나이스옥션 법원경매 광주 2026타경30539 [1] 광주광역시 광산구 송정동 731-1 송정크레지움센트럴 10층1004호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 가승감정 · 평가일 2026.02.26

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 광주광역시 광산구 송정동 소재‘광주소프트웨어마이스터고등학교' 서측 인근에 위치 하며, 주위는 단독주택, 공동주택, 근린생활시설 등으로 형성된 기존시가지내 주상복합지대 임.

교통상황

본건 단지 까지 제반 차량진입이 가능하며, 북측 인근으로 간선도로가 통과하고 지하철 (송정공원역)이 소재하고 있음.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하1층/지상12층 건물 중 제10층 제1004호로서, 사용승인일 : 2018-05-21 외 벽 : 치장석재 및 콘크리트위 페인팅 마감, 창 호 : 새시창호임.

이용상태

아파트(전유면적 : 73.9539㎡)임.

설비내역

기본적인 위생설비 및 급·배수설비, 승강기설비, 소방설비, 난방설비, 도시가스설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 및 인접도로 대비 대체로 등고평탄한 유사 사다리형의 '공동주택 부지'임.

인접 도로상태등

본건 단지 북측으로 아스팔트 포장의 왕복2차선 도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역(2019-03-04), 지구단위계획구역(2019-03-04), 소로2류(폭 8m~10m)(2014-1 1-04)(접합), 중로2류(폭 15m~20m)(2019-03-04)(접합), 중로2류(폭 15m~20m)(2020-07-01)(접 합), 가축사육제한구역(2024-11-20)(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 비행안전제5구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보 호법>, 철도보호지구<철도안전법>, 중점경관관리구역(2023-07-20),전통상업보존구역(유통산 업발전법)임.

공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

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AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2.

1.1. 입지조건

2.

* 위치: 광주광역시 광산구 송정동 소재 '광주소프트웨어마이스터고등학교' 서측 인근에 위치합니다.

* 주변 환경: 단독주택, 공동주택, 근린생활시설 등이 혼재된 기존 시가지 내 주상복합지대입니다.

* 교통: 본건 단지까지 차량 진입이 용이하며, 북측 인근으로 간선도로가 통과하고 지하철 송정공원역이 소재하여 교통이 편리합니다.

* 토지: 인접지와 도로 대비 대체로 등고 평탄한 유사 사다리형의 '공동주택 부지'입니다.

2.

1.2. 권리분석

2.

* 말소기준권리: 2018년 05월 29일 우리은행 근저당권 (을1)

* 주요 권리 내역 (매각으로 소멸되는 권리):

* 우리은행 근저당권: 102,000,000원

* 이애랑 주택임차권: 178,000,000원 (말소)

* 주택도시보증공사 강제경매: 201,456,659원 (말소)

* 국민건강보험공단 압류 (말소)

* 북광주세무서장 압류 (말소)

* 총 등기부채권액: 280,000,000원

* 인수되는 권리: 없음. 매각으로 인해 등기부상 모든 권리가 소멸될 것으로 예상됩니다.

* 임차인 현황:

* 임차인: 이 (이애랑)

* 보증금: 178,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2018년 10월 17일

* 확정일자: 2018년 10월 01일

* 배당신고일자: 2024년 06월 17일

* 대항력: 없음. (임차인의 경우, 말소기준권리보다 전입일자가 늦고 확정일자를 받았으나, 배당을 통해 보증금 전액을 회수하지 못할 경우 낙찰자가 인수해야 할 수 있습니다. 본 건에서는 대항력이 없는 것으로 판단되어 인수 보증금은 0원입니다.)

* 인수 보증금 합계: 0원

2.

1.3. 상권분석

2.

* 본 물건이 소재한 지역은 주상복합지대로서 아파트, 근린생활시설, 단독주택 등이 혼재되어 있어 안정적인 주거 배후 수요를 확보하고 있습니다.

* 인근에 광주소프트웨어마이스터고등학교가 위치하며, 지하철 송정공원역이 가까워 유동인구 및 대중교통 이용 편의성이 우수할 것으로 보입니다.

2.

1.4. 생활정보

2.

* 교통: 지하철 송정공원역을 통한 대중교통 이용이 편리하며, 단지 북측의 간선도로를 통해 차량 이동이 용이합니다.

* 편의시설: 주변에 다양한 근린생활시설이 분포하여 일상생활에 필요한 편의를 누릴 수 있습니다.

* 교육시설: 광주소프트웨어마이스터고등학교가 인접해 있습니다.

* 주변 환경: 공동주택과 상업시설이 어우러진 지역으로, 현재까지 파악된 혐오시설은 없습니다.

2.

1.5. 잠재적 리스크

2.

* 공동 담보 물건: 본 건은 공동 담보로 경매가 진행될 수 있어, 다른 담보 물건의 경매 진행 여부 및 결과가 본 건의 입찰에 영향을 미칠 수 있습니다.

* 토지이용계획상 제한: 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역, 소로/중로 접합, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 비행안전제5구역, 철도보호지구, 중점경관관리구역, 전통상업보존구역 등 다수의 토지이용계획 및 제한사항이 존재하므로, 향후 건축 또는 개발 시 관련 법규를 면밀히 검토해야 합니다.

2.

1.6. 종합 의견

2.

* 본 물건은 2018년에 준공된 비교적 신축 연식의 아파트로서, 양호한 건물 상태를 유지하고 있을 것으로 판단됩니다.

* 역세권 입지, 우수한 교통망, 근린생활시설의 접근성 등 주거 편의성이 높습니다.

* 등기부상 권리관계가 비교적 명확하여 매각으로 인한 권리 소멸이 예상됩니다.

* 다만, 공동 담보 물건이라는 점과 복잡한 토지이용계획상 제한사항은 투자 시 신중하게 고려해야 할 부분입니다.

2.

1.7. 투자 포인트

2.

* 신축 아파트: 2018년 준공으로 비교적 현대적인 시설 및 구조를 갖추고 있습니다.

* 역세권 프리미엄: 지하철 송정공원역 인근에 위치하여 대중교통 이용이 편리합니다.

* 권리관계 명확성: 말소기준권리 이후의 권리들은 대부분 매각으로 소멸될 것으로 보입니다.

* 안정적인 주거 환경: 주거와 상업시설이 혼합된 지역으로 기본적인 생활 인프라가 잘 갖춰져 있습니다.

2.

1.8. 예상 입찰가

2.

* 본 건은 인수되는 보증금이 없는 물건으로, 낙찰자가 인수해야 할 추가적인 금전적 부담은 없습니다.

* 예상 입찰가는 감정가 206,000,000원을 기준으로 하되, 최근 유사 물건의 낙찰가율, 지역 시세, 본 건의 장단점 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 산정해야 합니다.

* 정확한 예상 입찰가 산출을 위해서는 추가적인 현장 조사 및 주변 시세 조사가 필요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.