나이스옥션 법원경매 진주 2026타경10088 [1] 경상남도 진주시 상대동 472 현대아파트 2동 10층1001호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 산하 · 평가일 2026.02.25

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

경상남도 진주시 상대동 소재 "남강초등학교" 북동측 인근에 위치하며, 부근은 아파트, 연립주택 등이 소재하는 주택지대로 노변을 따라 근린생활시설 등이 소재하고 있음.

교통상황

본건까지 차량접근이 가능하며, 관내교통편 및 도로사정 등을 고려할때 전반적인 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트조 슬래브지붕 15층 중 제10층 제1001호로서, 외 벽 : 몰탈위 페인팅마감. 내 벽 : 벽지붙임 등. 창 호 : 샷시창호임.

이용상태

"아파트"로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생설비, 급배수설비, 난방설비 및 승강기설비, 소방설비 등 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

2필 일단의 부정형 토지로 현황 "아파트부지"임.

인접 도로상태등

동측 소재 왕복2차선 포장도로 및 북측 소재 현황 폭 약8m내외 포장도로를 통해 주로 진출입하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

①토지 : 제2종일반주거지역, 제3종일반주거지역, 시가지경관지구(일반)(상대), 자연경관지구, 소로2류 (폭 8m~10m)(2020-06-25)(상평2-109)(저촉), 가축사육제한구역(2025-10-27)(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 역사문화환경보존지역(2023-05-30)<문화유산 의 보존 및 활용에 관한 법률>임. ②토지 : 제2종일반주거지역, 시가지경관지구(일반)(상대), 소로1류(폭 10m~12m)(2020-06-25)(상평 1-15)(접합), 소로2류(폭 8m~10m)(2020-06-25)(상평2-109)(접합), 가축사육제한구역( 2025-10-27)(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임. 기 타 : 없 음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 진주지원 2026타경10088 (1)

* 소재지: 경상남도 진주시 상대동 472 현대아파트 2동 10층 1001호

* 물건종별: 아파트

* 감정가: 170,000,000원

* 면적:

* 토지: 43.48㎡ (약 13.15평)

* 건물: 84.99㎡ (약 25.71평)

* 매각대상: 토지 및 건물 일괄 매각

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 중소기업은행

* 특이사항: 유동화 물건

2. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 경상남도 진주시 상대동에 위치하며, 북동측 인근에 남강초등학교가 소재합니다. 주변은 아파트 단지, 연립주택, 근린생활시설 등이 혼재된 전형적인 주거지역입니다.

* 교통상황: 본건까지 차량 접근이 원활하며, 관내 대중교통 및 도로망을 고려할 때 전반적인 교통 환경은 보통 수준으로 평가됩니다. 동측으로는 왕복 2차선, 북측으로는 폭 약 8m 내외의 포장도로를 통해 주로 진출입이 가능합니다.

* 주변시설: 남강초등학교가 인근에 있어 교육 환경이 양호합니다. 주변에서 검색된 바로는 특별히 문제될 만한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

3. 권리분석

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 없음

* 말소기준권리: 2025년 2월 17일 접수된 중소기업은행 근저당권 (말소 예정)

* 등기부 현황:

* 소유권 이전: 윤학기(2008.05.21), 윤종춘(2018.11.29), 유계현(2022.12.29, 매매) 순으로 등기되었습니다.

* 채권 총액: 240,000,000원 (근저당 240,000,000원)

* 경매 신청 채권자는 중소기업은행이며, 근저당권과 임의경매 개시결정 등기 모두 중소기업은행에서 설정되어 있습니다.

* 임차인 현황:

* 인수되는 임차 보증금: 0원

* 임대 관계: 미상.

* 금액이 미상인 임차인이 존재할 가능성은 있으나, 인수 보증금이 '0원'으로 명시된 점과 말소기준권리보다 앞서는 대항력 있는 임차인은 확인되지 않아 경매 절차상 문제는 없을 것으로 보입니다. 다만, 임대 관계가 미상인 점은 현장 확인이 필요합니다.

4. 상권분석

* 주변 환경: 본건이 속한 상대동 일대는 다수의 아파트 단지와 주택, 그리고 상업 시설이 공존하는 주거 중심 지역입니다.

* 편의시설: 북측으로 소로 2류(폭 8m~10m), 동측으로는 왕복 2차선 도로에 접해 있어 접근성이 양호하며, 생활 편의시설 이용이 용이합니다.

5. 생활정보

* 단지 정보: 상대현대 아파트로, 1991년 10월 29일 사용승인되었습니다. 총 9개동, 684세대로 구성되어 있으며, 최고 15층, 최저 1층입니다.

* 해당 물건: 2동 10층 1001호로, 전용면적 84.99㎡ (약 25.71평)입니다.

* 편의시설: 인근에 남강초등학교가 위치하고 있으며, 단지 내에는 관리사무소, 노인정, 어린이놀이터, 휴게시설, 자전거보관소 등이 있습니다.

* 주차: 총 625대의 주차 공간이 확보되어 있습니다.

6. 잠재적 리스크

* 건축 연도: 1991년 준공된 아파트로, 노후화에 따른 유지보수 비용 발생 가능성을 고려해야 합니다.

* 토지 이용 계획: 제2종/3종 일반주거지역, 시가지경관지구(상대), 자연경관지구, 소로2류(폭 8m~10m) 저촉, 가축사육제한구역, 역사문화환경보존지역 등 다양한 도시계획시설 및 제한사항이 존재하므로, 향후 재건축이나 개발 시 영향을 받을 수 있습니다.

* 임대 관계 미상: 임대 관계가 미상으로, 세입자 유무 및 계약 내용을 직접 확인하지 못한 점은 잠재적 리스크 요인이 될 수 있습니다.

7. 종합 의견

진주시 상대동에 위치한 상대현대아파트 10층 물건으로, 감정가는 1억 7천만원입니다. 비교적 양호한 주거 환경과 교통 여건을 갖추고 있으며, 인근에 학교가 있어 생활 편의성이 높습니다. 1991년 준공된 아파트로 노후화는 감안해야 하나, 최근 실거래가와 감정가를 비교했을 때 가격 메리트를 가질 수 있는 물건입니다. 권리 관계는 비교적 명확하여 인수되는 권리는 없는 것으로 보이나, 임대 관계 미상 부분은 사전 확인이 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 가치 상승 잠재력: 상대동 지역의 주거 선호도 및 아파트 시장 동향에 따라 향후 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

* 실거주 적합성: 자녀가 있는 가정의 경우, 남강초등학교 인접으로 교육 환경이 우수하여 실거주 목적에 적합합니다.

* 적정 입찰가 공략: 최근 실거래가와 감정가를 종합적으로 고려하여, 합리적인 입찰가를 산정한다면 시세 차익을 기대할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

최근 2026년 4월 17일 15층(15,700만원) 및 2026년 7월 8일 14층(16,000만원) 거래 사례를 종합해 볼 때, 본건 10층 물건의 적정 시세는 약 1억 5,800만원에서 1억 6,500만원 수준으로 판단됩니다. 감정가(1억 7,000만원) 및 경쟁 입찰 상황을 고려하여, 보수적으로는 1억 5,500만원에서 1억 6,500만원 범위 내에서 입찰가를 결정하는 것이 합리적일 것으로 보입니다. (주의: 이는 시세 분석에 따른 예상치이며, 실제 현장 조사 및 법원 진행 상황에 따라 변동될 수 있습니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.