나이스옥션 법원경매 울산 2025타경13031 [1] 울산광역시 북구 산하동 969-1 울산블루마시티 서희스타힐스블루원아파트 111동 3층 301호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 세광 · 평가일 2026.03.05

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 울산광역시 북구 산하동 소재 '강동고등학교' 북동측 인근에 위치하며 주변은 아파트단지, 주택, 근린생활시설 등 으로 형성되어 있습니다.

교통상황

본건까지 차량출입 가능하며 교통사정은 보통시 됩니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 33층 건물 중 3층 301호로서 외벽: 몰탈위 페인팅 및 치장석마감. 내벽: 벽지마감 및 일부 타일붙임 등. 창호: 샷시창호.

이용상태

공동주택(아파트)로 이용 중입니다

설비내역

위생 및 급배수설비, 도시가스설비, 난방설비, 승강기설비 등이 설치되어 있습니다

토지의 형상 및 이용상태

2필 일단의 부정형 토지로서 인접도로와 등고 평탄하며 아파트부지로 이용 중입니다.

인접 도로상태등

단지주변 가로망 상태 양호합니다

토지이용계획 및 제한상태

대표지번 산하동969-1: 제3종일반주거지역, 지구단위계획구역(강동산하지구), 대로2류(폭 30m~35m)(주간선도로)(접합), 소로1류(폭 10m~12m)(국지도로)(접합), 중로1류(폭 20m~25m)(보조간선도로)(접합), 중로1류(폭 20m~25m)(집산도로)(접합) 가축사육제한구역(가축사육 제한지역(전부제한))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 도시개발구역(강동산하지구)<도시개발법>, 준보전산지<산지관리법> 중점경관관리구역

공부와의 차이

없습니다

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계사항 미상입니다 기타사항 없습니다

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본 현황

사건번호: 울산지방법원 2025타경13031 (1)

소재지: 울산광역시 북구 산하동 969-1 울산블루마시티 서희스타힐스블루원아파트 111동 3층 301호

용도: 아파트

감정가: 22000만원

토지면적: 36.05㎡ (약 10.9평)

건물면적: 64.95㎡ (약 19.6평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 한OOOOOOO

1.2. 건물 상세 정보

아파트명: 울산블루마시티 서희스타힐스블루원아파트

동/호수: 111동 3층 301호

준공년월: 2016년 04월 15일

건물 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 33층 건물 중 3층

전용 면적: 64.95㎡ (약 19.6평)

총 세대수: 890세대

총 주차 대수: 1078대

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위 환경

본건은 울산광역시 북구 산하동 소재 '강동고등학교' 북동측 인근에 위치하고 있습니다. 주변은 아파트단지, 주택, 근린생활시설 등으로 형성된 전형적인 주거지역입니다.

2.2. 교통 및 도로 상황

차량 출입이 가능하며, 단지 주변 가로망 상태가 양호하여 교통 사정은 보통으로 판단됩니다.

2.3. 토지 이용 계획

본건은 제3종일반주거지역, 지구단위계획구역(강동산하지구)으로 지정되어 있으며, 대로2류, 소로1류, 중로1류 등 다양한 폭의 도로에 접하고 있습니다. 또한 도시개발구역(강동산하지구)으로 지정되어 있어 향후 개발 및 발전 가능성이 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 채권 및 권리 분석

경매 신청 채권자는 한국자산관리공사이며, 등기부 상의 말소기준권리는 2018년 05월 09일 접수된 한국자산관리공사의 근저당권 (채권액 22540만원)입니다.

본 경매로 인해 말소기준권리보다 후순위에 있는 모든 권리(근저당, 압류, 가압류 등)는 소멸될 예정입니다.

등기부채권 총액은 25820.3만원입니다.

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 김

* 보증금: 4000만원

* 차임: 60만원

* 전입/확정일자: 2022년 05월 20일

* 배당신고일자: 2026년 04월 24일

* 대항력: 없음

* 인수 보증금: 0원

본건 임차인 김 은 대항력이 없어 낙찰자가 인수하는 보증금은 없습니다.

4. 상권분석

본건은 주거 지역 내 아파트 단지로, 주변에 공동주택 및 근린생활시설이 밀집해 있어 안정적인 주거 상권을 형성하고 있습니다. 강동산하지구 도시개발구역으로 지정되어 있어 향후 배후 수요 증가 및 지역 경제 활성화가 기대됩니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 시설

* 교육시설: 강동고등학교가 인근에 위치합니다.

* 편의시설: 주거 지역 내 근린생활시설 이용이 용이합니다.

* 기타: 관리사무소, 노인정, 보육시설, 문고, 어린이놀이터, 자전거보관소 등이 아파트 단지 내 부대시설로 마련되어 있습니다.

5.2. 관리사무소 연락처: 052-294-5570

6. 잠재적 리스크

* 임차인: 대항력 없는 임차인이 존재하나, 인수 부담은 없습니다.

* 채권 총액: 현재 등기부 상 채권 총액이 감정가보다 높은 수준입니다. 이는 낙찰가 결정 시 신중한 접근이 필요함을 시사합니다.

* 개발 지역: 도시개발구역으로 지정되어 향후 개발 계획에 따라 지역 가치 변동 가능성이 있으나, 단기적인 영향을 예측하기는 어렵습니다.

* 중점경관관리구역: 건축 행위 등에 일부 제한이 있을 수 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 울산광역시 북구에 위치한 준신축급 아파트로, 주변 환경이 안정적인 주거 지역입니다. 교통 및 생활 편의성이 양호하며, 도시개발구역 지정으로 인한 미래 가치 상승이 기대되는 점은 긍정적입니다. 권리상 인수되는 부담은 없으나, 높은 채권 총액과 감정가를 고려할 때 보수적인 접근이 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 준신축급 아파트로 비교적 양호한 주거 환경 제공.

* 강동산하지구 도시개발 사업 추진으로 인한 잠재적 시세 상승 가능성.

* 편리한 교통 및 주거 인프라.

9. 예상 입찰가

최근 매매 사례를 분석한 결과, 동일 면적(64.95㎡)의 아파트가 2026년 7월 22,500만원(4층) 및 2026년 7월 13일 22,500만원(18층)에 거래되었습니다. 본건의 감정가는 22,000만원이며, 3층이라는 점을 감안할 때, 시세 및 감정가를 종합적으로 고려하여 보수적으로 접근하는 것이 바람직합니다.

* 예상 입찰가 범위: 21000만원 ~ 23000만원

* 추천 입찰가: 22000만원

상기 예상 입찰가는 현재 시점의 정보와 최근 실거래가를 바탕으로 산정한 것이며, 실제 경매 참여 시에는 입찰 경쟁률, 현장 분위기, 추가적인 권리 변동 등을 종합적으로 고려하여 최종 입찰가를 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.