나이스옥션 법원경매 창원 2025타경11887 [1] 경상남도 김해시 대청동 64-6 시티스퀘어 7층701호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 대한감정 · 평가일 2026.03.06

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 김해시 대청동 소재 '롯데마트' 북측 인근에 위치하며 부근은 대단위 아파트단지, 근린생활시설, 위락시설, 숙박시설, 업무시설 등이 혼재되어 있습니다.

교통상황

본건까지 차량접근 용이하며 위치 및 대중교통수단의 운행횟수 및 접근성 등을 고려할 때 전반적인 교통사정은 대체로 양호합니다.

건물의 구조

철골철근콘크리트조 슬래브지붕 8층 건물내 7층 701,702,703,704호로서, - 외벽 : 복합판넬 및 타일 붙임, 몰탈위 페인팅 등 - 내벽 : 내부 인테리어 등 - 창호 : 새시창호 구조

이용상태

기호(1,2) : 2개호 벽체 구분없이 하나의 사무실로 이용중입니다. 기호(3,4) : 2개호 벽체 구분없이 하나의 상가(노래방)으로 이용중입니다.

설비내역

건물 내 제반 급배수 및 위생설비, 승강기설비, 소방설비 등이 되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

대지권의 목적인 토지는 인접토지 등과 평탄하게 조성된 정방형 토지로서, 상업용 건 부지로 이용중입니다.

인접 도로상태등

대지권의 목적인 토지의 북동측으로 왕복4차선, 북서측 및 남동측으로 폭 약 8미터 내 외의 포장도로가 각각 개설되어 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태

대지권의 목적인 토지의 토지이용계획확인서상 도시지역, 중심상업지역, 지구단위계획구역(2026-01-07), 지구단위계획구역(중심상업) , 소로1류(폭 10m~12m)(접합), 중로1류(폭 20m~25m)(접합), 중로3류(폭 12m~15m) (접합), 가축사육제한구역(모든축종 제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률> 중점경관관리구역(2018-11-01)입니다.

공부와의 차이

본건 기호(1~4)의 집합건축물대장상 용도가 '주점영업'으로 등재되어 있으나, 현황 기 호(1,2)는 '사무실'로 이용중이며, 기호(3,4)는 '노래방'으로 이용중입니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)임대관계 : 미상입니다. 2)기타사항 : 기호(1,2) 사무실은 현황 폐업상태로서, 출입문에 관리비 체납내역 및 임대해지공문 등이 붙어 있는바 경매 입찰시 이점 유의하시기 바랍니다.

물건 비고

집합건축물대장상 용도는 주점영업이나 목록2.와 벽체 구분없이 하나의 상가(사무실)로 이용 중이며 현황 폐업상태로 출입문에 관리비 체납내역 등이 붙어 있는바, 입찰 전 관리사무소에 관리비 확인 요함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본건은 경상남도 김해시 대청동 64-6번지 시티스퀘어 7층 701호에 소재한 근린상가입니다.

사건번호는 창원지방법원 2025타경11887 (1)이며, 감정가는 92,000,000원입니다.

건물은 철골철근콘크리트조 슬래브지붕 8층 건물 중 7층 701호입니다.

총 토지면적은 19.00㎡ (약 5.75평)이며, 토지 지분 역시 19㎡ (약 5.75평)입니다.

건물면적은 83.98㎡ (약 25.40평)이고, 건물 지분 또한 83.98㎡ (약 25.40평)입니다.

본 물건은 토지와 건물을 일괄 매각하며, 경매 구분은 부동산임의경매입니다.

채권자는 에OOOOOOOOOOOOOOOOOOOO이며, 유동화물건 및 공동담보 물건이라는 특이사항이 있습니다.

새 도로명 주소는 경상남도 김해시 번화1로76번길 15 (대청동)입니다.

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본건은 경상남도 김해시 대청동에 위치한 '롯데마트' 북측 인근에 자리하고 있습니다. 주변에는 대단위 아파트 단지, 근린생활시설, 위락시설, 숙박시설, 업무시설 등이 혼재되어 있어 복합적인 상권이 형성되어 있습니다.

* 교통상황: 차량 접근이 용이하며, 대중교통 이용 시에도 운행 횟수와 접근성이 양호하여 전반적인 교통 사정은 편리한 편입니다.

* 접근 도로: 물건지 북동측으로는 왕복 4차선 도로가, 북서측 및 남동측으로는 폭 약 8미터 내외의 포장도로가 각각 개설되어 있어 접근성이 좋습니다.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 본 물건의 말소기준권리는 2010년 10월 13일에 접수된 수산업협동조합중앙회의 근저당권(을10)입니다.

* 소멸되는 권리: 말소기준권리보다 후순위에 설정된 모든 권리(근저당, 가압류, 압류, 임의경매 개시 결정 등)는 매각으로 인해 소멸될 예정입니다. 총 등기부채권액은 1,627,758,049원입니다.

