나이스옥션 법원경매 청주 2026타경50221 [1] 충청북도 청주시 흥덕구 신봉동 187-1 공장 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 세아감정 · 평가일 2026.03.03

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 충청북도 청주시 흥덕구 신봉동 소재 "대성중학교" 남서측 인근에 위치하며, 주위는 아파트 및 공장, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 제반 주위환경은 보통시 됨.

교통상황

본건 및 인근까지 차량통행이 가능하며, 인근에 버스정류장 및 간선도로 등의 교통시설이 소재하여 제반 교통상황은 보통시 됨.

형태 및 이용상태

본건(1): 대체로 유사 사다리형의 토지로, 공장부지 등으로 이용중임.

인접 도로상태

별첨 "지적 및 건물 개황도" 참조. 본건(1): 본건 남동측으로 노폭10미터 내외의 포장도로와 접하며, 북동측으로 노폭5미터 내외의 포장도로가 소재함.

토지이용계획 및 제한상태

출처: 토지이용계획확인서. 본건(1): 도시지역, 제2종일반주거지역, 소로1류(폭 10m~12m)(접합) 가축사육제한구역(가축사육전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 역사문화환경보존지역(청주시청 문화예술과(201-2023, 201-2025))<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>.

제시목록 외의 물건

별첨 "지적 및 건물 개황도" 참조

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

본건 인접도로의 사실적성격 및 법적 성격, 소유 및 이용 관계에 대한 권리 및 의무 등의 제반 사항에 대하여는, 감정평가를 위한 사전조사 및 실지 조사시 물리적 법적 제약 등으로 그 내용 파악에 한계가 있을수 밖에 없으므로, 본건 경매 입찰시에는 응찰자가 직접 앞의 제반사항에 대하여 필히 재조사 및 재확인 후 응찰하시기 바람.

건물감정평가요항표

건물의 구조

본건(2): 경량철골조 판넬지붕 2층 건물로서, -외벽: 판넬 마감 등. -내벽: 판넬 마감 등. -바닥: 페인팅 마감 등. -창호: 샷시창호 마감 등.

이용상태

본건(2): 현황, 공장(창고 및 사무실 등) 임.

설비내역

본건(2): 기본적인 급,배수설비, 전기설비 등이 갖추어짐.

부합물 및 종물

별첨 "지적 및 건물 개황도" 및 "사진용지" 참조.

공부와의 차이

본건(2)는 공부상 1층은 1동의 건물로 등재되어 있으나 , 현황은 2개동 임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

일괄매각. 제시외 건물 포함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 청주지방법원 2026타경50221 (1)

소재지: 충청북도 청주시 흥덕구 신봉동 187-1 (도로명 주소: 충청북도 청주시 흥덕구 1순환로436번길 75)

용도: 공장

감정가: 606,433,400원

토지면적: 554.00㎡ (약 167.6평)

건물면적: 384.84㎡ (약 116.4평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 청주축산업협동조합 (추정)

주의사항: 일괄매각. 제시외 건물 포함.

1.1. 입지조건

본 건은 충청북도 청주시 흥덕구 신봉동 소재 "대성중학교" 남서측 인근에 위치합니다.

주위는 아파트, 공장, 근린생활시설 등이 혼재된 지역으로, 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

차량으로 본 건 및 인근까지 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장 및 간선도로가 있어 교통 상황은 보통으로 평가됩니다.

토지는 대체로 유사한 사다리형이며, 현재 공장 부지 등으로 이용 중에 있습니다.

본 건 남동측으로는 노폭 10미터 내외의 포장도로와 접하고 있으며, 북동측으로는 노폭 5미터 내외의 포장도로가 소재합니다.

토지이용계획상 도시지역, 제2종일반주거지역, 소로1류(폭 10m~12m)(접합)로 지정되어 있으며, 가축사육제한구역(가축사육전부제한구역) 및 역사문화환경보존지역(청주시청 문화예술과(201-2023, 201-2025))에 해당합니다.

1.2. 권리분석

말소기준권리:

근저당: 청주축산업협동조합 (접수일자: 2024-07-31, 채권금액: 444,000,000원)

임의경매개시결정: 청주축산업협동조합 (접수일자: 2026-02-24, 채권금액: 382,436,262원)

등기부상 모든 권리는 말소기준권리 이하로 소멸될 예정입니다.

임차인 현황:

(주)태경이엔지: 보증금 0원, 차임 100,000원, 사업개시일 2025-06-11. 대항력 없음.

임철영: 보증금 5,000,000원, 차임 1,000,000원, 전입일자 2018-05-02. 대항력 있음.

