나이스옥션 법원경매 경주 2026타경34 [1] 경상북도 경주시 안강읍 산대리 2378 안강에덴타운 107동 6층605호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 유상 · 평가일 2026.02.26

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은경상북도 경주시 안강읍 산대리 소재 "산대초등학교" 북서측 인근에 위치하는 "안강 에덴타운 제107동 제6층 제605호" 단위세대로서, 부근일대는 아파트단지, 근린생활시설, 종합운동장, 학교, 농경지 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 차량출입 용이하며, 인근에 버스승강장이 소재하는 등 제반교통사정 보통시됨.

건물의 구조

철근콘크리트벽식조 평스라브지붕 6층중 6층 605호 단위세대로서, 외벽: 몰탈위 페인팅 등 마감 내벽: 벽지 및 일부 타일 등 마감 바닥: 장판지 및 일부 타일 등 마감 창호: 샷시창호임.

이용상태

아파트로 이용중임.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 도시가스공급설비, 개별난방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

5필 일단의 부정형 토지로서 인접필지와 등고평탄하며, "아파트부지"로 이용중임.

인접 도로상태등

아파트단지 주위로 폭 약 8~12미터의 포장도로에 접하며, 단지내 포장도로 개설되어 있음.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1): 제2종일반주거지역, 소로1류(폭 10M~12M)(접합), 소로1류(폭 10M~12M)(국지도로) (접합), 소로2류(폭 8M~10M)(접합), 가축사육제한구역(일부제한(200)), 상대보호 구역임. 기호(2): 제2종일반주거지역, 소로1류(폭 10M~12M)(국지도로)(접합), 소로2류(폭 8M~10M) (접합), 가축사육제한구역(일부제한(200)), 상대보호구역, 절대보호구역임. 기호(3): 제2종일반주거지역, 소로1류(폭 10M~12M)(접합), 소로1류(폭 10M~12M)(국지도로) (접합), 소로2류(폭 8M~10M)(국지도로)(접합), 소로3류(폭 8M 미만)(접합), 가축 사육제한구역(일부제한(200)), 상대보호구역, 절대보호구역임. 기호(4): 제2종일반주거지역, 소로1류(폭 10M~12M)(접합), 소로1류(폭 10M~12M)(국지도로) (접합), 소로2류(폭 8M~10M)(국지도로)(접합), 소로3류(폭 8M 미만)(접합), 중로 1류(폭 20M~25M)(2022-04-21)(접합), 가축사육제한구역(일부제한(200)), 상대보호 구역임. 기호(5): 제2종일반주거지역, 소로3류(폭 8M 미만)(접합), 중로1류(폭 20M~25M)(2022-04- 21)(접합), 가축사육제한구역(일부제한(200)), 상대보호구역임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)임대관계: 미상임. 2)기타: -

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 경주지원 2026타경34 (1)

소재지: 경상북도 경주시 안강읍 산대리 2378 안강에덴타운 107동 6층605호

용도: 아파트

감정가: 24,000,000원

토지면적: 31.99㎡ (약 9.68평)

토지지분: 31.9946㎡ (약 9.68평)

건물면적: 40.00㎡ (약 12.10평) (전용면적)

건물지분: 40㎡ (약 12.10평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 대OOOOOO

1.1. 입지조건

본건은 경상북도 경주시 안강읍 산대리에 위치하며, 주변으로는 안강 에덴타운 아파트 단지가 형성되어 있습니다. 인근에 산대초등학교가 위치해 있으며, 근린생활시설, 종합운동장, 농경지 등 다양한 시설이 혼재되어 있습니다. 차량으로의 접근이 용이하며, 인근에 버스 승강장이 소재하여 대중교통 이용 또한 보통 수준으로 평가됩니다. 본건이 속한 아파트 단지 주위로는 폭 약 8~12미터의 포장도로에 접하고 있으며, 단지 내 도로망도 잘 갖추어져 있습니다. 토지 이용계획상 제2종일반주거지역으로 지정되어 있으며, 도로 관련 구역 및 가축사육제한구역, 상대/절대보호구역 등 다양한 도시계획시설 및 행위 제한이 존재합니다.

