나이스옥션 법원경매 평택 2026타경50247 [1] 경기도 평택시 고덕면 여염리 4507-5 고덕헤리움비즈타워3차 1층105호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 제이 · 평가일 2026.02.25

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 평택시 고덕국제신도시 내에 소재하는 <삼성전자 평택캠퍼스> 북서측 인근에 위치하며 주위는 근린생활시설, 업무시설, 집합상가, 대규모 첨단산업단지, 공동주택등이 위치하고 있음.

교통상황

본건까지 차량 진출입 가능하며 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반 대중교통상황 보통시됨.

건물의 구조

철근콘크리트조 철근콘크리트지붕 지하3층/지상7층건 중 제 1층 105호, 106호로서 2019.12.20 사용승인되었으며 외벽 : 페어그라스 마감 내벽 : 몰탈위 페인팅 마감 창호 : 강화유리 등임.

이용상태

기준시점 현재 제1종근린생활시설로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생설비, 급배수설비, 승강기설비, 소화전설비, 주차장설비, 전기설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

기준시점 현재 업무시설 및 근린생활시설의 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남동측으로 약 40m, 북서측으로 약 20m, 남서측으로 약 8m내외의 포장도로에 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

고덕동 2164-5 :근린상업지역, 지구단위계획구역(고덕국제화지구), 대로1류(폭 35m~40m)(접합), 소로2류(폭 8m~10m)(특수도로)(접합), 중로2류(폭 15m~20m)(접합), 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 택지개발지구<택지개발촉진법>, 토지거래계약에관한허가구역(25.8.26.~26.8.25. 국토부공고 제2025-1058호, 외국인(외국법인,단체포함)이 주택을 취득하는 경우에 한함)

공부와의 차이

본건토지는 2021.11.15일자로 평택시 고덕동 2164-5로 관할행정구역이 변경되었음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

물건 비고

본건 대지는 2021. 11. 15.자로 "평택시 고덕동 2164-5"로 관할행정구역이 변경됨.
옆 호수인 104호와 목록1(105호),목록2(106호)는 가벽을 제거하여 일체로 사용중으로, 104호는 원상회복을 위한 공사 진행중인것으로 추정되나 재차 확인하고 입찰바람.

AI 물건분석

1. 물건기본정보

사건번호: 평택지원 2026타경50247 (1)

소재지: 경기도 평택시 고덕면 여염리 4507-5 고덕헤리움비즈타워3차 1층 105호

*주의사항: 본건 대지는 2021년 11월 15일자로 "평택시 고덕동 2164-5"로 관할 행정구역이 변경되었습니다.

용도: 근린상가 (제1종근린생활시설)

감정가: 857,000,000원

토지면적: 9.92㎡ (약 3.00평)

토지 지분: 9.9249㎡ (약 3.00평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 29.25㎡ (약 8.85평)

건물 지분: 29.25㎡ (약 8.85평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 유OOOOOOOOOOOOOO

사용승인일: 2019년 12월 20일

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본건은 경기도 평택시 고덕국제신도시 내에 소재하며, 삼성전자 평택캠퍼스 북서측 인근에 위치하고 있습니다. 주위는 근린생활시설, 업무시설, 집합상가, 대규모 첨단산업단지, 공동주택 등이 혼재되어 있습니다.

* 교통상황: 차량 진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 제반 대중교통 이용은 보통 수준으로 평가됩니다.

* 인접 도로상태: 본건 남동측으로 약 40m, 북서측으로 약 20m, 남서측으로 약 8m 내외의 포장도로에 접하고 있습니다.

1.2. 권리분석

* 경매구분: 본건은 부동산 임의경매로 진행됩니다.

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권이 있으나, 구체적인 내용은 추가 확인이 필요합니다.

* 임차인 현황: 인수되는 보증금 합계는 0원이며, 임대 관계는 파악되지 않았습니다.

* 주의사항: 임대 관계가 미상인 점은 명도 시 협상 또는 법적 절차가 필요할 수 있음을 시사합니다.

1.3. 상권분석

* 주변 배후: 삼성전자 평택캠퍼스와 같은 대규모 첨단산업단지가 인접해 있어 풍부한 배후 수요를 기대할 수 있습니다. 또한, 주변의 공동주택 및 근린생활시설은 지역 상권 활성화에 기여합니다.

* 상권 특성: 신흥 개발 지역인 고덕국제신도시 내에 위치하여 향후 상권 발전 가능성이 높습니다. 첨단산업단지 종사자 및 지역 거주민을 대상으로 하는 다양한 업종이 발달할 수 있는 잠재력을 가지고 있습니다.

* 편의시설: 본건은 고덕헤리움비즈타워3차 내 상가로, 건물 자체 및 주변 상업시설을 통해 기본적인 편의시설 이용이 가능할 것으로 보입니다. (추후 상세 조사 필요)

* 혐오시설: 현재 제공된 정보 및 일반적인 검색으로는 본건 인근에 혐오시설이 직접적으로 확인되지 않았습니다. 다만, 입찰 전 현장 방문을 통해 주변 환경을 재확인하는 것이 좋습니다.

