나이스옥션 법원경매 대구서부 2026타경3195 [1] 경상북도 성주군 선남면 유서리 252-2 공장 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 명석감정 · 평가일 2026.02.26

공장감정평가요항표

위치 및 부근의 상황

본건은 경상북도 성주군 선남면 유서리 소재 ‘유서1리마을’ 남서측 근거리에 위치하며, 주위는 농촌마을, 농경지, 임야, 소규모공장 등으로 형성되어 있습니다.

토지의 상황

(가) 형상 및 이용상황 번호 (1) 토지는 북서측하향 완경사지대에 자체지반 대체로 평탄하게 조성된 대략 사다리형으로서 '공장부지'로 이용중이며, 북동측 일부는 법면 부지입니다. (나) 교통상황 및 인접도로상태 번호 (1) 토지는 남서측 폭 7~8m의 콘크리트포장도로에 접하여 제차량 출입이 가능하며, 간선도로, 대중교통 등 일반교통사정은 보통인 편입니다. (다) 토지이용계획 및 공법상제한사항 번호 (1) 토지는 계획관리지역이며, 성장관리계획구역(일반형), 가축사육제한구역(돼지 개 닭 오리 제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 공장설립승인지역(수도법시행령 제14조의3 1호)<수도법>입니다.

건물의 구조 및 현상

번호 (2-1) 건물은 일반철골구조 판넬지붕 단층 공장으로 2015.06.25. 사용승인이며, - 주기둥 : H-Beam 480x300mm - 층 고 : 약 8m - 벽 체 : T125mm 샌드위치판넬잇기 - 천 정 : 철골트러스 노출위 T175mm 샌드위치판넬잇기 - 바 닥 : 철근콘크리트위 칼라하트너 마감 - 창 호 : 벽체 상하에 하이샤시 창호에 복층유리끼움, 샌드위치판넬 행거도어 - 화재탐지 및 경보설비 등이 되어 있습니다. 번호 (2-2) 건물은 일반철골구조 판넬지붕 1층 공장(사무실), 2층 공장(기숙사)으로 2015.06.25. 사용승인이며, - 외 벽 : 알루미늄복합판넬잇기 마감 - 내 벽 : 석고보드위 벽지도배, 목재치장, 내장타일 등 마감 - 천 정 : 아스칼텍스, 벽지, 천정재 등 마감 - 바 닥 : 데코타일, 바닥재, 바닥타일 등 마감 - 창 호 : 하이샤시 창호에 복층유리끼움 - 화재탐지 및 경보설비, 위생 및 급배수, 급탕설비, 지하수설비 등이 되어 있으며, 1층 사무실은 천정매립형 냉·난방설비, 2층 기숙사는 전기판넬인 바닥난방설비가 되어 있습니다. '지적 및 건물개황도' 및 '사진용지'와 같이 부합물 및 종물인 번호 (ㄱ~ㅇ) 제시외건물과 번호 (ㅈ, ㅊ) 제시외 콘테이너가 소재합니다.

기계/기구의 현상

1. 공장 및 광업재단저장법 제6조 목록 제2023-109호 기계기구는 가연기, Over Head Crane, Compressor, 수변전설비입니다. 2. 공장 및 광업재단저장법 제6조목록 제2023-109호 기계기구 일련번호 (1) 가연기의 Main Moter는 소재불명, 일련번호 (2) 가연기는 소재불명, 일련번호 (3) 가연기는 현장에 SG-2로 표기, 일련번호 (8) 가연기의 Main Moter는 소재불명, 일련번호 (11) 수변전설비 는 변압기 교체(500KVA→590KVA), Con'c Pole이 현황 1본이고 배전반으로의 인입선이 철거된 상태이며, 공장 전체의 장기간 운휴상태로 각종 부품의 상세한 손망실 및 장래 정상적인 가동여부는 미상인 상태입니다. 3. 공장 및 광업재단저장법 제6조 목록 제2016-176호 및 목록 추가와 목록 제2018-75호의 기계기구는 공장 및 광업재단저장법 제6조 목록 제2023-109호 기계기구와 중복이거나, 소재불명입니다.

