나이스옥션 법원경매 창원 2026타경43 [1] 경상남도 창원시 진해구 용원동 1347 다인로얄팰리스부산신항2차 21층2107호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 청명 · 평가일 2026.03.04

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 창원시 진해구 용원동 소재 '용원어시장' 남측 인근에 위치하는 '다인로얄 팰리스 부산신항2차' 21층 2107호로서, 부근은 아파트단지 및 동유형의 업무시설, 근린생활 시설, 상업나지 등이 위치하고 있어 제반 주위환경은 보통시됨.

교통상황

본건까지 차량접근이 가능하며, 위치 및 대중교통수단의 통행횟수 등을 고려할 때, 제반 대 중교통사정은 보통시됨.

건물의 구조

본건은 철근콘크리트구조 철골철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 21층건 중 21층 2107호 로서, 외벽: 석재판붙임, 복합판넬마감 등. 내벽 및 천정,바닥: 폐문부재로 조사치 못함. 창호: PVC창호 등임.

이용상태

본건은 업무시설(오피스텔)로 이용중임.

설비내역

제반 위생설비, 급배수설비, 난방설비, 소방설비, 승강기 등의 설비가 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

대지권의 목적인 토지는 자체지반 대체로 평탄한 사다리형의 토지로서, 주상용 건부지로 이 용중임.

인접 도로상태등

대지권의 목적인 토지는 서측 및 남측으로 대로와 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 일반상업지역, 지구단위계획구역, 대로2류(폭 30m~35m)(접합), 대로3류(폭 25m~30 m)(접합), 가축사육제한구역(일부제한 모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률 >, 가축사육제한구역(일부제한 젖소 닭 오리 메추리 돼지 개 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용 에 관한 법률>, 경제자유구역(2025-04-21)<경제자유구역의 지정 및 운영에 관한 특별법>, 신 항만건설예정지역<신항만건설촉진법> 임.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)임대관계: 미상임. 2)기타: 본건은 현장조사시 폐문부재(이해관계인 부재) 상태로 인해 내부구조 및 제반상황 등은 인근 탐문조사, 집합건축물대장, 외부관찰 등에 의한 통상적인 상태에 의거 하 였으니, 경매진행시 참고하시기 바람.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 창원지방법원 2026타경43 (1)

* 소재지: 경상남도 창원시 진해구 용원동 1347 다인로얄팰리스부산신항2차 21층2107호

* 용도: 오피스텔

* 감정가: 147,000,000원

* 토지면적: 6.82㎡ (약 2.06평)

* 토지 제시외면적: 0.00㎡

* 건물면적: 48.22㎡ (약 14.59평) - 전용면적 기준

* 건물 제시외면적: 0.00㎡

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 하OOO

* 건물 준공 연도: 2020년

* 해당 호실 층수: 21층

* 건물 총 층수: 21층

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본건은 경상남도 창원시 진해구 용원동에 소재하는 '다인로얄팰리스 부산신항2차' 21층 2107호로, '용원어시장' 남측 인근에 위치하고 있습니다. 주변으로는 아파트 단지, 동 유형의 업무시설, 근린생활시설, 상업 나지 등이 혼재하고 있어 주위 환경은 보통 수준입니다.

* 교통상황: 본건까지 차량 접근이 용이하며, 위치 및 대중교통 통행 횟수 등을 고려할 때 전반적인 대중교통 사정 또한 보통으로 평가됩니다.

* 인접 도로상태: 본건 토지는 서측 및 남측으로 대로와 접하고 있어 접근성이 우수합니다.

* 토지이용계획 및 제한상태: 본건 토지는 도시지역, 일반상업지역, 지구단위계획구역에 속하며, 대로2류(폭 30m~35m), 대로3류(폭 25m~30m)와 접해 있습니다. 또한, 가축사육제한구역, 경제자유구역, 신항만건설예정지역으로 지정되어 있습니다.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 을1 (근저당, 하나은행, 2020-09-02, 60,000,000원)

* 인수되는 권리: 매각으로 인해 모든 권리가 소멸될 것으로 예상됩니다. 등기부상 모든 권리는 말소기준권리보다 후순위이거나, 말소 예정으로 파악됩니다.

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 물건명세서상 별도로 명시된 소멸되지 않는 권리는 없습니다.

* 채권자: 하OOO (경매 신청 채권자)

* 임차인 현황:

* 인수 보증금 합계: 0원

* 임대 관계: 미상임.

* 특이사항: 현장 조사 시 폐문 부재(이해관계인 부재) 상태로 인해 내부 구조 및 제반 상황 등은 인근 탐문, 집합건축물대장, 외부 관찰 등에 의거 조사되었으므로, 경매 진행 시 참고하시기 바랍니다. 임대차 관계가 불분명하므로, 입찰 전 반드시 임차인 유무 및 보증금, 월세 등 상세 내용을 직접 확인하시기 바랍니다.

