나이스옥션 법원경매 평택 2026타경50266 [1] 경기도 평택시 서정동 20-1 하이츠빌 4층403호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

경기도 평택시 서정동 소재 '지장초등학교' 북동측 근거리에 위치하는 '하이츠빌' 내에 소재 하며, 인근일대는 주로 유사규모의 다세대주택들이 밀집하여 소재하는 주거지대임.

교통상황

본 건물까지 차량접근 용이하고 인근에 버스정류장이 소재하며, 북서측 직선거리 약500미터 지점에 송탄전철역이 위치함.

건물의 구조

철근콘크리트조 슬래브지붕 5층건 내 4층 403호로서 외벽 : 드라이비트, 페인팅 등 마감. 내벽 : 벽지 및 타일 등 마감. 창호 : 칼라샷시 및 하이샷시 등 창호임.

이용상태

다세대주택(방3, 거실, 주방겸식당, 화장실2 등))으로 이용중임.

설비내역

보일러설비에 의한 개별난방 구조이며, 위생설비, 급.배수설비 등 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

3필1단의 장방형 토지로서 남동하향의 완경사지를 평탄히 조성하였으며, 다세대주택 건부지 로 이용중임.

인접 도로상태등

북측 및 서측으로 폭8미터 정도의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

서정동 20-1 :준주거지역, 지구단위계획구역(서정3지구), 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 가축사육제한구역(일부제한 300m 이내)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 비행안전제6구역(전술)(비행안전제6구역 해발56m-140m미만 협의업무위탁 2016.9.9)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 토지거래계약에관한허가구역(25.8.26.~26.8.25. 국토부공고 제2025-1058호, 외국인(외국법인,단체포함)이 주택을 취득하는 경우에 한함) 서정동 20-50 :준주거지역, 지구단위계획구역(서정3지구), 가축사육제한구역(일부제한 300m 이내)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 비행안전제6구역(전술)(비행안전제6구역 해발56m-140m미만 협의업무위탁 2016.9.9)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 토지거래계약에관한허가구역(25.8.26.~26.8.25. 국토부공고 제2025-1058호, 외국인(외국법인,단체포함)이 주택을 취득하는 경우에 한함) 서정동 20-51 :준주거지역, 지구단위계획구역(서정3지구), 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 가축사육제한구역(일부제한 300m 이내)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 비행안전제6구역(전술)(비행안전제6구역 해발56m-140m미만 협의업무위탁 2016.9.9)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 토지거래계약에관한허가구역(25.8.26.~26.8.25. 국토부공고 제2025-1058호, 외국인(외국법인,단체포함)이 주택을 취득하는 경우에 한함)

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미 상 임. 기 타 : 본건 내부이용상태는 관계인 부재로 인하여 건축물현황도 및 탐문조사에 의거 하였으며, 동 유형 공동주택의 일반적인 설비상황을 기준하여 평가하였으니 경매진행시 참고하시기 바람.

물건 비고

2026.04.24.자 서울보증보험 주식회사로부터 확약서(우선변제권만 주장하고 대항력을 포기함. 따라서 배당금으로 임대차보증금반환채권 전액을 변제받지 못하더라도 매수인에 대한 잔존 임대차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 것에 동의함.)가 제출됨.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 평택지원 2026타경50266 (1)

소재지: 경기도 평택시 서정동 20-1 하이츠빌 4층403호

용도: 다세대주택

감정가: 92,000,000원

토지면적: 28.53㎡ (약 8.63평)

건물면적: 48.95㎡ (약 14.81평) (전용면적 포함)

매각대상: 토지/건물 일괄 매각

경매구분: 부동산 강제 경매

1.1. 입지조건

위치: 경기도 평택시 서정동 '지장초등학교' 북동측 인근 '하이츠빌' 내에 위치합니다.

주변 환경: 유사 규모의 다세대주택들이 밀집한 주거지대입니다.

교통: 차량 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장이 있습니다. 북서측 약 500미터 거리에 송탄전철역이 위치하여 대중교통 이용이 편리합니다.

도로: 건물은 북측 및 서측으로 폭 8미터의 포장도로에 접해 있습니다.

1.2. 건물 및 토지 현황

건물 구조: 철근콘크리트 슬래브 지붕 5층 건물 중 4층 403호입니다. 외벽은 드라이비트 및 페인팅, 내벽은 벽지 및 타일, 창호는 칼라샷시 및 하이샷시로 마감되었습니다.

건물 이용: 방 3개, 거실, 주방겸 식당, 화장실 2개 등으로 구성된 다세대주택으로 이용 중입니다.

설비: 개별난방 방식이며, 기본적인 위생 및 급배수 설비를 갖추고 있습니다.

토지: 3필지가 1단으로 구성된 장방형 토지 위에 다세대주택 부지로 이용 중입니다.