* 토지이용계획: 본건 토지는 근린상업지역, 지구단위계획구역, 대로1류(폭 35m~40m), 소로2류(폭 8m~10m), 중로2류(폭 15m~20m)에 접합되어 있으며, 택지개발지구 내에 속합니다. 또한, 외국인이 주택을 취득하는 경우 토지거래계약에 관한 허가구역에 해당하나, 본건은 상가이므로 직접적인 영향은 제한적입니다.

1.4. 생활정보

* 건물 구조 및 이용상태: 본 건물은 철근콘크리트조 철근콘크리트지붕의 지하 3층/지상 7층 건물 중 제1층 105호입니다. 현재 제1종근린생활시설로 이용 중이며, 기본적인 위생, 급배수, 승강기, 소화전, 주차, 전기 설비 등이 구비되어 있습니다.

* 주변 환경: 대규모 산업단지 및 신규 택지개발지구 내에 위치하여 정주 여건 및 생활 편의시설이 지속적으로 확충될 것으로 예상됩니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 인접 호수 일체 사용: 본건(105호)과 인접 호수인 104호, 106호가 가벽을 제거하여 일체로 사용 중이며, 104호는 원상회복 공사가 진행 중인 것으로 추정됩니다. 이로 인해 향후 명도 및 원상회복 관련 협상 또는 추가 비용 발생 가능성이 있습니다. 입찰 전 반드시 재확인이 필요합니다.

* 임대 관계 미상: 임대차 관계가 명확히 파악되지 않아, 현재 점유자의 명도 협상 과정에서 예상치 못한 변수가 발생할 수 있습니다.

* 유동화 물건: 본건은 유동화 물건으로, 채권 양도 등 복잡한 금융 관계가 얽혀 있을 수 있습니다. 권리 관계 및 채권 내역에 대한 면밀한 확인이 요구됩니다.

* 행정구역 변경: 2021년 11월 15일 자로 행정구역이 변경되었으나, 이는 행정 구역상의 명칭 변경으로, 물건 자체의 물리적, 법적 효력에 직접적인 영향을 미치는 위험 요소는 아닙니다. 다만, 등기부등본 및 관련 서류 확인 시 주의가 필요합니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 삼성전자 평택캠퍼스 인근의 성장 잠재력이 높은 지역에 위치한 근린상가입니다. 대규모 산업단지와 신규 주거단지를 배후로 안정적인 임대 수익 및 시세 상승을 기대할 수 있습니다. 그러나 인접 호수와의 통합 사용으로 인한 원상회복 문제, 임대 관계의 불확실성, 유동화 물건의 특성 등은 입찰 전 반드시 면밀히 조사하고 고려해야 할 사항입니다. 철저한 현장 답사와 권리 분석을 통해 이러한 리스크 요인을 사전에 파악하고 대비한다면, 투자 가치가 있는 물건으로 판단됩니다.

1.7. 투자 포인트

* 삼성전자 평택캠퍼스 인접: 약 200만㎡ 규모의 삼성전자 평택캠퍼스는 대규모 상주 인구를 유발하며, 이는 안정적인 상가 수요로 이어질 수 있습니다.

* 고덕국제신도시 개발 호재: 첨단 산업단지와 연계된 신도시 개발이 진행 중으로, 향후 유동인구 증가 및 지역 가치 상승이 기대됩니다.

* 넓은 공간 활용 가능성: 인접 호수와의 통합 사용으로 인해 실제 전용 면적보다 넓은 공간을 활용할 수 있는 잠재력이 있습니다. (이는 추후 협상 및 원상회복 여부에 따라 달라짐)

* 주거 및 업무 복합 단지 내 위치: 다양한 업종의 상권 형성이 용이한 입지 조건을 갖추고 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

감정가: 857,000,000원

본 물건의 감정가는 8억 5천 7백만원입니다. 인수할 보증금이 없는 점은 긍정적인 요소입니다. 하지만 앞서 언급된 인접 호수와의 통합 사용으로 인한 원상회복 비용 발생 가능성, 임대 관계 미상으로 인한 명도 리스크 등을 종합적으로 고려해야 합니다. 또한, 주변 상권 시세 및 유사 물건의 낙찰가율을 면밀히 분석하는 것이 중요합니다.

현장 조사를 통해 파악된 권리 관계, 명도 가능성, 예상되는 원상회복 비용 등을 종합적으로 반영하여 입찰가를 산정해야 합니다. 일반적으로 유사 물건의 경우 감정가의 70~80% 수준에서 시작하여, 개별 물건의 특수성을 감안하여 조정하는 전략을 고려해 볼 수 있습니다. (정확한 예상 입찰가는 추가적인 시세 조사 및 현장 확인 후 결정하는 것을 권장합니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.