나이스옥션 법원경매 청주 2026타경50225 [1] 충청북도 청주시 서원구 개신동 635 청주개신2단지뜨란채아파트 206동 10층1003호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 통일감정 · 평가일 2026.03.20

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 충청북도 청주시 서원구 개신동 소재 '개신초등학교' 북측 인근에 위치하며 인근은 근린생활시설, 아파트 및 단독주택 등이 혼재하는 지역으로 제반 주위환경은 보통입니다 .

교통상황

본건까지 차량접근이 가능하며 인근에 버스정류장 등이 소재하는 등 대중교통 여 건은 용이합니다.

건물의 구조

본건은 철근콘크리트벽식조 경사지붕 지하1층/지상20층 건물 내 제10층 제1003호로서, (사용승인일 2000.12.11) 외벽 : 몰탈 위 페인트 등 마감입니다. 내벽 : 벽지 및 일부 타일, 개별 인테리어 등 마감입니다. 창호 : 새시창호 입니다

이용상태

아파트로 이용중입니다.

설비내역

본건은 난방설비, 기본적인 위생 및 급배수설비, 소방설비, 승강기, 주차장 등을 갖추고 있 습니다.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 부정형의 토지로서 아파트 건부지로 이용중입니다.

인접 도로상태등

북측 및 서측으로 폭 약 15m 정도 의 아스팔트 포장도로와 동측으로 폭 약 18m 정도의 아스팔트 포장도로와 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역,제3종일반주거지역,주거용지(공동주택용지(A-2), 건폐율30%이하, 용적 률220%이하, 높이 25층이하),지구단위계획구역(개신지구),중로1류(폭 20m~25m)(접합), 중로2류(폭 15m~20m)(접합),중로3류(폭 12m~15m)(접합),가축사육제한구역(가축사육전 부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,상대보호구역(개신초등학교,청주교육 지원청체육건강과(043-299-3191~3196))<교육환경 보호에 관한 법률>,절대보호구역(개 신초등학교,청주교육지원청체육건강과(043-299-3191~3196))<교육환경 보호에 관한 법 률>

공부와의 차이

해당없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

해당없습니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 물건은 청주지방법원에서 진행하는 부동산 강제경매 사건입니다.

2026타경50225 (1) 사건으로, 충청북도 청주시 서원구 개신동 635번지에 위치한 청주개신2단지뜨란채아파트 206동 10층 1003호가 매각 대상입니다.

본 물건은 아파트로 이용 중이며, 토지와 건물이 일괄 매각됩니다.

감정가는 178,200,000원이며, 토지 면적은 35.50㎡ (약 10.74평)이고 건물 면적은 59.42㎡ (약 17.97평)입니다.

본 건물은 2000년 12월 11일에 사용 승인되었습니다.

1.1. 입지조건

본 물건은 충청북도 청주시 서원구 개신동에 소재한 '개신초등학교' 북측 인근에 위치하고 있습니다.

주변은 근린생활시설, 아파트 및 단독주택 등이 혼재하는 지역으로, 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

차량 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

건물은 철근콘크리트 벽식조 경사지붕 지하 1층/지상 20층 건물 내 10층에 위치합니다.

북측 및 서측으로는 폭 약 15m, 동측으로는 폭 약 18m의 아스팔트 포장도로와 접하고 있습니다.

1.2. 권리분석

본 경매 물건은 부동산 강제경매로 진행되며, 채권자는 주OOOOOOO입니다.

등기부등본 상 말소기준권리는 경북신용보증재단의 가압류(갑7)이며, 이 외 다수의 가압류 및 강제경매 개시 결정 등기(갑10)가 존재하나 모두 말소될 예정입니다.

가장 중요한 권리 사항으로, 을구 3번 순위의 주택임차권(홍현진)이 존재하며, 권리 금액은 190,000,000원입니다.

