나이스옥션 법원경매 대구 2026타경100309 [1] 대구광역시 남구 대명동 347-24 2층201호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 다나 · 평가일 2026.02.25

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 대구광역시 남구 대명동 소재 "대구도시철도1호선(현충로역)" 남측 인근에 위치하는 "남강빌라(통칭) 제2층 제201호" 단위세대로서, 부근은 다세대주택, 단독주택, 근린생활시설 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건 단지까지 차량의 출입이 가능하며, 본건 북측으로 "대명로와 대구도시철도1호선(현충 로역)", 서측으로 "현충로"가 통과하고 있으며, 교통시설과의 거리·대중교통상황 등으로 보아 제반 교통사정은 대체로 무난함.

건물의 구조

철근콘크리트조 슬래브지붕 지하1층 지상4층 건물중 제2층 제201호 단위세대로서 (사용승인일 : 1994.03.12) - 외 벽 : 외장타일, 몰탈위페인팅 등 마감 - 내 벽 : 벽지, 타일 등 마감 - 바 닥 : 바닥재, 타일 등 마감 - 창 호 : 샷시창호임.

이용상태

"공동주택(다세대주택)"으로 이용중임.

설비내역

위생설비, 급ㆍ배수설비, 개별난방설비, 도시가스공급설비 등 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

자체지면 평탄한 정방형에 가까운 토지로서, "공동주택(다세대주택)" 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 동측으로 폭 약 8미터 내외의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역, 소로2류(폭 8m~10m)(접합) 가축사육제한구역(녹색환경과 문의바람)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : 미상임. 2) 기 타 ① 본 구분건물은 공유지분중 장준현 지분(매각지분 전 소유권 지분 중 2분의 1)에 대한 평가로서 구분소유권의 대상이 되는 건물부분과 그 대지사용권을 일괄로 하여 감정 평가한 금액에서 장준현 지분비율을 곱하여 산정하였습니다. ② 본건은 현장조사시 이해관계인의 부재 등으로 인하여 내부현황 및 상태 등은 확인하지 못하여 동류형 물건의 일반적 상황을 기준으로 하였으니, 경매참여시 참고하시기 바랍 니다.

물건 비고

지분매각. 공유자의 우선매수신고는 1회에 한하여 행사할 수 있음

AI 물건분석

1. 물건기본정보

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1.1. 사건개요

사건번호: 대구지방법원 2026타경100309 (1)

경매 구분: 부동산강제경매

채권자: 대OOOOOOO

매각 대상: 토지 및 건물 지분 매각 (장준현 지분)

감정가: 85,200,000원 (장준현 지분 1/2 기준)

1.2. 물건현황

소재지: 대구광역시 남구 대명동 347-24 2층201호 (남강빌라)

용도: 다세대주택

건물 사용승인일: 1994년 3월 12일

1.3. 토지정보

토지면적: 43.89㎡ (약 13.28평)

토지 지분: 21.94375㎡ (약 6.64평)

토지 제시외 면적: 0.00㎡

1.4. 건물정보

건물면적: 73.13㎡ (약 22.12평)

건물 지분: 36.565㎡ (약 11.06평)

건물 제시외 면적: 0.00㎡

구조: 철근콘크리트조 슬래브지붕 지하1층 지상4층 건물 중 제2층 제201호

1.5. 매각 대상

본 물건은 지분매각으로, 공유자(장준현)의 지분만 매각 대상임.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

대구광역시 남구 대명동 소재 "대구도시철도 1호선 현충로역" 남측 인근에 위치함.

주변은 다세대주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재된 지역임.

단지 자체 지면은 평탄한 정방형에 가까운 토지로, 공동주택 부지로 이용 중임.

인접 도로: 본건 동측으로 폭 약 8미터 내외의 포장도로에 접해 있음.

2.2. 교통 상황

본건 단지까지 차량 출입이 가능함.

본건 북측으로 대명로와 대구도시철도 1호선 현충로역, 서측으로 현충로가 통과하고 있어 교통시설과의 접근성이 양호함.

대중교통 이용이 편리한 편임.

3. 권리분석

3.1. 인수되는 권리

매각으로 소멸되지 않는 권리는 없습니다.

3.2. 말소되는 권리

을7 근저당 (국민은행, 44,000,000원)

갑18 9번 장준현 지분가압류 (주식회사 케이비국민카드, 18,877,220원)

갑19 9번 장준현 지분가압류 (대구신용보증재단, 37,911,015원)

갑21 9번 장준현 지분가압류 (신용보증기금, 24,013,895원)

갑22 9번 장준현 지분강제경매 (대구신용보증재단, 48,752,736원)

말소기준권리: 을7 근저당 (국민은행)

3.3. 임차인 현황

임차인 현황: 인수 보증금 합계 0원. 임대 관계는 미상임.

금액이 미상인 임차인이 존재할 수 있으므로, 현장 확인 및 이해관계인 조사가 필수적임.

3.4. 채무 총액

등기부채권 총액: 124,802,130원 (근저당 44,000,000원 + 가압류/강제경매 합계 80,802,130원)

4. 상권분석

4.1. 주변 시세 동향

최근 대명동 일대 다세대주택 매매 사례를 분석한 결과, 연식 및 면적에 따라 가격 편차가 존재함.

"삼아맨션"(1978년식, 51.471㎡)은 2026년 7월 75백만원에 거래됨 (약 146만원/㎡).