공작물의 현상

없습니다.

기타참고사항

(가) 임대관계 : 미상입니다. (나) 기 타 : 없습니다.

물건 비고

일괄매각. 제시외 건물 포함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 개요

사건번호: 대구서부지원 2026타경3195 (1)

소재지: 경상북도 성주군 선남면 유서리 252-2

용도: 공장

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 김OOOOOOO

1.2. 면적 정보

토지면적: 4640.00㎡ (약 1,403.6평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 1588.56㎡ (약 480.5평)

건물 제시외면적: 1866.40㎡ (약 564.6평) (부합물, 종물, 컨테이너 포함)

1.3. 감정가 및 매각 대상

감정가: 3,315,444,320원

매각대상: 토지/건물 일괄매각

특이사항: 공동담보, 일괄매각. 제시외 건물 포함

2. 입지조건

2.1. 소재지 및 주변 환경

본건은 경상북도 성주군 선남면 유서리 소재 ‘유서1리마을’ 남서측 인근에 위치하며, 주변은 농촌마을, 농경지, 임야, 소규모 공장 등으로 형성되어 있습니다.

2.2. 토지 현황 및 이용 현황

토지는 북서측 하향 완경사지에 자체 지반이 대체로 평탄하게 조성된 사다리형으로, 현재 '공장부지'로 이용 중이며 북동측 일부는 법면으로 이루어져 있습니다.

2.3. 교통 및 접근성

토지는 남서측 폭 7~8m의 콘크리트 포장도로에 접하여 차량 출입이 가능합니다. 간선도로 및 대중교통 이용 편의성은 보통 수준입니다.

2.4. 토지 이용계획 및 공법상 제한

본 토지는 계획관리지역이며, 성장관리계획구역(일반형), 가축사육제한구역(돼지, 개, 닭, 오리 제한구역), 배출시설설치제한지역, 공장설립승인지역(수도법시행령 제14조의3 1호)에 해당합니다.

3. 권리분석

3.1. 경매 신청 채권자

김OOOOOOO

3.2. 임차인 현황

인수 보증금 합계: 0원

임대 관계는 미상으로, 현장 조사 시 정확한 임대차 관계 및 점유 현황을 확인해야 합니다.

3.3. 등기부 현황 (토지 및 건물)

토지 및 건물 등기부상 모두 말소기준권리(근저당권, 2016.07.26.)보다 후순위로 설정된 다수의 근저당권, 가압류, 압류 등이 존재합니다.

등기부채권 총액: 3,152,507,286원

3.4. 말소기준권리 및 소멸 예정 권리

말소기준권리는 김천신용협동조합의 근저당권(2016.07.26.)입니다. 본 매각으로 인해 말소기준권리보다 후순위인 대부분의 권리(근저당, 가압류, 압류 등)는 소멸될 것으로 예상됩니다.

3.5. 인수되는 권리

물건명세서상 "매각으로 소멸되지 않는 권리"는 해당사항 없으며, 지상권 개요 또한 해당사항 없습니다.

4. 상권분석

4.1. 지역적 특성

본 물건은 농경지와 임야, 소규모 공장 등이 혼재된 지역에 위치하고 있습니다. '유서1리마을'이 인근에 있어 기본적인 생활 기반은 있으나, 상업 시설보다는 농업 및 관련 산업 위주의 환경으로 파악됩니다.

4.2. 산업 입지 적합성

계획관리지역으로 지정되어 공장 설립 및 운영에 대한 규제는 비교적 완화되어 있으나, 주변 환경이 산업 단지와는 거리가 있어 산업 집적 효과는 낮을 수 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 인근 편의시설

인근 '유서1리마을'을 통해 기본적인 생활 편의시설 접근이 가능할 것으로 보입니다. 다만, 대규모 상업시설이나 문화시설 등은 인근 도시 지역으로 이동해야 이용 가능할 것으로 예상됩니다.