주택임차권 등기 관련 물건명세서 상의 특이사항으로 "매각으로 소멸되지 않는 권리: 을구 3번 주택임차권등기(배당에서 보증금이 전액 변제되지 아니하면 잔액을 매수인이 인수함)"라고 명시되어 있습니다.

이는 해당 임차인이 대항력을 갖추고 있으며, 경매 매각 대금으로 보증금 전액을 변제받지 못할 경우, 잔여 보증금을 낙찰자가 인수해야 함을 의미합니다.

임차인의 전입일자는 2022년 1월 27일, 확정일자는 2021년 12월 28일입니다.

1.3. 상권분석

본 물건이 위치한 개신동 일대는 주거 지역이 형성되어 있으며, 근린생활시설, 아파트, 단독주택 등이 혼재하고 있습니다.

대규모 상업 시설보다는 생활 편의를 위한 지역 내 상가 및 편의시설이 발달한 지역으로 판단됩니다.

1.4. 생활정보

본 물건은 아파트로, 주거 용도로 이용 중입니다.

단지 내에는 관리사무소, 노인정, 보육시설, 주민공동시설, 어린이놀이터, 자전거보관소 등의 부대시설이 마련되어 있습니다.

인근에는 개신초등학교가 위치해 있어 교육 환경이 양호합니다.

대중교통으로는 버스 정류장이 인접해 있으며, 차량을 이용한 접근도 편리합니다.

1.5. 잠재적 리스크

가장 큰 잠재적 리스크는 대항력 있는 선순위 임차인 홍 씨의 보증금 190,000,000원 중 미회수되는 금액을 낙찰자가 인수해야 할 가능성이 있다는 점입니다.

등기부 상 을구 3번의 주택임차권은 인수 조건으로 명시되어 있으며, 이는 낙찰 시 추가적인 인수 금액이 발생할 수 있음을 의미합니다.

매각 기일의 입찰가 산정 시, 이 인수 보증금 부분을 반드시 고려해야 합니다.

현재까지 확인된 주변 시설 정보에 따르면, 특별한 혐오시설은 파악되지 않았습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 청주시 서원구 개신동에 위치한 일반적인 아파트 경매 물건입니다.

입지 및 생활 편의 시설은 양호한 편이나, 대항력 있는 임차인의 보증금 인수 리스크가 존재하여 주의 깊은 권리 분석 및 명도 계획이 필요합니다.

총 채무액은 약 2억 5천만원 수준이며, 임차인의 보증금 1억 9천만원이 인수될 경우, 실제 인수 금액은 입찰가 외에 추가로 발생하게 됩니다.

1.7. 투자 포인트

* 안정적인 주거 지역 내 아파트입니다.

* 교통 및 편의시설 이용이 편리합니다.

* 향후 지역 개발 및 부동산 시장 동향에 따라 시세 상승 잠재력이 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

본 물건의 최근 매매 사례는 165,000,000원(7월 14일, 15층)부터 169,000,000원(6월 2일, 6층) 사이에서 거래되었습니다. 감정가는 178,200,000원으로, 시세보다 높게 책정된 것으로 보입니다.

대항력 있는 임차인의 보증금 190,000,000원을 낙찰자가 인수해야 할 가능성이 있는 점을 감안할 때, 보증금 인수 금액을 제외한 순수 입찰가는 신중하게 결정해야 합니다.

이를 바탕으로, 본 건의 예상 입찰가는 170,000,000원 ~ 175,000,000원 수준으로 제안합니다.

단, 이는 인수 보증금(190,000,000원)을 제외한 순수 입찰가 기준이며, 실제 낙찰 후 임차인에게 지급해야 할 금액을 포함한 총 실인수가는 별도로 계산되어야 합니다.

만약 낙찰가가 190,000,000원 미만일 경우, 초과하는 금액은 낙찰자가 추가로 부담해야 하므로, 총 실인수가를 면밀히 검토하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.