"가람홈즈"(1997년식, 24.85㎡)는 2026년 7월 10백만원에 거래됨 (약 40만원/㎡). 해당 거래는 임대차 보증금 등 특이사항이 있을 수 있어 참고 시 주의 필요.

"삼각파크빌"(2003년식, 75.265㎡)은 2026년 7월 123백만원에 거래됨 (약 163만원/㎡).

4.2. 자체 시세 분석

본 물건은 1994년식 다세대주택 2층 201호, 전용면적 73.13㎡ (약 22.12평)임.

감정가 85,200,000원은 장준현 지분(1/2) 기준이며, 전체 물건의 감정가는 약 170,400,000원으로 추정됨. 이는 1㎡당 약 2,325,000원, 1평당 약 7,684,000원에 해당함.

최근 거래된 "삼각파크빌"(2003년식, 75.265㎡)의 거래가(123백만원, 약 163만원/㎡)와 비교 시, 본 물건의 감정가는 유사 면적 대비 다소 높게 책정된 것으로 보이나, 건물 연식 및 기타 요인을 고려하면 합리적인 수준으로 판단될 수 있음.

본 물건의 대지 지분은 21.94375㎡ (약 6.64평)으로, 토지 가치를 감안하면 시세 상승 여력이 있음.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

주변에 근린생활시설이 형성되어 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능함.

현충로역 인근 상업 지역 접근 용이.

5.2. 교육시설

인근에 초등학교, 중학교 등 교육 시설이 위치해 있을 것으로 예상되나, 구체적인 정보는 추가 확인 필요.

5.3. 기타

본 물건은 "남강빌라(통칭)" 내에 위치함.

대구도시철도 1호선 현충로역까지 도보 또는 대중교통으로 접근 가능함.

6. 잠재적 리스크

6.1. 지분매각 관련

본 물건은 지분매각으로, 공유자와의 협상이 필요할 수 있음.

공유자의 우선매수권 행사 가능성 (1회에 한함)은 낙찰 후 명도 과정에서 변수가 될 수 있음.

건물 전체를 점유하는 데 있어 공유자와의 마찰 발생 가능성 존재.

6.2. 건물 노후도

건축물 사용승인일이 1994년 3월 12일로, 약 30년 경과된 건물임.

내외부 마감재 노후화, 시설물 점검 및 보수 필요성 발생 가능.

구조적 안전성 및 유지보수 비용 발생 여부 확인 필요.

6.3. 기타 확인 필요 사항

현장 조사 시 내부 현황 및 상태 확인이 불가하여 동류형 물건의 일반적 상황을 기준으로 평가되었음. 실제 내부 상태와 상이할 수 있으므로, 현장 방문 및 내부 확인이 필수적임.

명확한 임대차 관계 확인 필요 (임대관계 미상).

주변에 특별히 확인된 혐오시설은 없으나, 현장 방문 시 주변 환경에 대한 면밀한 확인이 권장됨.

7. 종합 의견

7.1. 물건 강점

대구 도시철도 1호선 현충로역 역세권에 위치하여 교통이 편리함.

전용면적 73.13㎡로 비교적 넓은 주거 공간 확보.

지분매각으로 인한 시세 대비 저가 매수 가능성.

주변에 상업시설 및 주거시설이 혼재하여 생활 편의성이 양호함.

7.2. 물건 약점

지분매각으로 인한 공유자와의 협상 및 명도 문제 발생 가능성.

약 30년 경과된 건물의 노후화로 인한 유지보수 비용 발생 우려.

내부 상태 및 임대차 관계 미확인으로 인한 불확실성 존재.

8. 투자 포인트

8.1. 잠재 가치

향후 대명동 지역 재개발 또는 리모델링 사업 추진 시 가치 상승 기대.

역세권 입지 프리미엄으로 꾸준한 수요 예상.

저평가된 지분 매입을 통한 시세 차익 실현 가능성.

8.2. 경매 메리트

감정가(85.2백만원) 대비 경쟁력 있는 입찰가로 낙찰 시, 시세 차익 극대화 가능.

법적 절차를 통한 안전한 소유권 이전.

9. 예상 입찰가

9.1. 산정 근거

본 물건은 장준현의 지분 1/2에 대한 매각이며, 감정가는 85,200,000원임.

주변 유사 물건의 시세 분석 결과, 전용면적 73.13㎡ 기준 전체 물건의 시세는 약 123,000,000원 (삼각파크빌 거래가) 수준으로 추정됨.

건물 노후도, 지분 매각으로 인한 불확실성, 명도 비용, 수리 비용 등을 감안하여 감정가의 80% ~ 90% 수준에서 입찰가를 고려하는 것이 일반적임.

인수 보증금은 0원으로, 입찰가 산정 시 고려할 금액은 없음.

9.2. 권장 입찰가 범위

감정가 85,200,000원의 80% ~ 90% 수준 = 68,160,000원 ~ 76,680,000원.

현 시세 대비 낙찰가율을 고려하고, 법원 경매 통계를 참고하여 최종 입찰가는 70,000,000원 ~ 75,000,000원 범위 내에서 신중하게 결정할 것을 권장함.

공유자 우선매수권 행사 가능성을 감안하여, 희망 낙찰가보다 조금 더 높은 금액으로 상한선을 정하고 입찰하는 전략도 고려할 수 있음.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.