나이스옥션 법원경매 마산 2026타경22 [1] 경상남도 창원시 마산회원구 구암동 78-5 더마크원오피스텔 18층1801호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 차앤 · 평가일 2026.03.06

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건 구분건물은 경상남도 창원시 마산회원구 구암동에 위치하며, 부근은 근린생활시설, 공동주택 및 단독주택 등으로 형성되어 있으며 주위환경은 보통시 됨.

교통상황

제반 교통사정은 보통시 됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하5층 지상18층 건물 내 18층 1801호로서, 외벽 : 외장석재 등 마감. 내벽 : -. 창호 : 샷시창 구조임.

이용상태

본건은 업무시설(오피스텔)로 이용 중임.

설비내역

제반 급배수 위생설비 및 승강기설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건 대지권의 목적인 토지는 일단으로 부정형 자체지반 대체로 평탄한 토지로서, 업무시설(오피스텔) 근린생활시설의 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 대지권의 목적인 토지는 일단으로 현황 북서측 및 남동측으로 포장도로가 소재함.

토지이용계획 및 제한상태

대지권의 목적인 토지 - 기호 (1) 일반상업지역, 시가지경관지구(중심), 광로3류(폭 40m~50m)(접합), 가축사육제한구역 (전부제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률> - 기호 (2) 일반상업지역, 시가지경관지구(중심), 광로3류(폭 40m~50m)(접합), 가축사육제한구역 (전부제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률> - 기호 (3) 제2종일반주거지역, 가축사육제한구역(전부제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률> - 기호 (4) 제2종일반주거지역, 소로2류(폭 8m~10m)(국지도로)(접합), 가축사육제한구역(전부제한) <가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1. 임대관계 : 미상임. 2. 기 타 - 대상물건 현장조사 시 폐문부재로 내부 이용상태 등은 조사치 못하였으나, 공부자료 및 건축물현황도 등을 기준으로 동종 유사물건의 통상적인 이용상태 및 외부관찰 등을 통해 평가하였으니 업무 진행시 참고하시기 바람.

물건 비고

현재 임차인 세대가 점유 사용중인 것으로 현황조사됨.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 마산지원 2026타경22 (1)

소재지: 경상남도 창원시 마산회원구 구암동 78-5 더마크원오피스텔 18층 1801호

용도: 오피스텔 (업무시설)

건물 규모: 2018년 건축, 지하 5층, 지상 18층 건물 중 18층

면적:

토지면적: 9.30㎡ (약 2.81평)

건물면적: 48.36㎡ (약 14.63평) - 전용면적 기준. 공급면적(분양면적)은 별도 확인 필요.

감정가: 189,000,000원

매각 대상: 토지 및 건물 일괄 매각

경매 구분: 부동산 임의경매

채권자: 남부새마을금고

1.1. 입지조건

소재지 및 주변 환경: 본건은 경상남도 창원시 마산회원구 구암동에 위치하며, 주변은 근린생활시설, 공동주택, 단독주택 등이 혼재된 지역으로 주위 환경은 보통 수준입니다.

교통 상황: 본건까지 차량 접근이 용이하며, 대중교통 이용도 보통 수준으로 평가됩니다. 주변에 포장도로가 접해 있습니다.

건물 구조 및 상태: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하5층, 지상18층 건물 내 18층 1801호입니다. 외벽은 외장석재, 내벽 마감 상태는 상세 정보 없음, 창호는 샷시창 구조입니다.

토지 이용 계획 및 제한 상태: 본건 토지는 일반상업지역, 시가지경관지구(중심), 광로3류(폭 40m~50m) 등 다양한 용도지역에 속해 있으며, 가축사육제한구역에 해당합니다.

1.2. 권리분석

말소기준권리: 2018년 4월 30일 접수된 남부새마을금고의 근저당권 (을1)이 말소기준권리입니다.

인수되는 권리: 말소기준권리보다 후순위인 모든 권리는 매각으로 인해 소멸될 예정이므로, 인수되는 권리는 없습니다.