5.2. 대중교통 이용 편의성

접근 도로의 폭과 주변의 대중교통망을 고려할 때, 자가용 이용이 필수적일 것으로 보이며, 일반적인 교통 사정은 보통 수준입니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 기계/기구 상태 및 가동 불능 가능성

본건에 포함된 기계기구(가연기, Over Head Crane, Compressor, 수변전설비 등)는 장기간 공장 휴무로 인해 소재 불명, 부품 손망실, 정상 가동 여부 미상인 상태입니다. 수변전설비의 경우 변압기 교체 및 인입선 철거 상태로, 즉시 가동을 위해서는 상당한 수리 및 유지보수 비용이 발생할 수 있습니다.

6.2. 장기간 휴업으로 인한 자산 가치 하락

건물이 신축된 지 오래되지 않았으나, 장기간 휴업 상태는 건물의 관리 상태 및 자산 가치에 영향을 미칠 수 있습니다.

6.3. 제시외 건물 및 부합물/종물의 활용도

1,866.40㎡ (약 564.6평)에 달하는 제시외 건물, 부합물, 종물, 컨테이너 등이 포함되어 있으나, 실제 활용 가능성과 활용 시 발생하는 추가 비용(철거, 보수 등)을 면밀히 검토해야 합니다.

6.4. 임대 관계 미상에 따른 명도 위험

임대차 관계가 미상이며 인수되는 보증금이 없다고는 하나, 실제 점유자가 있을 경우 명도 과정에서 예상치 못한 분쟁이나 추가적인 시간 및 비용이 발생할 수 있습니다.

6.5. 공법상 제한 사항

계획관리지역, 성장관리계획구역, 가축사육제한구역, 배출시설설치제한지역, 공장설립승인지역 등 다양한 공법상 제한이 존재하여, 향후 토지 이용 및 건축 시 추가적인 확인이 필요합니다.

6.6. 혐오시설 확인 필요

주변 환경이 농경지, 임야, 소규모 공장 등으로 구성되어 있어 혐오시설이 없을 것으로 추정되나, 정확한 확인을 위해서는 현장 방문 시 주변 지역을 면밀히 조사해야 합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경상북도 성주군 선남면에 위치한 대규모 공장 용지 및 건물입니다. 넓은 대지와 건물 면적, 그리고 다수의 제시외 건물이 일괄 매각 대상에 포함되어 있어 잠재적 활용 가치가 있습니다. 권리 관계는 비교적 명확하게 정리될 것으로 보이나, 장기간 휴업으로 인한 기계 설비의 노후화, 가동 불능 가능성, 임대차 관계의 불확실성 등은 주요 리스크 요인입니다. 투자를 고려하신다면, 현장 방문을 통해 기계 설비의 정확한 상태를 파악하고, 추가적인 수리 비용 및 명도 가능성을 신중하게 검토해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 넓은 토지 면적: 4,640㎡ (약 1,403.6평)의 토지는 향후 확장 또는 개발에 유리한 조건을 제공합니다.

* 제시외 건물 포함: 1,866.40㎡ (약 564.6평)의 제시외 건물, 부합물, 종물 등이 포함되어 있어 다양한 용도로 활용 가능성이 있습니다.

* 공장 입지 조건: 계획관리지역 및 공장설립승인지역으로, 공장 운영 및 신증설에 유리한 환경입니다.

* 시장 가격 대비 잠재력: 장기 휴업으로 인한 시장 노출 부족으로, 가치 재평가를 통해 시세보다 저렴하게 취득할 기회가 있을 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

인수 보증금이 없는 관계로, 예상 입찰가는 현재 감정가(3,315,444,320원)를 기준으로 하되, 물건의 현 상태, 기계 설비의 가동 가능성, 명도 용이성, 추가 공사 및 수리 비용 등을 종합적으로 고려하여 산정해야 합니다.

본 물건의 경우, 장기간 휴업으로 인한 설비 투자 비용 및 명도 리스크를 감안하여, 감정가의 70~80% 수준에서 시작하여 현장 조사 결과에 따라 입찰가를 최종 결정하는 것을 권장합니다. 구체적인 예상 입찰가 산출을 위해서는 전문가와 함께 철저한 현장 조사가 선행되어야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.