나이스옥션 법원경매 청주 2026타경50220 [1] 충청북도 청주시 상당구 금천동 320 장자마을부영아파트 809동 10층1006호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 감동감정 · 평가일 2026.03.12

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 충청북도 청주시 상당구 금천동 소재 "금천고등학교" 북측 인근에 위치하며, 본건 인근은 아파트단지, 학교, 근린생활시설, 공원 등이 소재하는 지역으로 제반 주위환경은 대체적으로 보통시 됩니다.

교통상황

본건까지 차량출입이 가능하며, 인근에 간선도로와 연계되어 일반차량을 이용한 접근성은 보통시 되며, 대중교통 이용여건은 노선 및 배차간격 등을 고려시 양호한 편입니다.

건물의 구조

철근콘크리트벽식조 철골경사지붕 15층 건물 내 제809동 제10층 제1006호로서 외 벽 : 몰탈위 페인팅 마감 등 내 벽 : 벽지 및 인테리어, 일부 타일마감 등 창 호 : 샷시 창호 입니다.

이용상태

아파트로 이용중입니다.

설비내역

전기설비, 위생설비, 급·배수설비, 열병합 지역난방설비, 승강기설비, 옥내소화전설비 등이 되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

본건 토지는 인접지 대비 대체로 등고평탄한 부정형의 토지로서, 아파트 건부지로 이용중입니다.

인접 도로상태등

본 단지 북동쪽으로 노폭 약20미터, 북서쪽으로 노폭 약8미터, 남동측으로 노폭 약6미터 내외의 포장도로와 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역 , 제2종일반주거지역 , 주거용지(공동주택용지, 건폐율 25%이하, 용적률 220%이하, 높이 지상15층이하) , 지구단위계획구역(용암2택지개발지구) , 보행자전용도로(접합) , 소로1류(폭 10m~12m)(접합) , 자전거전용도로(접합) , 중로2류(폭 15m~20m)(접합), 가축사육제한구역(가축사육전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(금천고등학교,청주교육지원청체육건강과(043-299-3190~3196))<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(금천중학교, 청주교육지원청 체육건강과(043-299-3191~3196))<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(동주초등학교,청주교육지원청체육건강과(043-299-3191~3196))<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(청주혜원학교,청주교육지원청체육건강과(043-299-3190~3196))<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(금천고등학교,청주교육지원청체육건강과(043-299-3190~3196))<교육환경 보호에 관한 법률>입니다.

공부와의 차이

--.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 1.1. 기본 사항

* 사건번호: 청주지방법원 2026타경50220 (1)

* 소재지: 충청북도 청주시 상당구 금천동 320 장자마을부영아파트 809동 10층1006호

* 용도: 아파트 (공동주택)

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 한OOOOOOO

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 특이사항: 공동담보

* 주의사항: 해당 정보 없음

* 물건명세서 작성일: 2026년 5월 28일

* 1.1.1. 면적

* 토지면적: 49.01㎡ (약 14.83평)

* 토지 제시외면적: 0.00㎡

* 건물면적 (전용면적): 84.98㎡ (약 25.71평)

* 건물 제시외면적: 0.00㎡

* 1.1.2. 가치 평가

* 감정가: 233,000,000원

* 1.1.3. 권리 요약

* 등기부채권 총액: 224,941,206원

* 말소기준권리: 2008년 7월 22일 접수된 한국자산관리공사의 근저당권 (을6)

2. 입지조건

* 2.1. 위치 및 주위 환경

* 본건은 충청북도 청주시 상당구 금천동 소재 "금천고등학교" 북측 인근에 위치합니다.

* 주변 지역은 아파트 단지, 학교, 근린생활시설, 공원 등이 소재하여 전반적인 주위 환경은 대체로 보통 수준입니다.

* 2.2. 교통 및 도로

* 차량 출입이 용이하며, 인근 간선도로와의 연계를 통해 일반 차량 접근성은 보통 수준입니다.

* 대중교통 이용 여건은 노선 및 배차 간격을 고려할 때 양호한 편입니다.

* 단지 북동측으로 노폭 약 20미터, 북서측으로 노폭 약 8미터, 남동측으로 노폭 약 6미터 내외의 포장도로와 접하고 있습니다.

* 2.3. 주변 환경 (지도 검색 결과)

* 인근에 금천고등학교, 금천중학교, 동주초등학교, 청주혜원학교 등 교육 시설이 위치하고 있습니다.

* 주변 편의시설로는 근린생활시설 및 공원이 소재하는 것으로 파악됩니다.

* 주변 지역을 조사한 결과, 해당 아파트 단지 인근에 특별히 언급될 만한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

3. 건물정보

* 3.1. 건물 개요

* 구조: 철근콘크리트벽식조 철골경사지붕

* 건물 층수: 15층 건물 내 제10층

* 주요 마감: 외벽 - 몰탈 위 페인팅, 내벽 - 벽지 및 인테리어, 일부 타일 마감

* 창호: 샷시 창호

* 3.2. 아파트 단지 정보

* 아파트명: 장자마을8단지부영(7차)아파트

* 주소: 충청북도 청주시 상당구 금천동 320

* 사용승인일: 2002년 12월 7일

* 총 동수: 10개동

* 총 세대수: 663세대

* 최고층: 15층

* 지하주차대수: 23대, 지상주차대수: 4대 (총 431대)

* 복리시설: 관리사무소, 노인정, 어린이놀이터, 자전거보관소

* 3.3. 설비 내역

* 전기설비, 위생설비, 급·배수설비, 열병합 지역난방설비, 승강기설비, 옥내소화전설비 등이 완비되어 있습니다.

