나이스옥션 법원경매 청주 2026타경50192 [1] 충청북도 청주시 흥덕구 봉명동 OOO OOOOOOO OOOOOOOO 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 대한 · 평가일 2026.03.30

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 충청북도 청주시 흥덕구 봉명동 소재 '봉명사거리' 남동측 인근에 위치하 며, 주위는 근린생활시설 및 단독주택 등으로 형성되어 제반 주위환경은 보통시 됩니다.

교통상황

본건까지 차량접근이 가능하며, 인근에 간선도로가 소재하는 등 제반 교통상황은 보통시됩니다.

건물의 구조

라멘조 슬래브지붕 지상5층/지하실1층 중 제5층 제1-506호로서, - 외 벽: 시멘몰탈위 페인팅 등 마감입니다. - 내 벽: 벽지 및 타일 등 마감입니다. - 창 호: 샷시창 등 마감입니다.

이용상태

상가아파트 등으로 이용 중입니다.

설비내역

위생설비 및 급·배수설비, 난방설비, 승강기설비 등을 갖추고 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

세장형의 평지로서, 상가아파트건부지 등으로 이용 중입니다.

인접 도로상태등

동측 및 북측으로 노폭 약 8~10미터, 서측으로 노폭 약 5~6미터 포장도로에 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 준주거지역, 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 가축사육제한구역(가축사육전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률> 입니다.

공부와의 차이

해당사항 없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

해당사항 없습니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 정보

사건번호: 청주지방법원 2026타경50192 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 현OOOOOOO (현대캐피탈)

1.2. 물건 현황

소재지: 충청북도 청주시 흥덕구 봉명동 826 봉명상가아파트 5층 1-506호

용도: 상가아파트

건물 구조: 라멘조 슬래브지붕, 지상 5층/지하실 1층 중 제5층

건물 마감: 외벽 시멘몰탈위 페인팅, 내벽 벽지 및 타일, 창호 샷시

설비 내역: 위생, 급배수, 난방, 승강기 설비 갖춤

1.3. 면적 정보

토지면적: 32.31㎡ (약 9.78평)

건물면적: 75.33㎡ (약 22.80평)

본건 건물 면적 75.33㎡는 아파트의 전용면적으로 간주됩니다. 분양면적에 대한 별도 정보는 없습니다.

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.4. 감정가

감정가: 80,800,000원

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위 환경

본건은 충청북도 청주시 흥덕구 봉명동 소재 '봉명사거리' 남동측 인근에 위치합니다.

주위는 근린생활시설 및 단독주택 등으로 형성되어 있으며, 제반 주위환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통 및 도로 상황

차량 접근이 가능하며, 인근에 간선도로가 소재하여 교통 상황은 보통입니다.

본건 건물은 동측 및 북측으로 노폭 약 8~10미터, 서측으로 노폭 약 5~6미터의 포장도로에 접해 있습니다.

2.3. 토지 이용 계획

본건 토지는 도시지역, 준주거지역에 속하며, 소로2류(폭 8m~10m), 소로3류(폭 8m 미만)에 저촉됩니다.

또한, 가축사육제한구역(가축사육전부제한구역)에 해당합니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

말소기준권리는 우리금융캐피탈의 가압류 (접수일자: 2021-09-29, 권리금액: 18,611,250원)입니다.

이하 모든 권리는 매각으로 소멸될 예정입니다.

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 이명순 (전차인)

보증금: 3,750,000원

차임: 118,750원

전입일자(사업일자): 2021-02-17

대항력: 있음

비고: 확정일자, 배당신고일자는 명시되지 않았습니다. 임차인의 보증금 및 차임은 기재되어 있으나, 실제 인수 여부는 배당표 확정 시까지 주의가 필요합니다.

* 임차인: 한국토지주택공사 (전대인)

보증금: 75,000,000원

차임: 0원

전입일자(사업일자): 2021-02-17

확정일자: 2021-01-29

배당신고일자: 2026-03-12

대항력: 있음

비고: 한국토지주택공사의 경우, 대항력 있는 임차인으로서 인수 보증금 합계 0원이라는 점을 고려할 때, 배당을 통해 보증금 전액을 회수할 수 있을지 면밀한 확인이 필요합니다.

