나이스옥션 법원경매 광주 2026타경30530 [1] 광주광역시 광산구 송정동 731-1 송정크레지움센트럴 3층303호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 써브감정 · 평가일 2026.03.04

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 광주광역시 광산구 송정동 소재 "광주소프트웨어 마이스터고등학교" 서측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택, 공동주택 및 상가 등이 소재하는 주택 및 상가혼용지대로서 제반주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량의 접근이 용이하며, 인근에 다수의 시내버스 승강장 및 '송정공원역(광주지하철 1호선)'이 소재하는 등 제반교통사정은 양호함.

건물의 구조

본건은 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상12층/지하1층 건물(사용승인:2018.05.21.)내 제3층 제303호로서, - 외벽 : 돌붙임, 몰탈위 페인팅 등 마감, - 내벽 : 벽지, 타일 등 마감, - 창호 : 새시 등 마감임.

이용상태

본건 기호 1-가는 '아파트'로 이용 중임.

설비내역

본건은 기본적인 위생 및 급배수설비, 승강기설비, 소화전설비, 스프링클러 설비 등이 설치되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 '부정형 평지'이며, '아파트' 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건은 북측으로 노폭 약 10미터 정도의 아스팔트 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

본건은 일반상업지역, 방화지구, 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 가축사육제한구역(2024-11-20)(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가로구역별 최고높이 제한지역(2019-03-07)<건축법>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(2022-11-30)<교육환경 보호에 관한 법률>, 비행안전제5구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 중점경관관리구역(2023-07-20),전통상업보존구역(유통산업발전법)임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계 : 미상임. - 없음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 개요

사건번호: 광주지방법원 2026타경30530 (1)

소재지: 광주광역시 광산구 송정동 731-1 송정크레지움센트럴 3층303호

용도: 아파트

감정가: 202,000,000원

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

1.2. 면적 정보

토지면적: 27.12㎡ (약 8.20평)

건물면적 (전용면적): 73.95㎡ (약 22.37평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물 제시외면적: 0.00㎡

1.3. 건물 정보

건축구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕

건물 층수: 지하1층/지상12층 중 제3층 제303호

사용승인일: 2018.05.21

건물 외벽: 돌붙임, 몰탈위 페인팅 등 마감

건물 내벽: 벽지, 타일 등 마감

건물 창호: 새시 등 마감

1.4. 이용 상태

구분: 아파트

토지 형상 및 이용 상태: 부정형 평지, 아파트 건부지로 이용 중

1.5. 설비 내역

기본적인 위생 및 급배수 설비, 승강기 설비, 소화전 설비, 스프링클러 설비 등이 설치되어 있음.

1.6. 인접 도로 상태

북측으로 노폭 약 10미터 정도의 아스팔트 포장도로에 접함.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위 환경

본건은 광주광역시 광산구 송정동 소재 "광주소프트웨어 마이스터고등학교" 서측 인근에 위치함. 주위는 단독주택, 공동주택 및 상가 등이 소재하는 주택 및 상가 혼용지대임.

2.2. 교통 상황

본건까지 차량 접근이 용이하며, 인근에 다수의 시내버스 승강장 및 '송정공원역(광주지하철 1호선)'이 소재하여 대중교통 이용이 편리함.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

말소기준권리는 2018.05.29 접수된 우리은행 근저당권(을1, 채권액 102,000,000원)임.

3.2. 권리 분석 결과

* 말소기준권리(을1 근저당)보다 선순위 권리는 없음.

* 말소기준권리(을1 근저당) 이하의 모든 권리(을2 주택임차권, 갑3 강제경매, 갑4 압류, 갑5 압류)는 매각으로 인해 소멸될 예정임.

* 등기부채권 총액: 280,000,000원

3.3. 임차인 현황

* 임차인: 최현정 (최 )

* 보증금: 178,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2019-08-23

* 확정일자: 2020-06-15

* 배당신고일자: 2024-06-13

* 대항력: 없음

* 인수 보증금 합계: 0원 (임차인은 대항력이 없어 보증금 인수 없음)

4. 상권분석

* 본건은 주택과 상가가 혼재된 지역에 위치하여 지역 내에서 기본적인 상업 및 생활 편의시설 이용이 가능함.

