나이스옥션 법원경매 군산 2025타경21660 [1] 전북특별자치도 군산시 조촌동 789-4 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

물건 비고

-일괄매각, 제시외 건물 포함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

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* 사건번호: 군산지원 2025타경21660 (1)

* 소재지: 전북특별자치도 군산시 조촌동 789-4

* 용도: 단독주택

* 감정가: 140,201,000원

* 토지면적: 192.00㎡ (약 58.08평)

* 건물면적: 84.78㎡ (약 25.65평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 현대카드

* 사용승인일: 1980년 12월 31일

* 특이사항: 중복사건, 제시외 건물 포함, 일괄매각

1.1. 입지조건

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* 소재지는 전북특별자치도 군산시 조촌동 789-4번지입니다.

* 군산시의 주요 행정 및 상업 중심지에 위치하여 접근성이 뛰어납니다.

* 서해안고속도로 군산IC와의 접근성이 용이하여 광역 이동이 편리합니다.

* 주변에 다수의 시내버스 노선이 운행되어 대중교통 이용이 편리합니다.

* 조촌동은 군산시의 주거 중심지로, 비교적 정비된 도로망과 주거 밀집 지역을 형성하고 있으며, 최근 개발을 통해 생활 환경이 개선되고 있습니다.

1.2. 권리분석

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* 말소기준권리: 2019년 09월 30일 접수된 신한카드 가압류 (채권액: 7,942,251원) 입니다.

* 권리내역:

* 다수의 소유권 이전 및 공유자 지분 이전 내역이 확인됩니다.

* 말소기준권리보다 후순위인 갑20(토지)/갑19(건물) 신한카드 가압류 (2019-09-30) 와 갑22(토지)/갑21(건물) 현대카드 강제경매 (2025-12-18, 본건)가 등기되어 있습니다.

* 인수되는 권리:

* 매각으로 소멸되지 않는 권리는 해당사항 없습니다.

* 임차인 현황: 인수 보증금 합계 0원으로, 인수되는 임차인은 없는 것으로 파악됩니다.

* 종합 의견: 본 물건은 말소기준권리보다 후순위 권리들이 경매로 인해 소멸될 예정이므로, 낙찰자는 인수되는 권리 없이 깨끗한 소유권을 확보할 수 있습니다.

1.3. 상권분석

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* 물건지 인근은 주거 지역으로 형성되어 있으며, 조촌동 중심 상업시설과 연계된 생활권을 형성하고 있습니다.

* 대형마트, 병원, 관공서 등 주요 편의시설 접근성이 우수하여 생활 편의성이 높습니다.

* 군산시의 지속적인 도시 개발 및 새만금 개발과 연계되어 향후 상권 활성화가 기대됩니다.

* 주변에 연립, 다세대, 빌라 등 다양한 주거 형태가 혼재하여 안정적인 배후 수요를 확보하고 있습니다.

1.4. 생활정보

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* 교통: 서해안고속도로 군산IC 접근성이 좋고, 시내 주요 도로망이 잘 연결되어 있어 차량 이동이 편리합니다. 다수의 시내버스 노선이 운행 중입니다.

* 편의시설: 이마트 군산점, 군산시청, 군산의료원 등 주요 편의시설이 인근에 위치하여 생활이 편리합니다.

* 교육: 군산초등학교, 제일고등학교 등 다수의 교육 시설이 인근에 분포하고 있어 교육 환경이 양호합니다.

* 주거환경: 조촌동은 군산시의 대표적인 주거 지역으로, 비교적 정비된 도로망과 주거 밀집 지역을 형성하고 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

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* 중복사건: 동일 물건에 대해 여러 개의 사건이 진행 중일 수 있으므로, 본 경매 물건 외 관련 사건을 추가 확인하여 낙찰 후 발생할 수 있는 문제점을 사전에 파악해야 합니다.

* 건축 연도: 1980년에 건축된 건물로, 노후화로 인한 유지보수 필요성이 발생할 수 있습니다.

* 제시외 건물: 보고서상 제시외 건물이 포함되어 매각되므로, 실제 현장 조사 시 제시외 건물 현황을 면밀히 파악해야 합니다. (실제 면적, 용도, 소유 관계 등)

* 조촌동 일대의 개발 계획 및 규제 변화에 따른 잠재적 영향을 고려해야 합니다.

* 주변에 혐오시설이 있는지는 직접적인 정보가 제공되지 않았으나, 해당 지역이 주로 주거 및 상업 지역으로 형성되어 있어 심각한 혐오시설 문제는 보고되지 않습니다.

1.6. 종합 의견

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* 본 물건은 군산시 조촌동의 주요 지역에 위치한 단독주택으로, 192㎡의 넓은 토지 면적을 보유하고 있어 활용 가치가 높습니다.

* 권리 관계가 명확하고 인수되는 권리가 없어 비교적 안전한 물건으로 판단됩니다.

* 다만, 건물 노후화 및 중복사건, 제시외 건물 존재 등은 투자 결정 시 반드시 고려해야 할 사항입니다.

* 주변 시세와 감정가를 면밀히 비교 분석하여 합리적인 입찰가 산정이 중요합니다.

1.7. 투자 포인트

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* 넓은 토지 면적: 192㎡의 토지 소유로 신축 또는 증축, 텃밭 활용 등 다양한 개발 및 활용이 가능합니다.

* 우수한 입지: 군산시 중심부에 위치하여 관공서, 상업시설, 학교 등 편의시설 접근성이 매우 좋습니다.

* 안정적인 권리 관계: 인수되는 권리가 없어 명확한 권리 분석 후 투자가 가능합니다.

* 지역 개발 가능성: 군산시의 발전 계획과 연계하여 향후 부동산 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

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* 감정가: 140,201,000원

* 주변 시세 분석:

* 제공된 최근 매매 JSON 정보에 따르면, 조촌동 일대의 연립 및 다세대 주택 거래 사례가 존재합니다.

* {"dealAmount":"4,400", "excluUseAr":48.69㎡, "houseType":"연립", "buildYear":1987} -> 약 90.37만원/㎡

* {"dealAmount":"3,900", "excluUseAr":60.29㎡, "houseType":"연립", "buildYear":1994} -> 약 64.69만원/㎡

* {"dealAmount":"10,600", "excluUseAr":73.45㎡, "houseType":"다세대", "buildYear":2013} -> 약 144.3만원/㎡

* 본 물건은 단독주택이며, 건물 면적 84.78㎡, 토지 면적 192㎡입니다. 제공된 연립/다세대 시세와 직접 비교하기는 어려우나, 단독주택의 경우 토지 가치가 중요하게 반영됩니다.

* 예상 입찰가 산정:

* 감정가 140,201,000원을 기준으로, 주변 시세, 물건의 노후도, 중복사건 및 제시외 건물 등의 리스크 요인을 종합적으로 고려할 때, 감정가의 85% ~ 95% 수준에서 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다.

* 본 물건의 경우, 넓은 토지 면적과 단독주택의 희소성을 감안하면 감정가가 적정하거나 다소 낮게 책정되었을 가능성도 있습니다.

* 보수적인 접근으로 감정가의 90% 수준을 예상 입찰가로 제시합니다.

* 예상 입찰가: 126,180,000원 (감정가의 약 90%)

* 실제 입찰 시에는 현장 조사를 통해 물건의 상태를 직접 확인하고, 최신 시세 및 경쟁 물건 현황을 파악하여 최종 입찰가를 결정하는 것이 중요합니다.

* 입찰 희망가는 120,000,000원 ~ 133,000,000원 범위에서 전략적으로 접근하는 것을 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.