나이스옥션 법원경매 전주 2026타경103 [1] 전북특별자치도 전주시 덕진구 팔복동2가 190 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 명문 · 평가일 2026.03.06

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 전주시 덕진구 팔복동2가 소재 "팔복남양아파트" 북서측 인근에 소재하며 부근은 소규모공장 및 기존단독주택 등이 혼재하는 후면주택지대로서 주위환경은 보통임.

교통상황

인근까지 차량접근 가능하고 시내버스승강장이 인근에 소재하는 등 제반 교통상황은 보통임.

형태 및 이용상태

대체적인 사다리형의 토지로서 인접지와 등고 평탄하며 단독주택부지로 이용중임.

인접 도로상태

서측으로 폭 약3미터 내외의 도로를 통하여 출입가능함.

토지이용계획 및 제한상태

일련번호(1) :준공업지역, 가축사육제한구역(2023-01-13)(주거밀집지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, <추가기재>산림 하천 전원개발 항목은 관련부서 확인협의

제시목록 외의 물건

없음.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

-

건물감정평가요항표

건물의 구조

조적조(시멘트벽돌조) 평스라브지붕 단층건으로서 외벽 : 적벽돌치장쌓기 마감 내벽 : 벽지 및 타일붙임 등 마감 창호 : 샷시창호임.

이용상태

단독주택으로 이용중임.

설비내역

난방설비 및 위생.급배수설비 등 구비되어 있음.

부합물 및 종물

부합물 및 종물성격의 기호ㄱ,ㄴ)이 소재하며 기호ㄱ)은 규모, 구조 및 용도 등으로 보아 본건의 사용수익에 다소 영향이 있을것으로 사료됨.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

기호1)토지중 서측 일부가 공용사도로 이용중임.

물건 비고

일괄매각, 제시외 건물(㉠,㉡) 포함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 정보

사건번호: 전주지방법원 2026타경103 (1)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 김

접수일자 (경매개시결정): 2026-02-23

1.2. 물건 현황

소재지: 전북특별자치도 전주시 덕진구 팔복동2가 190

용도: 단독주택

감정가: 231,007,180원

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.3. 면적 정보

토지면적: 397.00㎡ (약 120.10평)

토지제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 87.36㎡ (약 26.43평)

건물제시외면적: 91.75㎡

1.4. 특이사항 및 주의사항

특이사항: 대항력있는임차인 존재

주의사항: 일괄매각, 제시외 건물(㉠,㉡) 포함

특수물건정보: 대항력있는임차인 존재

2. 입지조건

2.1. 소재지 및 주위환경

본건은 전주시 덕진구 팔복동2가에 위치하며, '팔복남양아파트' 북서측 인근 지역에 소재합니다. 부근은 소규모 공장 및 기존 단독주택 등이 혼재하는 후면 주택지대로서, 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 시내버스승강장이 소재하여 대중교통 이용도 보통 수준입니다.

2.3. 토지 이용 현황

토지는 대체로 사다리형의 형태를 띠고 있으며, 인접 토지와 등고 평탄하여 단독주택 부지로 이용 중에 있습니다.

2.4. 인접 도로상태

본건 토지는 서측으로 폭 약 3미터 내외의 도로를 통해 출입이 가능합니다.

2.5. 토지 이용계획 및 제한상태

일련번호(1) 토지는 준공업지역에 해당합니다. 또한, 가축사육제한구역(2023-01-13)으로 지정되어 있으며, 주거밀집지역에 해당됩니다. 추가적으로 산림, 하천, 전원개발 관련 항목은 관련 부서 확인이 필요합니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황 (토지/건물)

본건 토지 및 건물 등기부등본상 말소기준권리는 2014년 7월 25일 접수된 회덕농업협동조합의 근저당권(을5)입니다.

이하 등기부상 권리들은 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

- 토지 소유권 이전: 김상순 (1970-11-10), 김현도 (2020-07-02, 협의분할에 의한 상속)

- 근저당권: 회덕농업협동조합 (2014-07-25, 6천만원), 김기석 (2020-07-13, 1억2천만원), 김태수 (2021-01-15, 1억2천만원) - 모두 말소

- 가압류: 기노영 (2023-10-18, 1억7천만원) - 말소

- 임의경매개시결정: 김기석 (2026-02-23, 98,700,000원) - 말소 (본건)

총 등기부채권액: 470,000,000원

3.2. 임차인 현황

본건에는 다음과 같은 임차인이 등재되어 있습니다.

* 임차인: 김명조

보증금: 1,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2008-03-28

대항력: 있음

비고: 본 임차인은 대항력 있는 임차인으로, 보증금 1,000,000원의 인수 가능성을 고려해야 하나, '인수 보증금 합계: 0원'으로 명시되어 있어 인수 여부에 대한 추가 확인이 필요합니다. 명확한 인수 보증금 미상 시 주의가 필요합니다.

* 임차인: 김현득

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2025-04-18

대항력: 없음

* 임차인: 정다울

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2020-08-04

대항력: 없음

3.3. 매각으로 소멸되지 않는 권리

물건명세서상 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 확인됩니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 거래 사례 (JSON 분석)

제공된 최근 매매 및 전월세 JSON 정보에 따르면, 팔복동2가 지역의 연립, 다세대, 빌라 거래 사례는 다음과 같습니다.