등기부 요약:

소유권 이전 (갑4, 2018-04-30)

근저당권 (을1, 남부새마을금고, 2018-04-30, 말소기준권리)

주택임차권 (을2, 옥승연, 2026-05-20 접수, 말소)

소유권이전청구권가등기 (갑8, 이경하, 2025-09-15) - 말소기준권리보다 후순위로 매각으로 소멸될 것으로 예상됩니다.

임의경매개시결정 (갑10, 남부새마을금고, 2026-02-13, 말소)

임차인 현황:

임차인: 옥

보증금: 15,000,000원

차임: 600,000원

전입일자: 2024-10-21

확정일자: 2024-09-02

배당신고일자: 2026-03-09

대항력: 없음

인수 보증금 합계: 0원 (임차인 옥 의 보증금은 대항력이 없어 인수되지 않습니다.)

1.3. 상권분석

지역 특성: 본건이 위치한 구암동 일대는 오피스텔, 근린생활시설, 주거시설이 복합적으로 형성되어 있어 기본적인 상업 및 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

주요 시설: 인근에 다양한 근린생활시설이 분포하여 일상생활에 필요한 편의를 제공하며, 오피스텔의 특성상 업무시설로서의 기능도 겸비하고 있습니다.

1.4. 생활정보

교통 접근성: 본건은 북서측 및 남동측으로 포장도로가 접해 있어 차량으로의 접근성이 양호합니다. 대중교통 이용 또한 보통 수준으로 판단됩니다.

편의시설: 주변 근린생활시설을 통해 마트, 병원, 식당 등 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

교육 시설: 인근 지역에 교육 시설이 분포하고 있어 교육 환경은 보통 수준으로 예상됩니다.

1.5. 잠재적 리스크

임차인 점유: 현재 임차인 옥 세대가 점유 사용 중으로 파악되었습니다. 해당 임차인은 대항력이 없으므로 명도 대상이 되며, 이로 인한 명도 절차 진행이 필요합니다.

건물 상태 불확실성: 감정평가 시 현장조사 중 폐문부재로 인해 내부 이용상태 등 정확한 조사가 제한되었습니다. 이는 실제 물건 상태와 감정가 산정에 일부 차이가 있을 가능성을 내포합니다.

기타 사항: 소유권이전청구권가등기가 등재되어 있으나, 말소기준권리보다 후순위이므로 경매 절차 진행 시 소멸될 것으로 예상됩니다.

1.6. 종합 의견

본건은 창원시 마산회원구의 준신축급 오피스텔로, 상업 및 주거 기능이 복합된 지역에 위치하여 입지적 장점을 가지고 있습니다. 비록 감정평가 시 내부 확인에 제약이 있었으나, 권리관계는 비교적 명확하며 인수 부담이 없는 점은 긍정적입니다. 임차인이 점유 중이므로 명도 절차 진행은 필요하지만, 대항력이 없어 보증금 인수 위험은 없습니다.

1.7. 투자 포인트

준신축 건물: 2018년에 건축된 건물로 비교적 신축에 속하여 유지보수 관련 부담이 적습니다.

명확한 권리관계: 말소기준권리 이후의 권리들이 정리될 예정으로, 인수되는 권리 부담이 없습니다.

잠재적 임대 수익: 오피스텔로서의 임대 수익 창출이 가능하며, 지역 내 수요를 고려할 때 안정적인 임대 운영이 기대됩니다.

합리적인 감정가: 최근 시세 데이터를 분석했을 때, 감정가가 시장 가치 대비 합리적인 수준일 가능성이 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

최근 매매 사례 분석 결과, 인근 오피스텔의 면적별 거래가는 ㎡당 약 284만원에서 341만원 수준으로 파악되었습니다. 본건의 전용면적 48.36㎡에 이를 적용하면 약 1억 3천 7백만원에서 1억 6천 5백만원 사이의 시세 형성이 예상됩니다.

감정가 1억 8,900만원을 기준으로, 시장 상황 및 물건의 잠재적 가치를 고려할 때, 보수적으로 접근한다면 1억 7,500만원 내외의 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다. 이는 최근 거래된 유사 면적대의 실거래가와 감정가를 종합적으로 고려한 금액입니다.

다만, 명도 비용 및 내부 상태 확인 후 발생할 수 있는 추가 비용을 고려하여 신중한 입찰가 산정이 필요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.