나이스옥션 법원경매 진주 2026타경10085 [1] 경상남도 사천시 정동면 풍정리 520 송보파인빌아파트 202동 2층203호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 사천시 정동면 풍정리 소재 '풍정마을회관' 북측 인근에 위치하고, 주위는 마을 내 주택, 마을주변 농경지, 임야 등으로 형성되어져 있으며, 제반 주위환경은 보통시됨.

교통상황

지역 내 일반적 교통사정은 보통시됨.

건물의 구조

기호(1) 철근콘크리트조 슬래브지붕 15층건 내 2층 203호로서, 외벽 : 페인팅 마감 등 내벽 : 벽지, 타일 마감 등 창호 : 샷시창호 등.

이용상태

아파트로 이용중임.

설비내역

위생 및 급·배수설비, 소화전설비, 승강기설비, 난방설비 등 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

부정형의 토지로서, 아파트 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

아파트 단지까지 왕복 2~3차선의 진출입로가 개설되어 있음.

토지이용계획 및 제한상태

기호(①~⑥) : 공히 제2종일반주거지역(2011-08-04), 가축사육제한구역(2022-10-06)(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 비행안전제6구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>.

공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : 미상임. 2) 기 타 : '감정평가액의 산출근거 및 결정의견'상 '기타 참고사항'란 참조.

물건 비고

2026.07.22.자 신청채권자 한국도시보증공사(임차권자 강경덕의 승계인)로 부터 임대차보증금 반환채권 전액을 변제받지 못하더라도 매수인에 대한 잔존 임대차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 것에 동의 한다는 대항력포기확약서를 제출함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 개요

사건번호: 진주지원 2026타경10085 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주택도시보증공사 (주)OOOOOO

채권금액: 107,228,988원 (2026-02-10 기준)

감정가: 104,000,000원

1.2. 부동산 현황

소재지: 경상남도 사천시 정동면 풍정리 520 송보파인빌아파트 202동 2층203호

용도: 아파트

건물 구조: 철근콘크리트조 슬래브지붕 15층 건물 내 2층 203호

건축물 정보:

총괄표제부: 송보파인빌아파트, 13동, 885세대, 총 주차대수 706대, 사용승인일 2001년 07월 26일

표제부 (202동): 15층 건물, 철근콘크리트조, 2001년 07월 26일 사용승인

전유부 (202동 203호): (제공된 JSON의 호수 표기가 1203호로 되어 있으나, 물건 정보상 202동 2층 203호로 확인됨)

1.3. 면적 정보

토지면적: 54.70㎡ (약 16.55평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 84.63㎡ (약 25.60평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.4. 권리사항 요약

말소기준권리: 주택도시보증공사의 강제경매개시결정 (접수일자: 2026-02-10)

인수되는 권리: 없음 (매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권 없음)

말소되는 권리: 소유권 이전 등기, 주택임차권 (강경덕), 강제경매 개시 결정 등기 등

전체 등기부채권 총액: 101,500,000원

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 경상남도 사천시 정동면 풍정리 소재 '풍정마을회관' 북측 인근에 위치하고 있습니다. 주위는 마을 내 주택, 농경지, 임야 등으로 형성되어 있으며, 전반적인 주거 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

2.2. 교통 및 접근성

지역 내 일반적인 교통 여건은 보통으로 평가됩니다. 아파트 단지까지 왕복 2~3차선의 진출입로가 개설되어 있어 차량 접근성은 양호한 편입니다.

2.3. 토지이용계획 및 제한상태

본건 토지는 제2종일반주거지역으로 지정되어 있습니다. 또한, 가축사육제한구역(전부제한구역) 및 비행안전제6구역(전술)에 해당됩니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

말소기준권리는 주택도시보증공사가 신청한 강제경매개시결정 등기(접수일자: 2026-02-10)입니다.

3.2. 인수되는 권리

법적으로 매수인이 인수해야 하는 부담이나 권리는 없습니다.

3.3. 말소되는 권리

본 경매 절차를 통해 말소기준권리보다 선순위에 있는 권리들은 모두 말소될 예정입니다. 소유권 이전 등기, 임차권 (강경덕), 그리고 선순위 채권 등은 매각으로 소멸됩니다.

