나이스옥션 법원경매 부천 2026타경30396 [1] 경기도 부천시 오정구 고강동 313-15 아침애 4층401호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 다솔감정 · 평가일 2026.02.25

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 부천시 오정구 고강동 소재 "고강아파트" 남측 인근에 위치하며, 본건 주위는 단독주택, 공동주택, 근린생활시설 등이 소재하고 있는 주택지역임.

교통상황

본건까지 제반차량의 진출입이 용이하고 인근에 버스정류장이 소재하고 있어 제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층 건물내 4층 401호로 (사용승인일 : 2018.03.27) 외벽 : 치장벽돌 마감 등. 창호 : 하이새시창임.

이용상태

공동주택(다세대주택)으로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 개별난방설비, 도시가스설비, 승강기설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

부정형 토지로 공동주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 소재 부지는 동측 및 남측으로 포장도로와 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 나지구(소음대책지역 제3종구역 나지구)<공항시설법>, 항공표면(진입표면구역)<공항시설법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(외국인 등 토지거래허가구역, 대상 : 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대(2025.8.26 ~ 2026.8.25))

공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 개요

사건번호: 부천지원 2026타경30396 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주택도시보증공사

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.2. 물건 현황

소재지: 경기도 부천시 오정구 고강동 313-15 아침애 4층401호

용도: 다세대주택

건축물 정보:

- 사용승인일: 2018.03.27

- 총 층수: 5층

- 해당 층: 4층

- 구조: 철근콘크리트구조

- 건물명: 아침애

1.3. 면적 정보

토지면적: 48.15㎡ (약 14.57평)

건물면적: 73.49㎡ (약 22.23평)

1.4. 감정평가 정보

감정가: 355,000,000원

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 경기도 부천시 오정구 고강동 소재 "고강아파트" 남측 인근에 위치하며, 주변은 단독주택, 공동주택, 근린생활시설 등이 소재하는 주택지역입니다.

2.2. 교통상황

제반 차량의 진출입이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 가능합니다. 전반적인 교통상황은 보통입니다.

2.3. 도로상태

본건 소재 부지는 동측 및 남측으로 포장도로와 접하고 있습니다.

2.4. 토지이용계획 및 제한상태

- 제2종일반주거지역

- 가축사육제한구역

- 나지구(소음대책지역 제3종구역)

- 항공표면(진입표면구역)

- 과밀억제권역

- 토지거래계약에 관한 허가구역 (외국인 등 토지거래허가구역, 대상: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대 (2025.8.26 ~ 2026.8.25))

3. 권리분석

3.1. 권리요약

말소기준권리: 주택도시보증공사의 강제경매개시결정 (2026타경30396)

매각으로 소멸되지 않는 권리: 없음 (을구 순위 1번 주택임차권등기는 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출되어 말소 예정입니다.)

총 등기부채권액: 336,000,000원

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 주택도시보증공사(김유경)

- 보증금: 336,000,000원

- 차임: 0원

- 전입일자: 2021-10-01

- 확정일자: 2021-09-09

- 배당신고일자: 2023-10-05

- 대항력: 없음

- 비고: HUG 인수조건 변경, 선순위임차권 (등기부상 말소 예정)

* 임차인: 김*

- 보증금: 0원

- 차임: 0원

- 전입일자: 2025-04-08

- 확정일자: 정보 없음

- 배당신고일자: 정보 없음

- 대항력: 있음

- 비고:

- 임차인 관련 주의 문구: 보증금 및 차임 정보가 미상이므로 주의가 필요합니다. 금액이 미상이라도 인수 가능성이 있으므로 추가 확인이 요구됩니다.

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

본건이 위치한 고강동 지역은 주택 밀집 지역으로, 다세대주택 및 단독주택, 소규모 근린생활시설이 혼재되어 있습니다. "고강아파트" 인근에 위치하여 주거지로서의 안정적인 수요가 있을 것으로 예상됩니다.

4.2. 주변 시세 동향 (제공된 JSON 정보 기반)

제공된 최근 매매 정보 분석 결과, 인근 다세대주택의 거래 가격은 다음과 같습니다. (가격은 만원단위 입력이나, 실제 금액은 100,000,000원 등입니다.)

- 월드하니타운(313-46): 2025년 12월, 37.28㎡ (약 11.28평) 기준 100,000,000원 (약 2,682,000원/㎡)

- 성산주택(383-24): 2025년 12월, 43.56㎡ (약 13.18평) 기준 136,000,000원 (약 3,122,000원/㎡)

- 행복빌(372-13): 2025년 12월, 57.51㎡ (약 17.40평) 기준 225,000,000원 (약 3,912,000원/㎡)

이 정보에 따르면, 주변 다세대주택의 평균 시세는 약 3,238,000원/㎡ 수준입니다.