* 토지이용계획상 일반상업지역, 방화지구, 전통상업보존구역 등으로 지정되어 있어 향후 지역의 상업적 기능 강화 가능성이 있음.

5. 생활정보

* 교육시설: "광주소프트웨어 마이스터고등학교"가 인근에 위치하며, 토지이용계획상 절대보호구역 및 상대보호구역으로 지정되어 있어 교육 환경에 대한 고려가 필요함.

* 교통: 광주지하철 1호선 송정공원역 및 다수의 버스 노선을 이용할 수 있어 시내 접근성이 양호함.

* 편의시설: 주변 상가 및 주거지역에 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능할 것으로 예상됨.

6. 잠재적 리스크

* 토지이용계획 및 제한상태:

* 비행안전제5구역(전술)으로 지정되어 있어 건축 행위에 군사적 제한이 따를 수 있음. 이는 건물 신축, 증축, 개축 등에 제한을 야기하며 재산권 행사에 중대한 영향을 줄 수 있음.

* 가축사육제한구역, 가로구역별 최고높이 제한지역, 중점경관관리구역, 전통상업보존구역 등으로도 지정되어 있어 관련 법규를 추가적으로 확인해야 함.

* 공동담보: 본 물건이 공동담보로 제공된 경우, 다른 담보물의 가치나 상태가 본 건의 경매 과정에 영향을 미칠 수 있음. [cite: provided data]

7. 종합 의견

본 물건은 광주광역시 광산구 송정동에 위치한 신축급 아파트로, 지하철역 및 버스정류장이 인접하여 교통이 편리하고 주거 및 상업시설이 혼재되어 생활 환경이 양호한 편임. 2018년 준공된 건물로 비교적 최신 상태의 주거가 가능함. 권리관계는 말소기준권리 이하의 모든 권리가 소멸될 예정이며, 대항력 있는 임차인도 없어 낙찰자는 깨끗한 권리 상태를 확보할 수 있음. 다만, 비행안전제5구역(전술)으로 지정되어 있어 건축 및 재산권 행사에 제한이 따를 수 있다는 점은 주요 리스크 요인으로 작용할 수 있음.

8. 투자 포인트

* 탁월한 교통 여건: 송정공원역(광주지하철 1호선)과 다양한 버스 노선 이용이 용이하여 출퇴근 및 시내 이동이 편리함.

* 안정적인 주거 환경: 주거와 상업이 혼합된 지역으로 기본적인 생활 편의시설 접근성이 양호함.

* 비교적 최근 준공 건물: 2018년식 아파트로, 시설 노후도가 낮아 즉시 거주 또는 임대가 용이할 수 있음.

9. 예상 입찰가

* 감정가: 202,000,000원

* 인수 보증금: 0원

본건의 감정가는 202,000,000원으로 책정되었음. 현재 주변 아파트 시세에 대한 구체적인 실거래가 데이터가 부족하여 정확한 시장 가치를 판단하기에는 한계가 있으나, 유사 지역의 신축급 아파트 시세를 종합적으로 고려할 필요가 있음. 특히, 비행안전제5구역(전술) 지정으로 인한 재산권 행사 제한 가능성은 낙찰가 산정에 신중한 고려를 요함. 일반적인 경매 낙찰가는 감정가의 80~90% 수준에서 형성되나, 본건의 경우 입찰 전 반드시 현장 답사를 통해 물건 상태를 확인하고, 주변 시세 및 비행안전구역 관련 규제 사항에 대한 면밀한 조사를 통해 적정 입찰가를 산정하는 것이 중요함. (구체적인 예상 입찰가는 추가적인 시장 조사 및 전문가 상담을 통해 결정하시기를 권장합니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.