3.4. 임차인 현황 및 분석

임차인: 강경덕

보증금: 101,500,000원

차임: 0원

전입일자: 2022년 12월 15일

확정일자: 2022년 11월 17일

대항력: 없음

비고: 임차인 강경덕은 해당 물건의 잔존 임대차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 것에 동의한다는 대항력포기확약서를 제출하였습니다.

따라서, 본건 낙찰자는 임차인 강경덕에게 보증금을 반환할 의무가 없습니다. 인수 보증금 합계는 0원입니다.

3.5. 특이사항 분석

HUG 인수조건 변경 및 공동담보 물건으로 분류되어 있습니다.

특히, 임차인 강경덕이 대항력 포기 확약서를 제출함에 따라 임차인 관련 위험은 해소된 것으로 판단됩니다.

4. 상권 및 생활정보

4.1. 주변 상권 특성

본건이 위치한 정동면 풍정리 지역은 전반적으로 주거지, 농경지, 임야 등이 혼합된 농촌 및 근교 주거 지역의 특성을 보입니다. 따라서 활발한 상업 활동이 집중된 상권과는 거리가 있습니다.

4.2. 단지 규모 및 시설

단지명: 송보파인빌 아파트

건설사: 미상

준공 년도: 2001년

총 동수: 12동

총 세대수: 888세대

최고 층수: 15층

주차 시설: 총 706대 주차 가능

단지 내 부대시설: 관리사무소, 노인정, 주민공동시설, 어린이놀이터, 휴게시설, 커뮤니티 공간, 자전거 보관소 등

4.3. 편의시설 및 생활 편의

인근에 기본적인 편의시설이 갖추어져 있으나, 대규모 쇼핑몰이나 병원 등은 사천시 중심 시가지로 이동해야 이용 가능합니다.

주변 환경 조사 결과, 본건 아파트 단지 인근에서 특별한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

5. 잠재적 리스크

5.1. 권리 관계 리스크

임차인 강경덕의 대항력 포기 확약서 제출로 인해 보증금 관련 인수 부담은 없으나, 임대차 계약 관계에 대한 명확한 확인 및 절차 진행이 필요할 수 있습니다.

5.2. 물건 자체 리스크

건축된 지 20년이 넘어 노후화로 인한 유지보수 비용 발생 가능성이 있습니다. 건물의 실제 관리 상태는 현장 방문을 통해 확인이 필요합니다.

5.3. 지역적 리스크

비행안전제6구역(전술)에 해당되어, 향후 건물 증개축 등 건축 행위에 대한 제한이 있을 수 있습니다.

6. 종합 의견

본건은 경상남도 사천시 정동면 송보파인빌 아파트 202동 2층 203호로서, 2001년에 준공된 아파트입니다. 임차인이 대항력 포기 확약서를 제출하여 명도 및 보증금 부담 리스크가 없는 점은 매우 긍정적입니다. 다만, 감정가 대비 최근 실거래가 및 시세가 현저히 낮은 점, 건축 연도 등을 고려하여 신중한 접근이 필요합니다.

7. 투자 포인트

* 임차인의 대항력 포기 확약서 제출로 잔여 보증금 인수 위험 없음.

* 토지/건물 일괄매각으로 권리 관계가 비교적 명확함.

* 경매를 통한 시세 대비 저가 매수 기회 확보 가능성.

8. 예상 입찰가

최근 실거래가 분석 결과 (2026년 6월~7월), 유사 면적(약 49.80㎡~59.89㎡)의 아파트가 41,000,000원에서 60,000,000원 범위에서 거래되었습니다.

본건의 건물 면적은 84.63㎡ (약 25.60평)으로, 이를 최근 실거래가의 평단가로 환산 시 약 70,000,000원에서 85,000,000원 수준으로 추정됩니다.

감정가 104,000,000원 대비 시장 가격이 낮게 형성되어 있는 점과, 낙찰 후 명도 및 수리 비용 등을 고려할 때, 보수적인 접근이 필요합니다.

이에, 예상 입찰가는 78,000,000원 (칠천팔백만원)을 제안합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.