5. 생활정보

5.1. 교통 편의성

본건까지 차량 진출입이 용이하며, 인근에 버스정류장이 위치하여 대중교통 이용이 편리합니다.

5.2. 주변 시설 (검색 결과 반영)

주변에 고강초등학교, 성곡중학교, 수주고등학교 등 교육시설이 있으며, 재래시장 및 공원(고강선사유적공원, 서서울호수공원 등)이 근거리에 있어 생활 편의 및 주거 쾌적성이 양호한 편입니다.

5.3. 혐오시설 정보 (검색 결과 반영)

주변에서 명확하게 인지되는 혐오시설에 대한 정보는 발견되지 않았습니다. 다만, 김포공항 인근 지역으로 '항공표면(진입표면구역)' 및 '나지구(소음대책지역 제3종구역)'에 해당하므로 항공기 소음 등의 환경적 영향을 고려할 필요가 있습니다. 또한, 부천시 자원순환센터(쓰레기 소각장 등)가 비교적 인근에 위치해 있으나, 직접적인 영향 범위는 추가 확인이 필요합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 토지거래허가구역

본건은 토지거래허가구역으로 지정되어 있으며, 허가기간은 2025.8.26 ~ 2026.8.25입니다. 매수인은 해당 기간 내 토지거래허가를 받아야 하므로, 허가 여부에 따라 계약이 무효가 될 수 있습니다.

6.2. 대항력 있는 임차인 (김*)

보증금 0원으로 명시된 임차인 김*가 대항력을 보유하고 있어, 임대차 관계 및 인수 여부에 대한 면밀한 확인이 필수적입니다. 인수 시 명도 절차 진행 시 예상치 못한 비용이나 시간이 소요될 수 있습니다.

6.3. HUG 인수조건 변경

등기부상 주택도시보증공사의 임차권은 말소 예정으로 파악되나, 'HUG 인수조건 변경'이라는 특이사항은 인수 조건에 대한 추가 확인을 요구합니다.

6.4. 공항 관련 지역 제한

항공표면(진입표면구역) 및 소음대책지역에 해당하여 건축 등 이용에 제한이 있을 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 2018년에 준공된 비교적 신축에 속하는 다세대주택으로, 일반적인 주택가에 위치하고 있어 주거 환경은 무난할 것으로 판단됩니다. 감정가는 355,000,000원이지만, 제공된 최근 시세 정보(2025년 말 기준)를 바탕으로 산정한 물건의 가치는 약 237,884,000원 수준으로, 감정가 대비 시세가 다소 높게 책정된 것으로 보입니다.

가장 큰 리스크 요인은 대항력 있는 임차인(김*)의 존재이며, 보증금 0원이라는 특이사항에 대한 철저한 조사가 필요합니다. 또한, 토지거래허가구역 지정 기간 및 조건 확인도 필수적입니다.

8. 투자 포인트

* 비교적 신축 건물 (2018년 사용승인)

* 주택가 내 위치로 주거 수요 확보 용이

* 주변 시세 대비 감정가가 높아, 철저한 입찰가 산정이 중요

* 대항력 있는 임차인 문제 해결 또는 낮은 낙찰가 확보 시 수익성 증대 가능

9. 예상 입찰가

감정가: 355,000,000원

제공된 JSON 정보 기반의 시세 분석: 약 237,884,000원 (73.49㎡ 기준)

대항력 있는 임차인(김*) 인수 가능성 및 기타 리스크 고려

추가적인 권리관계 확인 및 현장 조사를 통해 정확한 시세와 리스크를 재산정해야 합니다. 보수적인 접근을 권장하며, 시세 대비 현저히 낮은 가격으로 입찰하는 것을 고려해야 합니다.

주변 시세와 법원 경매 정보를 종합 분석한 결과, 본 물건의 적정 예상 입찰가는 감정가(355,000,000원)의 70% 수준인 약 248,500,000원으로 판단됩니다. (이는 2026년 7월 8일 부천지원 경매 예정 정보와 일치하는 금액입니다.)

유의: 상기 예상 입찰가는 제공된 정보를 바탕으로 산출된 것이며, 실제 경매 시에는 현장 조사, 추가 권리 분석 등을 통해 변동될 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.