- 2026년 6월: 현대연립, 40.08㎡, 2,000만원 (직거래)

- 2026년 5월: 삼화(A), 49.365㎡, 3,000만원 (직거래)

- 2026년 7월: 명성, 59.22㎡, 4,000만원 (직거래)

위 거래 사례들은 주로 연립, 다세대, 빌라 유형이며, 면적 대비 거래 금액이 상대적으로 낮은 수준으로 파악됩니다. 이는 본건과 같은 단독주택 물건과는 시세 형성 원리가 다를 수 있으므로 직접적인 비교에는 한계가 있습니다. 다만, 해당 지역의 전반적인 부동산 거래 동향을 파악하는 데 참고할 수 있습니다.

4.2. 지역 특성

본건이 위치한 팔복동2가 지역은 소규모 공장과 단독주택이 혼재된 지역 특성을 보입니다. 이러한 복합적인 용도 지역은 주거 환경의 쾌적성이나 상업 시설 이용의 편리성에 영향을 줄 수 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 편의시설

인근에 팔복남양아파트가 위치하며, 차량 접근성이 양호하여 시내 접근이 용이합니다. 대중교통 이용 또한 편리한 편입니다. 다만, 상업 시설이나 교육 시설에 대한 구체적인 정보는 추가 확인이 필요합니다.

5.2. 건축물 정보

본건 건물은 조적조(시멘트벽돌조) 평스라브지붕 단층 건물로, 외벽은 적벽돌치장쌓기 마감, 내벽은 벽지 및 타일 마감, 창호는 샷시로 되어 있습니다. 단독주택으로 이용 중이며, 난방설비 및 위생, 급배수설비 등은 구비되어 있습니다. 부합물 및 종물 성격의 기호 ㄱ, ㄴ)이 소재하며, 이는 본건의 사용 수익에 영향을 줄 수 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 대항력있는 임차인

김명조 임차인은 대항력 있는 임차인으로, 전입일자(2008-03-28)가 말소기준권리(2014-07-25)보다 앞서므로, 해당 임차인의 임차 조건(보증금, 차임 등)은 낙찰자가 인수할 가능성이 있습니다. 비록 '인수 보증금 합계: 0원'으로 명시되어 있으나, 금액이 미상인 경우를 포함하여 잠재적인 보증금 인수 위험이 존재하며, 이에 대한 면밀한 검토와 주의가 필요합니다.

6.2. 제시외 건물

본건은 일괄매각 대상이며, 제시외 건물(㉠,㉡)이 포함되어 매각됩니다. 이는 추가적인 관리 및 명도 이슈가 발생할 수 있음을 의미합니다.

6.3. 토지이용계획

본건 토지는 준공업지역에 속해 있어 일반적인 주거지역과 비교했을 때 건축 및 개발 행위에 제한이 있을 수 있습니다. 또한, 가축사육제한구역으로 지정되어 있어 관련 법규 준수가 필요합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 전주시 덕진구 팔복동2가에 위치한 단독주택으로, 토지면적이 넓은 편이며 건물 또한 주거용으로 이용 중입니다. 토지이용계획상 준공업지역이며, 소규모 공장과 주택이 혼재하는 지역입니다.

권리분석 상으로는 말소기준권리보다 앞선 대항력 있는 임차인이 존재한다는 점이 가장 큰 리스크 요인입니다. 비록 인수 보증금 합계가 0원으로 명시되어 있으나, 이에 대한 철저한 확인 없이는 예상치 못한 금전적 부담이 발생할 수 있습니다. 또한, 제시외 건물 포함 매각으로 인한 명도 및 관리 이슈도 잠재적 리스크로 고려해야 합니다.

주변 시세 정보를 제공하는 JSON 데이터의 거래 금액이 감정가 및 총 채권액에 비해 현저히 낮은 점은 해당 지역의 부동산 가치 평가나 거래 특수성을 시사할 수 있으며, 단독주택으로서의 가치와는 차이가 있을 수 있습니다.

8. 투자 포인트

8.1. 넓은 토지 면적

397. 00㎡(약 120.10평)의 비교적 넓은 토지 면적은 향후 재건축이나 증축 등 개발 가능성을 시사합니다.

8.2. 일괄매각 및 제시외 건물 포함

제시외 건물까지 포함하여 일괄 매각되므로, 기존 건물을 활용하거나 정리하여 토지 가치를 극대화할 수 있는 잠재력이 있습니다.

8.3. 잠재적 시세 상승 가능성

지역 개발 계획이나 기반 시설 확충에 따라 향후 부동산 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본건은 대항력 있는 임차인 존재, 제시외 건물 포함 매각 등 여러 리스크 요인을 고려할 때, 감정가(231,007,180원) 대비 보수적인 접근이 필요합니다. 또한, 제공된 주변 거래 사례의 가격 수준이 상대적으로 낮다는 점을 감안해야 합니다.

대항력있는임차인의 보증금 인수 여부에 대한 명확한 판단이 중요하며, 이와 관련된 리스크를 충분히 반영하여 입찰가를 산정해야 합니다.

이에, 예상 입찰가는 감정가의 약 75% ~ 85% 수준인 170,000,000원 ~ 190,000,000원 범위에서 신중하게 결정하는 것이 바람직합니다.

본 보고서에서는 180,000,000원을 예상 입찰가로 제시합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.