나이스옥션 법원경매 광주 2026타경30529 [1] 광주광역시 광산구 송정동 731-1 송정크레지움센트럴 7층702호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 광주광역시 광산구 송정동 소재 '송정중학교' 북동측 인근에 위치하는'송정크레 지움센트럴' 제7층 제702호로서, 부근은 단독주택 및 다가구주택, 소규모의 근린생활시 설 및 아파트단지 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건 아파트단지까지 제반 차량접근이 자유롭고, 인근 간선도로변에 시내버스승강장 및 지하철역이 소재하는 등 일반적인 교통상황은 무난함.

건물의 구조

철근콘크리트조 철근콘크리트지붕 12층건내 제7층 일부로서, 외벽: 석재붙임 및 콘크리트위 페인팅마감 등 내벽: 벽지 및 타일붙임 등 창호: 새시창호 등

이용상태

아파트로 이용중임.

설비내역

일반적인 위생설비 및 급.배수설비, 도시가스에 의한 난방설비, 소방설비, 승강기설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

부정형의 토지로서 인접지 및 인접도로와 평탄하며, 아파트부지 등으로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 아파트단지는 북측으로 왕복2차선의 아스팔트포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

본건 아파트부지의 용도지역은 일반상업지역이고, 방화지구, 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 가축사육제한구역(2024-11-20)(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가로구역별 최고높이 제한지역(2019-03-07)<건축법>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(2022-11-30)<교육환경 보호에 관한 법률>, 비행안전제5구역 (전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 중점경관관리구역(2023-07-20),전통상업보존구역 (유통산업발전법)임.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

본건은 현장조사시 거주인 부재상태로 내부 출입 및 확인이 불가능한 바, 내부 상태는 통상적인 현상 및 관리상태를 상정하여 평가하였음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 광주지방법원 2026타경30529 (1)

소재지: 광주광역시 광산구 송정동 731-1 송정크레지움센트럴 7층 702호

용도: 아파트

감정가: 205,000,000원

토지면적: 27.12㎡ (약 8.20평)

건물면적 (전용면적): 73.95㎡ (약 22.37평)

공급면적: 107.72㎡ (약 32.60평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 강제경매

채권자: 주OOOOOOO

2. 입지조건

본건은 광주광역시 광산구 송정동에 소재하며, '송정중학교' 북동측 인근에 위치합니다.

주변은 단독주택, 다가구주택, 소규모 근린생활시설 및 아파트 단지 등이 혼재되어 있습니다.

차량 접근이 자유로우며, 인근 간선도로변에 시내버스승강장 및 지하철역이 있어 일반적인 교통 상황은 무난한 편입니다.

3. 권리분석

임차인 현황: 인수 보증금 합계 0원. 별도의 임차인 정보는 제공되지 않았습니다.

매각으로 소멸되지 않는 권리: 본 제공 정보에는 해당 사항이 명시되지 않았습니다.

주의사항:

* 현장 조사 시 거주인 부재 상태로 내부 출입 및 확인이 불가능했습니다. 따라서 내부 상태는 일반적인 현상 및 관리 상태를 상정하여 평가되었음을 유의해야 합니다.

4. 상권분석

본건은 소규모 근린생활시설이 혼재된 지역에 위치하며, 주거지로서의 기능이 강한 곳입니다.

교통 여건이 양호하여 외부 접근성이 좋으며, 인근 대중교통 이용이 편리합니다.

토지이용계획상 일반상업지역, 방화지구, 소로2류 접합, 가축사육제한구역, 가로구역별 최고높이 제한지역, 상대/절대보호구역, 비행안전제5구역, 중점경관관리구역, 전통상업보존구역 등으로 지정되어 있습니다.

주변에 학교, 병원, 버스 및 지하철 이용 시설이 있는 것으로 파악됩니다.

주변 지역에 혐오시설이 검색되지 않았습니다.

5. 생활정보

건축 구조: 철근콘크리트조 철근콘크리트지붕 12층 건물 중 7층 일부입니다.

건물 상태: 외벽은 석재붙임 및 콘크리트 위 페인팅 마감, 내벽은 벽지 및 타일 마감, 창호는 새시로 마감되어 있습니다.

이용 현황: 아파트로 이용 중입니다.

설비 내역: 일반적인 위생, 급배수, 도시가스 난방, 소방, 승강기 설비가 갖추어져 있습니다.

6. 잠재적 리스크

내부 확인 불가: 현장 조사 시 내부 출입 및 확인이 불가능하여, 실제 내부 상태, 마감재, 설비 상태 및 관리 상태 등은 상이할 수 있습니다. 이는 향후 명도 및 수리 과정에서 추가 비용 발생 가능성이 있음을 시사합니다.

토지이용계획 제한: 비행안전제5구역(전술) 등 군사기지 및 군사시설 보호법상의 제한이 있어 건축 및 이용에 제약이 있을 수 있습니다.

기타: '기타참고사항'에 명시된 현장 방문 불가 사유와 관련하여, 실제 점유 관계 및 내부 상태에 대한 추가적인 확인이 필요할 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 광주광역시 광산구 송정동에 위치한 아파트로, 비교적 양호한 입지 조건과 생활 편의 시설 접근성을 갖추고 있습니다.

그러나 감정평가 당시 내부 확인이 불가능했던 점은 입찰 결정 시 가장 큰 위험 요소로 작용할 수 있으며, 실제 상태는 평가와 다를 수 있음을 명확히 인지해야 합니다.

다양한 도시계획적 제한 사항이 존재하므로, 물건 취득 후 이용 계획 수립 시 관련 법규를 면밀히 검토해야 합니다.

8. 투자 포인트

주거 편의성이 우수한 입지: 송정중학교 인근에 위치하며, 대중교통 이용이 편리합니다.

일괄매각 대상: 토지와 건물을 함께 취득하여 권리 관계가 명확합니다.

상대적으로 저평가 가능성: 감정가가 시세 대비 낮게 책정되었을 가능성이 있어, 면밀한 분석을 통해 시세 차익을 기대할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

감정가: 205,000,000원

인수 보증금: 0원

최근 KB시세 일반가(107㎡ 기준): 약 3억 5천만원 (2026.08.07 기준)

전세 실거래가(107㎡ 기준): 1억 7,800만원 (2023.10.20 기준)

본 건의 감정가는 약 2억 5백만원으로, 최근 KB시세 일반가(약 3억 5천만원)와 상당한 차이를 보이고 있습니다.

이는 내부 상태 미확인, 권리 관계상 특이사항, 또는 시장 상황 변동 등 다양한 요인에 기인할 수 있습니다.

입찰가는 정확한 내부 상태 확인, 주변 유사 물건의 최근 낙찰가 추이, 그리고 본인의 자금 계획 및 위험 감수 수준을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다.

내부 상태 확인 불가 리스크를 감안하여, 감정가 이하 또는 최소한의 프리미엄으로 접근하는 전략을 고려할 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.