1.3. 상권분석

* 건물 정보: 본건이 속한 '다인로얄팰리스 부산신항2차'는 2020년에 준공된 오피스텔 건물로, 지하 4층, 지상 21층 규모입니다. 총 873세대로 구성되어 있습니다.

* 주변 상업시설: '용원어시장'이 인근에 위치하며, 다양한 근린생활시설 및 상업시설이 산재해 있어 유동인구가 있는 지역입니다.

* 개발 계획: 본 건물이 위치한 지역은 경제자유구역 및 신항만 건설 예정 지역으로, 향후 지역 개발에 따른 가치 상승이 기대됩니다.

1.4. 생활정보

* 교통: 차량을 이용한 접근성이 우수하며, 주변 도로망이 잘 갖추어져 있습니다. 대중교통 이용 또한 편리한 편입니다.

* 편의시설: '용원어시장'을 비롯한 다양한 상업시설 및 편의시설 이용이 용이합니다.

* 주거 환경: 아파트 단지와 업무시설, 근린생활시설이 혼재된 지역으로, 주거 및 상업 활동이 활발한 지역입니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 폐문 부재로 인한 내부 확인 불가: 현장 조사 시 폐문 상태로 인해 내부 마감 상태, 설비 상태, 현황 등을 정확히 파악하지 못했습니다. 실제 물건 상태는 조사 내용과 상이할 수 있으며, 이는 예상치 못한 수리비 발생 등의 위험 요소가 될 수 있습니다.

* 임대 관계 미상: 현재 임차인 유무, 보증금 및 차임 내역 등이 확인되지 않았습니다. 인수되는 권리는 없으나, 명도 과정에서 예상치 못한 분쟁이나 추가 비용이 발생할 가능성을 배제할 수 없습니다.

* 토지 이용 계획의 변화 가능성: 신항만건설예정지역, 경제자유구역 등으로 지정되어 있어 향후 지역 개발 계획 변경에 따라 부동산 가치에 영향을 줄 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본건은 2020년에 준공된 신축 오피스텔로, 비교적 최신 건물이면서대로변에 위치하여 접근성이 뛰어납니다. 주변으로 주거 및 상업 시설이 혼재되어 있으며, 경제자유구역 및 신항만 개발 예정 지역이라는 점은 장기적인 투자 가치를 높이는 요인으로 작용할 수 있습니다. 권리 관계상 인수할 부담은 없는 것으로 보입니다. 다만, 현장 방문 시 폐문 부재로 내부 확인이 어려웠고, 임대차 관계가 불명확하다는 점은 반드시 주의해야 할 리스크 요인입니다. 입찰 전 이러한 불확실성을 해소하기 위한 적극적인 조사가 필요합니다.

1.7. 투자 포인트

* 신축 건물: 2020년 준공으로 비교적 신축에 속하여 건물 노후화로 인한 유지보수 부담이 적습니다.

* 우수한 입지: 대로변에 위치하며, 주변 상업 및 교통 인프라가 발달해 있습니다. 또한, 지역 개발 호재(경제자유구역, 신항만 예정)가 있어 미래 가치 상승 기대감이 있습니다.

* 일괄 매각: 토지와 건물을 일괄 매각하여 소유권 관련 복잡성이 적습니다.

1.8. 예상 입찰가

최근 매매 사례를 분석한 결과, 본건과 유사한 면적(약 14.5평)의 오피스텔이 약 85,000,000원에서 102,500,000원 사이에서 거래되었습니다. 본 건물의 감정가는 147,000,000원으로, 최근 시세 대비 다소 높게 책정된 것으로 판단됩니다.

하지만, 폐문 부재 및 임대 관계 미상과 같은 불확실성이 존재하므로, 이를 감안한 보수적인 접근이 필요합니다. 최근 최고 실거래가와 잠재적 리스크 요인을 고려했을 때, 본 건의 적정 시세 범위를 9,500만원 ~ 11,000만원으로 추정해볼 수 있습니다.

종합적인 시장 상황, 경쟁 입찰자 등을 고려하여 본 건의 예상 입찰가는 약 110,000,000원 (1억 1천만원) 수준을 고려하는 것이 합리적일 것으로 판단됩니다. 이는 감정가 대비 약 74.8% 수준으로, 시세 및 리스크 요인을 반영한 보수적인 접근입니다.

* 면적 환산: 48.22㎡는 약 14.59평입니다.

* 전용면적 및 분양면적: 본 건물의 건물면적 48.22㎡는 전용면적 기준으로 파악됩니다. 제공된 매매 정보에서도 전용면적(excluUseAr)은 36.26㎡ ~ 47.99㎡로 나타나, 본 건의 48.22㎡와 유사한 수준입니다. 별도의 분양면적 정보는 제공되지 않았습니다.

* 주변 혐오시설: 조사 결과, 본건 인근에 직접적으로 언급되는 혐오시설은 확인되지 않았습니다. 다만, 대규모 도시개발사업 진행에 따른 소음, 분진 등 환경 관련 민감성은 존재할 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.