나이스옥션 법원경매 부산서부 2026타경100199 [1] 부산광역시 사하구 감천동 868 감천 오펠리움 아파트 102동 19층 1902호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 드림 · 평가일 2026.02.27

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 사하구 감천동 소재 부일고등학교 동측 인근에 위치하는 감천 오펠리움 아파트 102동 19층 1902호로서, 주위는 아파트, 소규모 공동주택, 단독주택, 근린생활시설, 학교, 임야 등으로 형성되어 있어, 위치 및 제반 주위환경 보통임.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며, 인근에 시내버스정류장이 소재하여 제반 교통사정 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 24층건 내 19층 1902호로서, (사용승인일: 2018.07.18) ·외벽: 몰탈위페인팅마감 등, ·내벽: 벽지마감 등, ·창호: 샷시창호임.

이용상태

공동주택(아파트)임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 승강기설비, 소화전설비, 화재탐지설비, 공동현관설비, 도시가스에 의한 개별난방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

부정형의 토지로서 공동주택(아파트)부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건단지 남동측으로 약 6M 폭의 진입도로 개설되어 있음.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 일단의주택단지조성사업지역, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 준보전산지(2021-12-17)<산지관리법>임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : 미상임. 2) 기 타 : 없 음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본사항

사건번호: 부산서부지원 2026타경100199 (1)

소재지: 부산광역시 사하구 감천동 868 감천 오펠리움 아파트 102동 19층 1902호

용도: 아파트

감정가: 229,000,000원

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 한OOOOOOO

1.2. 면적

토지면적: 61.14㎡ (약 18.49평)

건물면적: 76.27㎡ (약 23.07평)

1.3. 건물 상세

사용승인일: 2018년 07월 18일

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 사하구 감천동 소재 부일고등학교 동측 인근에 위치합니다. 주위는 아파트, 소규모 공동주택, 단독주택, 근린생활시설, 학교, 임야 등으로 형성되어 있으며, 제반 주위환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통상황

차량 접근이 가능하며, 인근에 시내버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다. 전반적인 교통상황은 보통입니다.

2.3. 도로상태

단지 남동측으로 약 6M 폭의 진입도로가 개설되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

말소기준권리는 2018년 09월 10일 접수된 한국주택금융공사 근저당권 (채권금액: 139,440,000원)입니다.

3.2. 기타 권리사항

등기부등본상 소유권이전(신탁등기 말소) 및 후순위 근저당, 임의경매 개시결정 등기 등이 존재하나, 이는 모두 말소기준권리보다 후순위이거나 경매로 인해 소멸될 예정입니다.

3.3. 인수되는 권리

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없습니다. (지상권 개요: 없음)

3.4. 임차인 현황

임대관계는 미상이며, 인수되는 보증금 합계는 0원입니다.

금액이 미상인 임대차 관계가 존재할 가능성이 있으므로, 현장 조사를 통해 정확한 임대차 현황을 확인하는 것이 중요합니다.

3.5. 총 채권액

등기부채권 총액은 175,440,000원입니다.

4. 상권분석

* 본 아파트는 주거 지역에 위치하며, 인근에 학교(부일고등학교)와 근린생활시설이 있습니다.

* 감천문화마을이 인근에 위치하여 관광객 유동이 있으나, 직접적인 상업 활동과는 거리가 있습니다.

* 주변에 대형 마트(탑마트)와 같은 편의시설이 소재합니다.

* 종합적으로 볼 때, 주거 기능에 집중된 상권으로 볼 수 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 건물 구조 및 상태

본건은 철근콘크리트 구조의 24층 건물 내 19층 1902호입니다. 사용승인일은 2018년 7월 18일로 비교적 신축에 속합니다. 외벽은 몰탈위 페인팅 마감, 내벽은 벽지 마감, 창호는 샷시 창호로 마감되어 있습니다.

5.2. 설비 내역

위생 및 급배수 설비, 승강기 설비, 소화전 설비, 화재 탐지 설비, 공동현관 설비, 도시가스에 의한 개별난방 설비 등이 갖추어져 있습니다.

5.3. 단지 정보

* 아파트명: 감천오펠리움아파트

* 주소: 부산광역시 사하구 감천동 868

* 세대수: 145세대 (4동)

* 최고층: 24층

* 주차대수: 총 6대 (지상 3대, 지하 5대). 세대수 대비 주차 공간이 매우 부족한 점은 단점으로 보입니다.

* 주요 복리시설: 관리사무소, 노인정, 어린이놀이터, 자전거보관소.

5.4. 면적별 구분

* 건물 공급면적: 76.27㎡ (약 23.07평)

* 토지지분: 61.14㎡ (약 18.49평)

* 최근 거래 및 임대 정보에서 확인된 전용면적은 59.6019㎡ (약 18.03평)입니다. 다만, 일부 임대 정보에서는 76.2709㎡의 전용면적도 확인됩니다. 본건의 정확한 전용면적은 현장 확인이 필요합니다.

6. 잠재적 리스크

* 임대차 관계 미상: 임대차 관계가 있을 경우, 대항력 유무 및 보증금 회수 방안에 대한 면밀한 검토가 필요합니다. (임대관계 미상, 인수 보증금 0원)

* 주차 공간 부족: 145세대 대비 총 주차 대수가 6대로 매우 부족하여 입주민 간 주차 문제 발생 가능성이 있습니다.

* 토지이용계획: 본 토지는 제2종일반주거지역, 일단의 주택단지조성사업지역, 상대보호구역, 준보전산지 등의 제한을 받습니다. 특히 '상대보호구역' 및 '준보전산지' 지정은 향후 건축 행위 등에 제약을 줄 수 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 부산광역시 사하구 감천동에 위치한 감천 오펠리움 아파트 102동 19층 1902호로, 2018년 사용승인된 비교적 신축 아파트입니다. 교통 및 주위환경은 보통 수준이나, 세대수 대비 부족한 주차 공간은 단점으로 지적됩니다. 권리 관계는 대부분 말소될 예정이므로 명확하며, 임대차 관계만 현장 확인이 필요합니다. 감천문화마을 인근에 위치하고 있으나 직접적인 상권 발달보다는 주거 기능에 집중된 지역입니다.

8. 투자 포인트

* 신축급 아파트로 외관 및 내부 상태 양호 예상.

* 19층 고층으로 조망권 확보 가능성.

* 권리관계가 명확하여 낙찰 후 명도 부담이 적을 것으로 예상됩니다 (단, 임차인 현황 확인 필수).

9. 예상 입찰가

최근 실거래가 정보를 분석한 결과, 유사 면적(약 59.6㎡)의 경우 2026년 7월 30일 18층 거래가 16,000만원에 이루어졌습니다. 본건은 76.27㎡ 면적이며, 19층의 고층임을 감안할 때, 감정가 229,000,000원을 기준으로 입찰가를 산정하는 것이 합리적입니다.

다만, 76.27㎡ 전용면적의 임대 건에서 보증금 18,000만원(월세 없음)이 확인된 점은 매매가 225,000,000원 이상의 가치를 시사합니다.

따라서, 감정가 수준에서 신중하게 접근하되, 현장 시세 및 낙찰 동향을 종합적으로 고려하여 입찰가를 결정하는 것이 바람직합니다.

보수적으로 접근한다면 180,000,000원에서 220,000,000원 사이에서 고려해볼 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.