* 인수되는 권리: 매각으로 인해 소멸되지 않고 인수해야 하는 권리는 없는 것으로 파악됩니다. (지상권 개요: 없음)

* 임차인 현황:

* 임차인: 주식회사지오오디프라임 빌

보증금: 5,000,000원

차임: 0원

사업일자: 2020-03-19

대항력: 없음

* 임차인: 주식회사Good건설

보증금: 100,000,000원

차임: 0원

사업일자: 2014-09-24

대항력: 없음

* 임차인: 주식회사Good프라임City

보증금: 3,000,000원

차임: 0원

사업일자: 2019-12-12

대항력: 없음

* 인수 보증금 합계: 0원

1.3. 상권분석

* 주변 환경: 본건은 대단위 아파트 단지와 다수의 근린생활시설, 위락시설, 숙박시설, 업무시설이 밀집한 지역에 위치하고 있습니다. 인근의 '롯데마트'는 유동인구를 흡수하는 중심 시설로서, 상권 활성화에 기여할 것으로 보입니다.

* 토지이용계획: 해당 토지는 도시지역, 중심상업지역으로 지정되어 있으며, 지구단위계획구역(2026년 1월 7일까지)으로도 지정되어 있었습니다. 또한, 소로1류, 중로1류, 중로3류 도로에 접해 있으며, 가축사육제한구역 및 중점경관관리구역에 해당합니다.

1.4. 생활정보

* 편의시설: 인근 '롯데마트' 및 다수의 근린생활시설, 업무시설 등이 소재하여 주민 및 이용객의 생활 편의성이 높습니다.

* 주변 환경: 상업, 업무, 주거, 위락 시설이 복합적으로 분포하고 있어 활기찬 지역 분위기를 형성하고 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 용도와 현황 이용의 불일치: 본건은 집합건축물대장상 용도가 '주점영업'으로 등록되어 있으나, 실제 이용 현황은 벽체 구분 없이 하나의 상가(사무실) 또는 노래방으로 사용되고 있습니다. 이는 향후 건축물대장 용도 변경 시 문제가 될 수 있으며, 원상복구 등에 따른 추가 비용이 발생할 수 있습니다.

* 폐업 상태 및 관리비 체납: 현황 폐업 상태인 일부 사무실(기호 1,2)의 출입문에 관리비 체납내역 및 임대해지 공문 등이 부착되어 있는 점을 볼 때, 입찰 전 반드시 관리사무소를 통해 정확한 관리비 체납 현황을 확인하고 정산해야 합니다.

* 복잡한 권리 관계: 본 물건은 유동화 물건 및 공동담보 물건으로, 채권 양도 등 복잡한 권리 관계가 존재할 수 있습니다. 이에 대한 면밀한 법률 검토가 필수적입니다.

* 호실 이용의 불확실성: 제공된 정보에 따르면 건물 구조상 7층에는 701, 702, 703, 704호가 존재하나, 전유부 정보는 701호만 명시되어 있습니다. 이용 현황 설명에서 1,2호는 사무실, 3,4호는 노래방으로 이용된다는 내용이 있어, 701호가 사무실에 해당하는지, 또는 다른 호실과 통합 사용되는지에 대한 추가 확인이 필요합니다.

1.6. 종합 의견

* 본 물건은 김해시 대청동의 중심상업지역 내 '롯데마트' 인근이라는 탁월한 입지 조건과 양호한 교통 환경을 갖추고 있습니다.

* 다만, 집합건축물대장상 용도와 실제 이용 현황의 불일치, 일부 점포의 폐업 및 관리비 체납 문제, 그리고 유동화 및 공동담보로 인한 복잡한 권리 관계 등 다수의 리스크 요인을 내포하고 있습니다.

* 따라서, 본 물건의 취득을 위해서는 철저한 사전 조사와 법률 전문가의 자문을 통한 권리 관계 분석, 그리고 명도 관련 제반 사항에 대한 면밀한 검토가 반드시 선행되어야 합니다.

1.7. 투자 포인트

* 안정적인 상권: 대규모 아파트 단지와 상업 시설이 밀집한 지역에 위치하여 배후 수요가 풍부하며, 꾸준한 임대 수익 창출이 가능할 것으로 예상됩니다.

* 우수한 접근성: 주요 도로에 인접하여 차량 및 대중교통 이용객 모두에게 편리한 접근성을 제공합니다.

* 가격 메리트: 현재 감정가 대비 저평가될 가능성이 있으며, 현황상의 문제점들을 해결할 경우 투자 가치가 상승할 수 있습니다. (단, 리스크 해소 비용 및 시간 고려 필수)

1.8. 예상 입찰가

* 인수되는 보증금 합계액은 0원입니다.

* 본 물건의 감정가는 92,000,000원입니다.

* 현재 물건의 복잡한 권리 관계, 용도와 현황 이용의 불일치, 폐업 상태, 관리비 체납 등의 리스크 요인을 종합적으로 고려할 때, 입찰 시에는 이러한 위험 요소를 충분히 반영하여 신중하게 접근해야 합니다.

* 일반적으로 이러한 물건의 경우 감정가의 70%~80% 수준에서 입찰가를 고려할 수 있으나, 정확한 예상 입찰가 산정은 현장 조사, 전문가 상담, 명도 가능성 및 소요 비용, 향후 시장 전망 등을 모두 종합적으로 검토한 후에 결정해야 합니다. 따라서, 본 보고서만으로는 구체적인 예상 입찰가를 제시하기 어렵습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.