나이스옥션 법원경매 성남 2026타경50313 [1] 경기도 하남시 망월동 834-2 미사강변에스케이브이1센터 9층지산918-1호 지식산업센터 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 창조 · 평가일 2026.03.03

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 하남시 망월동 소재 "미사초등학교" 북측 인근에 위치하며, 주위는 대단위 아파트단지 및 근린생활시설, 지식산업센터, 공원 등이 소재하는 지역으로 제반주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 제반차량 진출입 가능하고, 인근에 노선버스정류장이 소재하여 대중교통여건은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하4층 지상10층 건물중 9층 918-1호외 1개호로서,사용승인일자는 2019.12.19일임 외벽: 복합판넬 마감 등 내벽: 인테리어 마감 등 창호: 샷시 및 페어글라스 창호등 마감임.

이용상태

공장(지식산업센터)로 이용중임.

설비내역

급배수 위생설비, 승강기시설, 화재탐지 및 경보설비, 소화전설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

세장평 평지로 공장(지식산업센터) 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

서측 및 동측으로 각각 중로,대로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

망월동 834-2 :도시지역, 준주거지역, 지구단위계획구역(미사지구), 중로1류(폭 20m~25m)(접합), 가축사육제한구역(전부제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 역사문화환경보존지역<경기도문화재보호조례>, 공공주택지구<공공주택 특별법>, 역사문화환경보존지역(하남미사리유적(500m이내))<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 공장설립승인지역(수도법 시행령 제14조의3제2호)<수도법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>, 중점경관관리구역(2016-10-06),토지거래계약에관한허가구역(지정기간:2025.10.20.~2026.12.31. 허가대상: 하남시 전역 아파트 용도 한정),토지거래계약에관한허가구역(지정기간:2025.8.26.~2026.8.25. 허가대상: 외국인 등(외국법인, 외국단체 포함)이 매수자인 주택(단독,다가구,아파트,연립,다세대))

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

물건 비고

공장(지식산업센터)으로 이용중임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2026타경50313 (1)

경기도 하남시 망월동 834-2 미사강변에스케이브이1센터 9층지산918-1호

건물명: 미사강변 SK V1 center

용도: 지식산업센터

감정가: 166,000,000원

토지면적: 9.56㎡ (약 2.89평)

토지지분: 9.56㎡ (약 2.89평)

건물면적: 42.12㎡ (약 12.73평)

건물지분: 42.12㎡ (약 12.73평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 유더블유제십육차유동화전문

1.1. 입지조건

본건은 경기도 하남시 망월동 소재 "미사초등학교" 북측 인근에 위치하고 있습니다.

주위는 대규모 아파트 단지, 근린생활시설, 다른 지식산업센터, 공원 등이 소재하는 지역으로, 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

차량의 진출입이 용이하며, 인근에 노선버스 정류장이 있어 대중교통 이용 여건도 보통입니다.

건물 서측 및 동측으로는 중로와 대로에 접해 있어 도로 접근성이 양호합니다.

1.2. 권리분석

말소기준권리: 2020년 2월 21일 접수된 우리은행 근저당권 (을1)입니다.

등기부상 권리관계:

* 소유권이전 1번 신탁등기 말소 (갑2) - 말소

* 근저당권 (우리은행) - 말소기준권리

* 압류 (기흥세무서장) - 말소

* 임의경매 (채권자) - 말소

* 압류 (하남시) - 말소

모든 등기부상 권리는 매각으로 인해 말소될 예정입니다.

매각으로 소멸되지 않는 권리:

* 토지(하남시 망월동 834-2번지)에 말소되지 않는 을구 1번 구분지상권설정등기(2019.12.27. 접수 제73160호)가 존재합니다. 이는 토지에 대한 권리가 매각 후에도 소멸되지 않고 낙찰자가 인수해야 함을 의미하며, 이는 매우 중대한 사항입니다.

유동화물건, 별도등기: 본 건은 유동화물건이며, 위에서 언급된 구분지상권이 별도로 등기되어 낙찰자가 인수해야 할 권리입니다.

임차인 현황: 인수되는 보증금 합계는 0원입니다. 다만, 임대차 관계는 미상으로, 실제 점유자가 누구인지, 어떠한 조건으로 점유하고 있는지에 대한 확인이 필요합니다.

1.3. 상권분석

본건이 위치한 지역은 대규모 주거단지와 상업시설, 다수의 지식산업센터가 밀집해 있어 활발한 상업 활동이 예상됩니다.

주변에는 미사초등학교와 공원 등이 있어 교육 및 휴식 시설 접근성이 좋습니다.

일반적인 주변 시설 검색 결과, 혐오시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않았습니다.

1.4. 생활정보

주변에 대규모 아파트 단지가 형성되어 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 편리합니다.

대중교통 이용이 가능하며, 차량을 이용한 도심 접근성도 양호한 편입니다.

건물은 2019년 12월 19일에 사용승인된 비교적 신축 건물에 해당합니다.

1.5. 잠재적 리스크

가장 큰 리스크는 토지에 대한 구분지상권이 매각으로 소멸되지 않고 인수된다는 점입니다. 이는 토지 소유권을 제한하며, 건물 이용 및 재산권 행사에 심각한 제약을 초래할 수 있습니다.

임대차 관계가 미상으로, 실제 점유 현황 및 점유자의 권리 관계에 대한 철저한 사전 조사가 필요합니다.

유동화물건이라는 특성은 거래 과정이나 향후 관리에 있어 복잡성이 있을 수 있습니다.

토지이용계획상 가축사육제한구역, 역사문화환경보존지역, 공공주택지구, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역, 과밀억제권역, 공장설립승인지역, 중점경관관리구역, 토지거래허가구역 등 다양한 규제 사항이 존재합니다.

1.6. 종합 의견

본건은 신축 건물에 위치하며 교통 및 생활 환경이 비교적 양호하다는 장점이 있습니다. 그러나 토지에 말소되지 않는 구분지상권이 설정되어 있어, 이는 본건의 가치를 크게 하락시키는 결정적인 단점으로 작용합니다. 구분지상권은 토지 사용에 대한 중대한 제약을 야기하므로, 해당 권리가 정확히 무엇인지, 그 영향은 어느 정도인지에 대한 심층적인 법률 검토가 필수적입니다. 이러한 중대한 권리 하자 때문에 일반적인 투자 관점에서 접근하기 매우 어려운 물건으로 판단됩니다.

1.7. 투자 포인트

현재 제공된 정보만으로는 뚜렷한 투자 포인트를 찾기 어렵습니다.

다만, 만약 구분지상권의 소멸 또는 해지가능성이 매우 높거나, 해당 권리에도 불구하고 특정 목적(예: 단기 시세차익 또는 특수 목적)으로 활용할 수 있는 방안이 있다면 고려해 볼 수 있습니다. 그러나 이는 매우 제한적인 가능성입니다.

1.8. 예상 입찰가

감정가: 166,000,000원

본건의 가장 큰 단점인 토지 상의 말소되지 않는 구분지상권의 존재로 인해, 본 물건의 실질적인 가치는 감정가를 크게 하회할 것으로 예상됩니다. 구분지상권으로 인한 토지 사용 제약을 감안하여, 낙찰자가 인수해야 할 권리의 부담을 고려한 보수적인 접근이 필요합니다.

예상 입찰가는 감정가의 약 60% 수준인 100,000,000원 ~ 110,000,000원 범위에서 신중하게 결정해야 할 것으로 판단됩니다. (실제 입찰가 산정 시에는 더 정밀한 권리 분석 및 현장 조사가 선행되어야 합니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.