준공년월: 2002년 9월

1.3. 권리분석

매각으로 소멸되지 않는 권리: 없습니다.

말소기준권리: 기술보증기금의 가압류 (2024.09.30)

주요 권리 내역:

* 서OOO(서울보증보험)의 강제경매 (2026.02.12, 사건번호 2026타경50266)

* 국민건강보험공단의 압류 (2026.04.30)

임차인 현황:

* 임차인: 한국토지주택공사

* 보증금: 100,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2022-05-16

* 확정일자: 2022-04-26

* 배당신고일자: 2025-01-31

* 대항력: 없음

* 주의: 서울보증보험 주식회사로부터 제출된 확약서에 따라, 한국토지주택공사는 우선변제권만 주장하고 대항력을 포기하였습니다. 이에 따라 매각 후 잔존 임대차보증금 반환 청구권을 포기하고 임차권등기 말소에 동의하였습니다. 따라서 인수되는 임차보증금은 없습니다.

인수 보증금 합계: 0원

1.4. 상권 및 생활정보

주변 상권: 물건지 인근은 주로 주거지역으로 형성되어 있으며, 유사 규모의 다세대주택이 밀집해 있습니다. 초등학교와 가까워 주거 환경이 양호합니다.

생활 편의: 송탄역이 근거리에 있어 상업시설 및 생활 편의시설 접근이 가능합니다.

최근 거래 사례 (2026년 7월 기준):

* 서정동 604-44 (연립, 51.92㎡, 1981년 준공): 4,300만원

* 서정동 887-5 (다세대, 39.06㎡, 1995년 준공): 6,300만원

* 서정동 825-15 (다세대, 59.93㎡, 1998년 준공): 11,000만원

건축물 정보: 해당 건물 '하이츠빌'은 2002년에 준공되었으며, 총 5층 규모의 철근콘크리트 구조 공동주택입니다.

1.5. 잠재적 리스크

임차인 관련: 한국토지주택공사가 대항력이 없는 임차인이며, 보증금 전액이 변제되지 않더라도 매수인에게 잔존 보증금을 청구하지 않기로 동의한 점은 긍정적입니다. 그러나 유사 사례에서 예상치 못한 문제가 발생할 가능성을 완전히 배제할 수는 없습니다.

토지이용계획:

* 비행안전제6구역: 건물 높이 제한 등 군사시설 보호법에 따른 규제가 적용됩니다. 평택시는 군 공항 주변 고도 제한 완화를 위해 노력 중이나, 실제 완화 여부는 군 당국과의 협의 및 법규 개정에 따라 결정됩니다.

* 토지거래계약에 관한 허가구역: 외국인이 주택 취득 시 허가를 받아야 합니다.

내부 상태: 관계인 부재로 정확한 내부 이용 상태 파악에 한계가 있었으며, 건축물 현황도 및 탐문조사를 기준으로 평가되었으므로 실제와 차이가 있을 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 경기도 평택시 서정동에 위치한 다세대주택으로, 송탄역 인근에 자리하고 있어 교통 및 생활 편의성이 양호합니다.

말소기준권리 이후의 모든 권리는 매각으로 소멸될 예정이며, 대항력 있는 임차인이 없어 명도 부담이 적습니다.

다만, 비행안전구역 등 법적 규제 사항과 내부 상태에 대한 추가적인 확인이 필요합니다.

최근 실거래가 분석 결과, 건물의 준공 연도(2002년)를 고려할 때 인근 유사 물건 대비 시세는 합리적인 수준으로 판단됩니다.

1.7. 투자 포인트

명도 부담 적음: 대항력 있는 임차인이 없으며, 기존 임차인이 잔존 보증금 청구권을 포기하여 매수인이 부담해야 할 임차보증금이 없습니다.

역세권 입지: 송탄역(지하철)이 도보로 이동 가능한 거리에 위치하여 교통이 편리합니다.

주거 선호 지역: 학교 및 다세대주택 밀집 지역으로 안정적인 주거 환경을 제공합니다.

토지/건물 일괄 매각: 토지와 건물을 함께 취득하여 활용성을 높일 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

감정가: 92,000,000원

최근 실거래가 분석 (평당가): 약 570,000원/평

물건 면적 (14.81평) 적용 시 시세: 약 84,570,000원

종합 의견: 감정가(9,200만원)는 최근 시세(약 8,457만원) 대비 다소 높게 책정된 것으로 보입니다. 다만, 임차인 인수 부담이 없고, 향후 송탄 지역의 발전 가능성을 고려할 때, 시세 대비 경쟁력 있는 가격으로 접근하는 것이 유리합니다.

추천 입찰가 범위: 70,000,000원 ~ 80,000,000원 (보증금 10% 별도)

(위 입찰가는 인수 보증금 0원을 기준으로 산정되었습니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.