접근이 가능합니다.

인근에 시내버스정류장이 소재하고 간선도로가 통과하는 등 제반 교통상황은 양호한 편입니다.

차량 접근도 용이하며, 북측으로 왕복2차선 도로에 접해 있습니다.

2.3. 주변 시설

* 송정공원역 주변으로 다양한 근린생활시설이 분포하여 기본적인 생활 편의시설 이용이 용이합니다.

* 송정초등학교 등 교육시설이 소재합니다.

* 송정공원이 인접해 있어 여가 활동을 즐기기 좋습니다.

2.4. 혐오시설 여부

주변 지역에 대한 일반적인 검색 결과, 혐오시설로 분류될 만한 시설이 명확하게 확인되지는 않았습니다.

다만, 토지이용계획 상 가축사육제한구역, 비행안전제5구역(전술) 등이 존재하며, 이는 제한사항으로 고려해야 합니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리 및 채권

말소기준권리는 2018년 5월 29일 접수된 우리은행의 근저당권(을1)입니다.

본 건에 설정된 총 채권액은 280,000,000원입니다.

주요 채권자로는 주택도시보증공사(강제경매), 국민건강보험공단(압류), 북광주세무서장(압류) 등이 있습니다.

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 최

* 보증금: 178,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2019-09-30

* 확정일자: 2019-09-04

* 배당신고일자: 2024-06-17

* 대항력: 없음

본 임차인은 대항력이 없으며, 보증금 178,000,000원에 대한 배당을 신고하였으나, 배당 여부 및 순위는 별도 확인이 필요합니다.

3.3. 매각으로 소멸되지 않는 권리

본 물건은 말소기준권리보다 후순위 권리들은 모두 소멸될 것으로 예상됩니다.

토지이용계획 상의 제한사항 외에, 매각으로 소멸되지 않는 별도의 권리는 확인되지 않았습니다.

4. 상권분석

본 건이 위치한 송정동 일대는 송정공원역을 중심으로 한 주거 및 상업 혼합지역입니다.

주변에 소규모 아파트 단지와 근린생활시설이 밀집해 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 용이합니다.

지하철 1호선 역세권이라는 점은 상권 활성화 및 유동인구 확보에 긍정적인 요소로 작용할 수 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 건물 구조 및 이용 상태

건축물은 철근콘크리트구조로 지하1층, 지상12층 건물 중 6층 602호에 해당합니다.

해당 호실은 복도식 구조이며 남동향으로 배치되어 있습니다.

토지 이용 현황상 본 건물 부지는 오피스텔(2층)과 아파트(3층 ~ 12층)로 구성되어 있습니다.

5.2. 설비 내역

건물 내에는 기본적인 위생 및 급배수 설비, 화재경보 및 소화전 설비, 스프링클러, 승강기 설비가 갖추어져 있습니다.

난방은 개별난방 방식이며 도시가스를 사용합니다.

천정형 에어컨 및 지하 주차장 시설도 구비되어 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 토지이용계획 및 제한사항

본 건 토지는 일반상업지역, 방화지구, 가축사육제한구역, 가로구역별 최고높이 제한지역, 상대보호구역, 절대보호구역, 비행안전제5구역(전술), 중점경관관리구역, 전통상업보존구역 등 다양한 도시계획시설 및 관련 법규의 적용을 받습니다.

특히 비행안전제5구역(전술)은 군사기지 및 군사시설 보호법에 따른 건축 행위 등에 제한을 줄 수 있으며, 이에 대한 면밀한 검토가 필요합니다.

6.2. 기타 특이사항

공동담보 물건으로, 본 건 외 다른 담보물이 존재할 가능성이 있습니다. 이는 채권 회수 과정에서 추가적인 변동성을 야기할 수 있습니다.

건물이 오피스텔과 아파트가 혼합된 복합건물이므로, 관리단 운영이나 시설 관리 측면에서 일반 아파트와 다른 이슈가 발생할 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 광주광역시 광산구 송정동에 위치한 아파트로, 지하철 1호선 송정공원역 역세권에 자리하고 있어 교통 편의성이 우수합니다. 주변에 근린생활시설, 공원, 교육시설 등이 소재하여 주거 환경이 양호한 편입니다.

권리관계 상 말소기준권리보다 후순위 권리들은 모두 소멸될 것으로 예상되며, 임차인 최 씨는 대항력이 없어 인수되는 보증금은 없습니다.

다만, 비행안전제5구역(전술) 등의 토지이용계획 상 제한사항과 공동담보 물건이라는 점은 잠재적 리스크로 고려해야 합니다. 종합적으로 볼 때, 역세권의 입지와 양호한 주변 환경을 바탕으로 시세 대비 합리적인 가격에 취득할 경우 투자 가치가 있을 것으로 판단됩니다.

8. 투자 포인트

* 지하철 1호선 송정공원역 역세권 입지로 탁월한 교통 편의성 확보.

* 주변에 생활 편의시설 및 공원이 잘 갖추어진 주거 환경.

* 대항력 없는 임차인으로 인한 추가 보증금 인수 부담 없음 (0원).

* 감정가 대비 시세 비교를 통한 시세차익 기대 가능.

* 향후 지역 개발 및 교통망 확충 시 추가 가치 상승 잠재력.

9. 예상 입찰가

본 건의 감정가는 205,000,000원이며, 인수할 보증금이 없습니다.

시세, 경매 물건의 현황, 입찰 경쟁률 등을 고려하여 신중하게 결정해야 합니다.

통상적으로 감정가의 80% ~ 100% 범위 내에서 입찰이 이루어지는 점을 감안할 때, 본 건의 적정 입찰가는 164,000,000원 (감정가 80%) ~ 205,000,000원 (감정가 100%) 범위 내에서 고려해볼 수 있습니다.

정확한 입찰가 산정을 위해서는 현장 방문을 통한 실사 및 주변 시세 조사, 유사 물건의 낙찰가율 분석이 필수적입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.