나이스옥션 법원경매 광주 2026타경30532 [1] 광주광역시 광산구 송정동 731-1 송정크레지움센트럴 11층1102호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

광주광역시 광산구 송정동 소재 광주지하철 송정공원역 남측 인근에 위치하고, 주위는 주상지대로서 주거환경 무난합니다.

교통상황

간선도로, 대중교통 시설 등 접근성 양호합니다.

건물의 구조

집합건물 1동인 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 12층 공동주택 내 11층 1102호 단위세대(아파트)로서 1동의 건물 외벽 하단부는 석재 붙임.상단은 콘크리트 벽체위 페인팅, 내벽은 벽지 및 일부 타일 등 마감, 창호는 PVC 샷시 이중창임.

이용상태

아파트이고, 내부구조는 별첨 건축물현황도 참고 바랍니다.

설비내역

급, 배수설비, 난방설비, 급탕설비, 위생설비, 소화전설비, 승강기설비 등 구비하였습니다.

토지의 형상 및 이용상태

대지권의 목적인 토지는 부정형 평지이고, 주용도는 공동주택(오피스텔 4개호, 아파트40개호) 용지입니다.

인접 도로상태등

대지권의 목적인 토지는 소로에 접하고, 출입도로 상태 양호합니다.

토지이용계획 및 제한상태

대지권의 목적인 토지는 일반상업지역, 방화지구, 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 가축사육제한구역(2024-11-20)(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가로구역별 최고높이 제한지역(2019-03-07)<건축법>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(2022-11-30)<교육환경 보호에 관한 법률> , 비행안전제5구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 중점경관관리구역(2023-07-20), 전통상업보존구역(유통산업발전법) 이상은 토지이용계획확인서에 의합니다.

공부와의 차이

특이사항 없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

현재 상당기간 공실상태로 보이므로 제반 설비의 하자 여부에 유의 요하고, 임대내역 미상입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 개요

사건번호: 광주지방법원 2026타경30532 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주택도시보증공사 (등기부상 확인)

1.2. 물건 현황

1.2. 1. 소재지: 광주광역시 광산구 송정동 731-1 송정크레지움센트럴 11층1102호

1.2. 2. 용도: 아파트

1.2. 3. 건물 구조 및 층수: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 12층 공동주택 내 11층 1102호 단위세대(아파트)

1.2. 4. 건물 사용승인일: 2018년 5월 21일

1.2. 5. 면적

토지면적: 27.123㎡ (약 8.20평)

건물면적: 73.9539㎡ (약 22.37평, 전용면적)

건물 공급면적(추정): 107.72㎡ (약 32.58평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물 제시외면적: 0.00㎡

1.2. 6. 감정가: 211,000,000원

1.2. 7. 매각 대상: 토지/건물 일괄매각

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위 환경

광주광역시 광산구 송정동 소재 광주지하철 송정공원역 남측 인근에 위치하고 있으며, 주위는 주상지대로서 주거 환경이 무난합니다.

2.2. 교통 접근성

간선도로 및 대중교통 시설에 대한 접근성이 양호합니다. 광주지하철 송정공원역이 인근에 위치하며, 광주공항과의 접근성도 용이합니다.

2.3. 토지 및 도로 상태

대지권의 목적인 토지는 부정형 평지이며, 소로에 접하고 출입도로 상태가 양호합니다.

2.4. 지역 지구 지정 현황

대지권의 목적인 토지는 일반상업지역, 방화지구, 소로2류(폭 8m~10m), 가축사육제한구역, 가로구역별 최고높이 제한지역, 상대보호구역, 절대보호구역, 비행안전제5구역, 중점경관관리구역, 전통상업보존구역에 해당합니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

우리은행 근저당권 (접수일자: 2018-05-29, 채권금액: 102,000,000원)

3.2. 등기부상 권리 현황

* 소유권보존: 향원주택주식회사 (접수일자: 2018-05-29)

* 근저당권: 우리은행 (접수일자: 2018-05-29, 채권금액: 102,000,000원, 말소기준권리)

* 주택임차권: 박용선 (접수일자: 2024-06-17, 임차금액: 178,000,000원, 전입일자: 2018-06-20, 확정일자: 2018-06-20, 말소)

* 강제경매: 주택도시보증공사 (접수일자: 2026-02-20, 채권금액: 202,290,577원)

* 압류: 국민건강보험공단 (접수일자: 2026-05-07)

* 압류: 북광주세무서장 (접수일자: 2026-06-16)

3.3. 임차인 현황 및 분석

임차인: 박

보증금: 178,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2018-06-20

확정일자: 2018-06-20

배당신고일자: 2024-06-17

대항력: 없음

비고: 등기부상 주택임차권으로 등기되었으나, 대항력이 없어 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

3.4. 인수되는 권리

인수 보증금 합계: 0원

3.5. 채권 총액

등기부채권 총액: 280,000,000원

4. 상권분석

4.1. 주변 상권 특성

주상복합지대로서 주거 기능과 상업 기능이 혼재되어 있으며, 송정공원역 인근의 역세권 입지를 갖추고 있습니다.

4.2. 잠재적 임대 수요

대중교통 이용이 편리하고 생활 기반 시설 접근성이 양호하여 비교적 안정적인 임대 수요를 기대할 수 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설 및 기반 시설

단지 내 급, 배수설비, 난방설비, 급탕설비, 위생설비, 소화전설비, 승강기설비 등이 구비되어 있습니다.

5.2. 교육 시설

인근에 송광중학교, 송정중학교, 광주전산고등학교 등이 소재하여 교육 환경을 고려할 수 있습니다.

5.3. 주변 명소

1913 송정역시장, 쌍암공원 등 지역 명소가 인접해 있어 주거 편의성을 더합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 공동담보 물건

본 건은 공동담보로 진행되는 물건으로, 관련 권리 관계에 대한 추가 확인이 필요합니다.

6.2. 공실 및 설비 하자 가능성

현재 상당 기간 공실 상태로 보이므로, 제반 설비의 하자 여부에 유의해야 합니다.

6.3. 토지 이용 제한

가축사육제한구역, 가로구역별 최고높이 제한지역, 비행안전제5구역 등 다수의 토지 이용 제한 사항이 존재합니다.

6.4. 혐오시설 유무

주변 시설 검색 결과, 해당 물건 또는 인근 지역에 혐오시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않았습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 광주지하철 송정공원역 역세권에 위치한 아파트로, 교통 및 생활 편의 시설 접근성이 양호한 편입니다. 건물 상태는 비교적 신축이며, 기본적인 설비를 갖추고 있습니다. 다만, 상당 기간 공실 상태였던 점과 공동담보 물건이라는 점, 토지 이용 제한 사항 등을 종합적으로 고려하여 신중한 접근이 필요합니다. 권리 관계상 임차인의 대항력은 없으므로 보증금 인수 부담은 없습니다.

8. 투자 포인트

* 송정공원역 역세권 입지로 교통 편리성 우수.

* 도심권 아파트로서 기본적인 주거 수요 확보 가능.

* 매각으로 인한 권리 인수 부담이 적음 (인수 보증금 0원).

9. 예상 입찰가

예상 입찰가는 감정가 211,000,000원에서 인수 보증금 0원을 제외한 금액을 기준으로 산정할 수 있습니다. 단, 실제 입찰가 산정 시에는 최근 시세, 유사 물건 낙찰가, 경매 동향, 본 건의 현황(공실, 설비 상태 등)을 종합적으로 고려하여 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.