1.2. 권리분석

본건은 부동산 임의경매 사건으로, 등기부등본상 말소기준권리는 2012년 3월 29일 접수된 포항제일새마을금고의 근저당권(18,000,000원)입니다. 해당 권리 이후 접수된 을5 근저당권(30,000,000원), 갑10 가압류(8,447,176원), 갑11 압류, 을5-1 근저당권부채권압류, 갑12 압류, 을5-2 근저당권부채권압류, 갑13 압류, 그리고 임의경매개시결정(9,498,740원) 등 모든 후순위 권리들은 매각으로 인해 말소될 예정입니다. 따라서 본건 취득 시 소유권 외의 권리사항은 인수할 내용이 없는 것으로 판단됩니다.

임차인 현황으로는 김민성 씨가 등재되어 있으나, 보증금 및 차임이 0원으로 신고되었으며 대항력도 없는 것으로 파악됩니다. 이에 따라 해당 임차인으로 인한 인수 부담은 없는 것으로 분석됩니다.

1.3. 상권분석

최근 매매 사례를 분석한 결과, 본건과 동일한 40㎡ 면적의 안강 에덴타운 아파트 매매가는 2026년 6월 20일 3,300만원(3층), 2026년 6월 11일 3,700만원(6층), 2026년 7월 27일 2,500만원(4층)에 거래되었습니다. 본건은 6층에 위치하며, 동일층의 최고 실거래가는 3,700만원입니다. 감정가는 2,400만원으로, 최근 실거래가 대비 낮은 수준입니다.

전월세 시장에서는 40㎡ 면적 기준으로 2026년 6월 30일 보증금 100만원, 월세 18만원(6층), 2026년 6월 22일 보증금 500만원, 월세 35만원(5층), 2026년 6월 21일 보증금 500만원, 월세 50만원(1층) 등의 계약이 있었습니다. 6층 거래의 경우 보증금 대비 월세가 상대적으로 낮게 형성된 사례가 있습니다.

1.4. 생활정보

본건이 속한 안강 에덴타운 아파트는 1996년 11월 사용승인된 단지로, 총 13개 동, 996세대가 거주하고 있습니다. 최고 6층 높이로 건축되었으며, 본건은 6층에 위치합니다. 아파트 단지 내 총 주차 대수는 450대로, 세대당 약 0.45대의 주차 공간을 확보하고 있습니다. 관리사무소 연락처는 054-762-7248입니다.

1.5. 잠재적 리스크

건축된 지 약 30년이 경과한 노후 아파트라는 점을 고려해야 합니다. 건물의 전반적인 상태나 유지보수 필요 여부에 대한 추가적인 현장 확인이 요구될 수 있습니다. 또한, 주변 지역에 대한 종합적인 개발 계획이나 부동산 시장 변동성도 잠재적 리스크 요인으로 고려할 필요가 있습니다. 제공된 정보 및 검색 결과로는 인근에 혐오시설이 있다고 판단되는 정보는 확인되지 않았습니다.

1.6. 종합 의견

본건은 경주시 안강읍 소재 안강 에덴타운 아파트로서, 감정가가 최근 실거래가보다 낮은 수준으로 형성되어 있어 투자 가치가 있을 수 있습니다. 특히 동일층의 최고 실거래가 대비 감정가가 현저히 낮은 점은 주목할 만합니다. 권리관계가 비교적 깨끗하여 낙찰자가 인수할 부담이 적다는 점도 긍정적입니다. 다만, 아파트의 노후도 및 지역 부동산 시장 상황 등을 종합적으로 고려하여 신중한 접근이 필요합니다.

1.7. 투자 포인트

* 감정가 대비 높은 최근 실거래가: 감정가 2,400만원 대비 최고 실거래가 3,700만원으로, 약 54% 높은 가격에 거래되었습니다.

* 깔끔한 권리관계: 말소기준권리 이후의 모든 권리가 매각으로 소멸되어 인수 부담이 없습니다.

* 6층 로열층: 6층에 위치하여 채광 및 통풍 면에서 유리할 수 있습니다.

* 실거주 및 임대 수익 기대: 아파트로서 실거주 수요와 더불어, 임대 수요도 일정 부분 확보 가능할 것으로 보입니다.

1.8. 예상 입찰가

최근 거래가 3,700만원(6층), 3,300만원(3층), 2,500만원(4층) 및 감정가 2,400만원을 종합적으로 고려할 때, 본건의 적정 입찰가는 28,000,000원에서 32,000,000원 사이로 예상됩니다. 이는 감정가 대비 약 16% ~ 33% 상승한 가격이며, 동일층 최고 실거래가보다는 낮은 수준으로, 시세 차익을 확보할 수 있는 범위로 판단됩니다. (인수 보증금은 0원이므로 입찰가 산정 시 고려되지 않습니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.