4. 권리분석

* 4.1. 권리 현황 (소멸/인수 여부)

* 본 경매물건은 일괄매각 대상이며, 말소기준권리(2008.07.22. 근저당권)보다 나중에 등기된 권리들은 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권 (현재 해당 사항 없음)

* 집합건물 등기부상 기재된 갑구의 소유권 관련 등기와 을구의 근저당권, 갑구의 가압류 등은 말소기준권리보다 후순위이거나, 말소기준권리에 의해 소멸 대상이 되는 권리들입니다.

* 최근 등기사항 (2026.02.24.)으로 임의경매 개시결정 (채권자: 한국자산관리공사)이 등기되어 있습니다.

* 4.1.1. 채권 금액 요약

* 근저당권 (한국자산관리공사): 154,000,000원

* 가압류 (충북신용보증재단): 38,000,000원

* 가압류 (소상공인시장진흥공단): 16,341,206원

* 가압류 (사단법인): 16,600,000원

* 임의경매 (한국자산관리공사): 144,821,218원 (채권 최고액 기준)

* 4.2. 임차인 현황

* 임차인 현황: 인수 보증금 합계 0원

* 임대 관계는 본건 감정평가서상 미상으로 기재되어 있습니다. 금액이 미상이라도 주의 필요합니다.

5. 상권분석

* 5.1. 최근 매매 동향

* 본 아파트(장자마을8단지부영(320)-8단지)의 전용면적 84.9767㎡ (약 25.71평) 기준 최근 거래 사례는 다음과 같습니다.

* 2026년 6월 3일: 20,100만원 (8층)

* 2026년 7월 2일: 20,600만원 (8층)

* 2026년 7월 16일: 21,500만원 (3층)

* 최근 거래 가격은 20,100만원에서 21,500만원 사이로 형성되어 있습니다.

* 5.2. 최근 임대 동향

* 최근 전월세 거래 사례 (전용면적 84.9767㎡ 기준):

* 2025년 11월 29일: 보증금 18,800만원 (월세 0원)

* 2025년 11월 6일: 보증금 17,850만원 (월세 0원, 선순위 보증금 17,000만원)

* 2025년 11월 5일: 보증금 17,850만원 (월세 0원, 선순위 보증금 17,000만원)

* 본 물건은 월세 없이 전세로 거래된 사례들이 있습니다.

6. 생활정보

* 6.1. 교육 환경

* 인근에 금천고등학교, 금천중학교, 동주초등학교, 청주혜원학교 등이 위치하여 교육 환경이 양호합니다.

* 토지이용계획상 해당 학교 인근으로 상대보호구역 및 절대보호구역으로 지정되어 있습니다.

* 6.2. 편의/복지 시설

* 단지 내 및 인근에 관리사무소, 노인정, 어린이놀이터 등의 부대시설이 갖추어져 있습니다.

* 근린생활시설 및 공원이 소재하여 생활 편의성이 있습니다.

7. 잠재적 리스크

* 7.1. 권리 및 법률 리스크

* 현재 등기부상 권리 관계는 비교적 명확하나, 임차인 현황에서 임대 관계가 미상으로 기재되어 있어 실제 점유 및 임대차 관계는 추가 확인이 필요합니다.

* 토지이용계획상 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역 등으로 지정되어 있으며, 건폐율 25% 이하, 용적률 220% 이하 등 용적률 관련 제한이 있습니다.

* 7.2. 물건 상태 리스크

* 2002년 12월에 사용승인된 아파트로, 건축된 지 20년 이상 경과하여 일반적인 노후화에 따른 유지보수 및 수리 필요성이 있을 수 있습니다. (구체적인 건물 상태는 현장 방문 시 확인 필요)

8. 종합 의견

본 물건은 충청북도 청주시 상당구 금천동에 위치한 아파트로, 비교적 양호한 주위 환경과 교통 여건을 갖추고 있습니다. 최근 실거래가와 비교 시 감정가가 다소 높게 형성되어 있으나, 10층이라는 선호도 높은 층수임을 감안할 때 경쟁력 있는 가격으로 낙찰받을 가능성이 있습니다. 권리 관계는 명확하나, 임차인 관련 미확인 사항은 주의가 필요합니다.

9. 투자 포인트

* 우수한 교육 환경: 다수의 학교가 인접하여 학군 수요가 예상됩니다.

* 양호한 교통 접근성: 인근 간선도로와의 연계가 용이하여 시내외 이동이 편리합니다.

* 선호 층수: 15층 중 10층에 위치하여 채광 및 조망 확보에 유리합니다.

* 지역 내 안정된 주거 환경: 아파트 단지, 근린생활시설, 공원 등이 형성된 주거 밀집 지역입니다.

10. 예상 입찰가

본 물건의 감정가는 233,000,000원입니다.

전용면적 84.9767㎡ 기준 최근 실거래가는 20,100만원 ~ 21,500만원 수준입니다.

본 건은 10층이라는 선호도 높은 층수에 위치하고 있으며, 최고 실거래가(3층, 21,500만원)와 비교할 때, 층수 이점을 감안하여 215,000,000원 ~ 230,000,000원 범위 내에서 입찰가를 산정해볼 수 있습니다.

다만, 경쟁 상황 및 현장 조사 결과에 따라 최종 입찰가는 달라질 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.