나이스옥션 법원경매 서산 2026타경80 [1] 충청남도 당진시 시곡동 136-1 우민늘사랑아파트 105동 7층708호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 공감 · 평가일 2026.03.04

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 충청남도 당진시 시곡동 소재 '당진산업단지사거리' 서측 근거리에 위치하며 주위는 아파트, 근린생활시설, 공장 등이 혼재하는 지역임.

교통상황

본건까지 차량접근 자유로우며, 인근 대중교통시설 및 간선도로와의 접근성 등으로 보아 제반교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 기타지붕, 평스라브지붕 19층 건물 내 제7층 제708호 단위호로서 외벽 : 몰탈 위 페인팅 등 내벽 : 벽지 및 타일마감 등, 창호 : 새시창호 등임.

이용상태

주거용(아파트)으로 이용중임.

설비내역

급배수 및 위생설비, 난방설비, 소방설비, 승강기설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

부정형 완경사지내 자체지반 평탄한 평지로서 현황 주거용 건부지(아파트부지)로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 북측으로 노폭 약 10m 내외의 2차선 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

계획관리지역, 성장관리계획구역(당진3동05 산업형), 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 가축사육제한구역(일부제한 모든 축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

-임대관계는 미상임. -현장조사시 이해관계인의 부재로 내부확인이 곤란하여 본건의 내부상태는 표준적인 설비 및 이용상황, 건축물현황도, 외관상 건물구조 및 상태의 관찰과 탐문 등을 고려하여 평가하였으니, 업무진행 시 유의바람.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 서산지원 2026타경80 (1)

소재지: 충청남도 당진시 시곡동 136-1 우민늘사랑아파트 105동 7층708호

용도: 아파트

감정가: 69,000,000 원

토지 면적: 30.11 ㎡ (약 9.1 평)

건물 면적: 59.94 ㎡ (약 18.1 평)

매각 대상: 토지/건물 일괄 매각

경매 구분: 부동산 임의 경매

채권자: 농협은행

1.2. 아파트 단지 정보

아파트명: 당진우민늘사랑

건축연도: 2007년

총 동수: 6개동

총 세대수: 926세대

최고층: 19층

최저층: 2층

전용 면적: 59.94 ㎡

분양 면적: (본건에 대한 구체적인 분양 면적 정보는 제공되지 않았습니다.)

주차대수: 총 808대 (세대당 약 0.9대)

복리시설: 관리사무소, 노인정, 보육시설, 주민공동시설, 어린이놀이터, 유치원, 자전거보관소

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 충청남도 당진시 시곡동에 위치하며, '당진산업단지사거리' 서측 인근에 자리하고 있습니다. 주변 지역은 아파트 단지, 근린생활시설, 공장 등이 혼재하는 복합적인 특성을 보입니다.

2.2. 교통상황

차량 접근이 용이하며, 인근 대중교통시설 및 간선도로와의 접근성이 양호하여 전반적인 교통 여건은 보통 수준입니다. 본건은 북측으로 노폭 약 10m 내외의 2차선 포장도로에 접해 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부상 권리관계

등기부상 말소기준권리는 2015년 12월 10일 접수된 농협은행주식회사의 근저당권(채권액 102,000,000원)입니다. 이후 접수된 권리들은 모두 말소될 예정이거나 말소되었습니다. (예: 2026년 2월 24일 접수된 농협은행의 임의경매 개시 결정) 총 등기부채권액은 102,000,000원입니다.

3.2. 임차인 현황

* 임차인: NGUYENTHANH SON

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2026년 1월 5일

대항력: 없음

비고: (특별한 사항 없음)

* 임차인: 이장진

보증금: 5,000,000 원

차임: 400,000 원

전입일자: 2024년 5월 3일

배당신고일자: 2026년 3월 13일

대항력: 없음

비고: (특별한 사항 없음)

3.3. 인수되는 권리

파악된 임차인들은 모두 대항력이 없는 것으로 확인되어, 낙찰 후 별도로 인수해야 할 보증금은 없습니다.