인수되는 보증금:

제공된 정보에 따르면 인수 보증금 합계는 0원입니다. 그러나 대항력 있는 임차인 임철영 씨의 보증금 5,000,000원은 권리 분석상 인수될 가능성이 있으므로, 실제 입찰 시에는 추가 확인이 필수적입니다.

특이사항:

건물 현황은 2개 동이나 공부상 1개 동으로 등재되어 있습니다.

1.3. 상권분석

본 물건은 아파트, 공장, 근린생활시설이 혼재된 지역에 위치하여, 지역 내에서 공장, 창고, 사무실 등의 사업장으로 활용될 수 있는 잠재력을 가지고 있습니다.

차량 접근성이 양호하며, 인근 버스정류장 및 간선도로를 통한 대중교통 이용도 편리하여 상권 활성화에 긍정적인 요인으로 작용할 수 있습니다.

1.4. 생활정보

주변 편의시설:

교육 시설: 대성중학교가 인근에 위치합니다.

행정 시설: 신봉동 행정복지센터가 차량으로 이동 가능한 거리에 있습니다.

상업 시설: 소규모 근린생활시설 및 상가들이 주변에 분포하고 있습니다.

교통:

본 물건 및 인근까지 차량 통행이 가능합니다.

인근에 버스정류장이 있어 대중교통 이용이 편리합니다.

주변 환경:

인근에 주거 지역(아파트)이 있어 직원 수급 등에 유리할 수 있습니다.

혐오시설:

주변 지역 조사 결과, 특별히 혐오 시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않았습니다.

1.5. 잠재적 리스크

대항력 있는 임차인 존재:

임차인 임철영 씨는 보증금 5,000,000원에 대항력을 보유하고 있어, 낙찰자가 해당 보증금을 인수해야 할 가능성이 있습니다. (제공된 '인수 보증금 합계: 0원'과 상충될 수 있으므로, 명확한 확인이 필요합니다.)

토지 이용 제한:

역사문화환경보존지역에 해당하여, 향후 건축 행위나 개발 시 문화재 관련 법규에 따른 허가 및 심의가 필요할 수 있으며, 이는 사업 계획에 제약을 줄 수 있습니다.

공부와의 차이:

건축물대장상 1개 동이나 현황은 2개 동으로 이용 중인 점은, 실제 현황과 공부상 내용이 불일치하여 추후 행정적 문제 발생 가능성이 있습니다.

제시외 건물:

제시외 건물은 일괄 매각 대상에 포함되나, 명도 대상이 될 수 있으며 이에 따른 별도의 명도 협상 또는 비용이 발생할 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 청주시 흥덕구 신봉동의 제2종일반주거지역에 위치한 공장으로, 토지 약 167.6평, 건물 약 116.4평 규모입니다.

대성중학교 인근에 위치하며 차량 및 대중교통 접근성이 양호합니다.

역사문화환경보존지역 지정으로 인한 개발 제한 가능성이 있으나, 현재 공장으로 이용 중인 점을 감안할 때 기존 용도 유지 또는 소규모 사업장 운영에는 큰 무리가 없을 것으로 판단됩니다.

대항력 있는 임차인이 존재하므로, 이에 대한 인수 여부를 명확히 확인하는 것이 중요합니다. (제공된 '인수 보증금 합계: 0원' 정보와 상충 가능성 주의)

건물 현황과 공부상 불일치 사항도 유의해야 합니다.

1.7. 투자 포인트

토지, 건물 일괄 매각으로 인한 활용 가치 증대.

공장, 창고, 물류 창고 등 다양한 사업 용도로의 활용 가능성.

제2종일반주거지역 내 공장 부지로, 주변 지역 개발과 연계한 가치 상승 기대.

대항력 있는 임차인의 보증금 인수 금액(5,000,000원)이 크지 않아, 낙찰 후 부담이 상대적으로 적을 수 있습니다. (단, 정보의 정확성 확인 필수)

1.8. 예상 입찰가

예상 입찰가는 제시된 '인수 보증금 합계: 0원' 정보를 따르나, 대항력 있는 임차인 임철영 씨의 보증금 5,000,000원은 별도 고려 대상입니다.

현재 감정가는 606,433,400원입니다.

본 물건의 입찰가를 산정하기 위해서는 다음과 같은 추가 정보 분석이 필요합니다.

유사 물건의 최근 실거래가 및 경매 낙찰가 추이

정확한 명도 가능성 및 예상 명도 비용

역사문화환경보존지역으로 인한 개발 가능성 제약 여부 및 그에 따른 가치 하락률

현장 방문을 통한 건물 상태 및 수리/보수 예상 비용

상기 요인들을 종합적으로 검토하여, 투자 목표 수익률을 달성할 수 있는 합리적인 입찰가를 제시할 수 있습니다. (본 보고서에서는 구체적인 입찰가 산정 불가)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.