3.3. 인수되는 권리

제공된 정보상 '인수 보증금 합계: 0원'으로 기재되어 있으며, '매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권개요:' 정보도 없어, 낙찰자가 인수해야 할 부담은 없어 보입니다. 그러나 대항력 있는 임차인이 존재하므로, 배당을 통한 변제 순위 및 잔여 보증금 발생 여부를 철저히 확인해야 합니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상업시설

본건은 '봉명사거리' 인근에 위치하며, 주변에 근린생활시설이 형성되어 있습니다.

상가와 아파트가 혼합된 복합건물이므로, 지역 내 유동인구 및 소비 활동 수준에 따라 상권의 활성도가 결정될 것으로 보입니다.

5. 생활정보

5.1. 주거 환경

건물은 철근콘크리트 구조로, 5층 건물 중 5층에 위치합니다.

내외부 마감 상태는 일반적인 수준이며, 위생, 난방, 급배수, 승강기 등 기본적인 생활 편의 설비가 갖추어져 있습니다.

주변으로 주거시설 및 상업시설이 혼재되어 있어 생활 편의성이 양호한 편입니다.

5.2. 주요시설 접근성

봉명사거리 인근으로, 대중교통 이용 및 차량 이동에 용이한 편입니다.

주변에 병원, 마트, 학교 등 필수 편의시설에 대한 정보는 추가적인 현장 조사가 필요합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 임차인 관련 위험

가장 큰 리스크는 대항력 있는 임차인 이명순 씨와 한국토지주택공사가 존재한다는 점입니다.

특히 한국토지주택공사는 75,000,000원의 보증금을 가지고 있으며, 대항력도 보유하고 있어, 경매 절차에서 보증금이 전액 배당되지 않을 경우 낙찰자가 인수해야 할 위험이 잠재합니다.

'인수 보증금 합계: 0원'이라는 정보와 상충될 수 있으므로, 배당 순위 및 예상 배당표 검토가 필수적입니다.

이명순 씨의 경우에도 확정일자 및 배당신고일자 정보가 없어, 보증금 회수 및 인수 여부에 대한 명확한 판단이 어렵습니다.

6.2. 혐오시설 존재 여부

주변 지역에 대한 검색 결과, 본 물건지(봉명동 826번지) 인근에서 직접적으로 언급되는 혐오시설은 확인되지 않았습니다. 다만, 청주시 전반에 걸쳐 폐기물 처리 시설 등과 관련된 주민 민원 및 논란이 있었던 사례가 검색되었으나, 본 물건의 직접적인 영향권 내에 있다고 판단할 만한 근거는 없습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 청주시 흥덕구 봉명동 상권에 위치한 상가아파트로, 감정가는 80,800,000원입니다.

교통 및 주위 환경은 보통 수준이나, 대항력 있는 두 명의 임차인이 존재하며, 특히 한국토지주택공사의 대규모 보증금은 본건의 가장 큰 잠재적 리스크입니다. '인수 보증금 합계: 0원'이라는 정보와 대항력 있는 임차인 존재 여부가 상반될 수 있어, 법률적 검토와 배당표 분석이 매우 중요합니다.

철저한 권리 분석 및 현장 조사를 통해 임차인과의 관계를 명확히 파악하는 것이 성공적인 투자의 관건이 될 것입니다.

8. 투자 포인트

* 지역 내 실수요자 또는 소액 투자자에게 접근 가능한 감정가.

* 봉명사거리 인근의 준주거지역 내 상가아파트.

* 명확한 권리 분석을 통해 인수 부담을 최소화할 경우, 시세 차익 기대 가능.

9. 예상 입찰가

예상 입찰가는 물건의 인수 보증금을 제외하고 산정됩니다.

본건의 경우, 대항력 있는 임차인의 보증금 중 배당으로 변제되지 않는 금액이 발생할 경우, 이는 낙찰자가 인수해야 할 부담이 됩니다.

따라서, 철저한 권리 분석 및 배당표 예측을 통해 잠재적 인수 보증금을 제외한 금액을 고려하여 신중하게 입찰가를 결정해야 합니다.

구체적인 예상 입찰가는 해당 물건의 시장 가치, 임차인의 실제 보증금 회수 가능성, 낙찰 후 예상되는 명도 비용 등을 종합적으로 고려하여 결정해야 하므로, 본 보고서에서는 제시하지 않습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.