인수 보증금 합계: 0원

4. 상권분석

4.1. 주변 상업/공업시설

본건이 위치한 지역은 아파트 단지와 더불어 근린생활시설, 그리고 공장 등이 혼재하는 복합적인 상업 및 공업 지구의 특징을 나타냅니다. 당진산업단지 인근에 위치하여 관련 종사자를 위한 상업시설 이용이 가능할 것으로 보입니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

아파트 단지 내에는 관리사무소, 노인정, 보육시설, 주민공동시설, 어린이놀이터, 유치원, 자전거보관소 등 기본적인 생활 편의시설이 갖추어져 있습니다.

5.2. 주변 교육시설

(제공된 정보 내에서 구체적인 교육시설 정보는 확인되지 않았습니다. 다만, 아파트 단지 인근에 통학 거리가 있는 교육 시설이 있을 것으로 추정됩니다.)

6. 잠재적 리스크

6.1. 내부 확인 곤란

현장 조사 시 이해관계인의 부재로 인해 정확한 내부 상태 및 설비 확인에 어려움이 있었습니다. 따라서 표준적인 이용 상황과 외부 관찰, 탐문 등을 바탕으로 평가되었으므로, 실제 내부 상태와 차이가 있을 수 있습니다.

6.2. 임대차 관계 미확인 (일부)

임차인 NGUYENTHANH SON의 경우 보증금 및 차임이 0원으로 기재되어 있으나, 이 부분에 대한 추가적인 사실관계 확인이 필요합니다. (단, 대항력은 없는 것으로 파악되었습니다.)

6.3. 토지이용계획 및 제한상태

본건 토지는 계획관리지역, 성장관리계획구역(당진3동05 산업형), 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 가축사육제한구역(일부제한 모든 축종 제한)으로 지정되어 있습니다. 이로 인해 향후 건축 또는 개발 행위에 일부 제한이 발생할 수 있습니다.

6.4. 주변 환경에 대한 주의

인근에 공장 및 당진농공단지가 소재하고 있으며, 일부 자료에서는 해당 지역의 '거주환경에 대한 매우 주의'가 필요함을 시사하고 있습니다. 이는 산업 시설과의 근접성 등으로 인한 소음, 분진 등의 환경적 요인을 고려한 것으로 판단됩니다.

7. 종합 의견

본 경매 물건은 충청남도 당진시 시곡동에 위치한 우민늘사랑아파트 105동 7층 708호입니다. 감정가는 69,000,000원으로, 토지 면적 30.11㎡, 건물 면적 59.94㎡를 포함하는 일괄 매각 대상입니다. 등기부상 모든 권리는 말소될 예정이며, 인수되는 임차인의 보증금은 없습니다. 입지 조건은 보통 수준이며, 아파트 단지 내 기본적인 생활 편의시설을 갖추고 있습니다. 다만, 내부 상태 확인의 어려움, 토지이용계획상의 제한, 그리고 주변 공업 지역과의 혼재로 인한 환경적 요인은 잠재적 리스크로 고려해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 안정적인 권리관계: 모든 등기부상 권리가 말소되어 권리 관계가 명확하고 안전한 투자가 가능합니다.

* 실거주 적합성: 59.94㎡의 소형 평형으로 1인 가구 또는 신혼부부 등에게 적합하며, 감정가 및 최근 시세 대비 합리적인 가격에 접근 가능합니다.

* 향후 개발 가능성: 당진시 지역 개발 계획과 연계하여 장기적인 가치 상승을 기대해 볼 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

최근 2026년 6월 7일, 동일 면적인 59.94㎡의 6층 물건이 73,500,000원에 거래되었습니다. 또한 2026년 7월 4일에는 1층 물건이 60,000,000원에 거래되었습니다. 본건은 7층에 위치하고 있어, 최근 최고가 거래 사례를 고려할 때 70,000,000원 ~ 75,000,000원 범위에서 입찰가를 산정하는 것이 합리적으로 판단됩니다. 다만, 내부 상태 및 시장 상황 변동 가능성을 감안하여 신중하게 접근하시기 바랍니다. 본 예상 입찰가는 인수되는 보증금이 없다는 전제하에 산정되었습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.