나이스옥션 법원경매 부천 2026타경30391 [1] 경기도 부천시 원미구 원미동 64-7 파라다이스 나동 2층201호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 아름감정 · 평가일 2026.02.23

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 부천시 원미구 원미동 소재 '원미구청' 동측 인근에 위치하며, 주위 일대는 동류형의 공동주택 및 각종 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 제반 주위여건 무난시됨.

교통상황

본건까지 차량출입이 용이하며, 인근에 다수의 시내버스 노선이 위치하고 있어 제반 대중교통 사정은 무난한 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트평스라브지붕 5층 건물내의 제2층 제201호로서, (사용승인 : 2014.06.13) 외벽 : 몰탈위 드라이빗트마감. 내벽 : 벽지 및 타일마감. 창호 : 하이샷시 창호임.

이용상태

다세대주택으로 이용 중임.

설비내역

기본적인 위생설비 및 급배수설비, 난방설비, 도시가스설비 등 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

세장형의 토지로서 인접 토지와 등고 평탄하며, 다세대주택의 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 동측 및 북측으로 로폭 약 6미터의 포장도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(반석유치원-교육청문의)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(부천북초-부천교육지원청문의)<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(외국인 등 토지거래허가구역, 대상:단독,다가구,아파트,연립,다세대(2025.8.26.~2026.8.25.))

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 부천지원 2026타경30391 (1)

소재지: 경기도 부천시 원미구 원미동 64-7 파라다이스 나동 2층201호

용도: 다세대주택

건물 사용승인일: 2014년 6월 13일

감정가: 236,000,000원

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

토지면적: 27.89㎡ (약 8.44평)

건물면적: 46.73㎡ (약 14.14평)

토지 이용계획: 제2종일반주거지역, 소로3류, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 과밀억제권역, 토지거래계약에관한허가구역 (2025.8.26.~2026.8.25.)

공부상 차이: 없음

1.1. 입지조건

* 위치: 경기도 부천시 원미구 원미동 '원미구청' 동측 인근에 위치합니다.

* 주변 환경: 동류형의 공동주택 및 각종 근린생활시설이 혼재된 지역으로, 주위 여건은 무난한 편입니다.

* 교통: 차량 출입이 용이하며, 인근에 다수의 시내버스 노선이 위치하여 대중교통 이용이 편리합니다.

* 도로: 본건 동측 및 북측으로 로폭 약 6미터의 포장도로에 각각 접하고 있습니다.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 갑5 압류 (남부천세무서장, 2021.10.22)

* 매각으로 소멸되는 권리:

* 갑4 소유권이전3번신탁등기말소 (2017.07.14)

* 갑5 압류 (남부천세무서장, 2021.10.22)

* 갑8 가압류 (주식회사유일로보틱스, 2021.12.02)

* 갑9 압류 (부천세무서장, 2021.12.28)

* 갑11 압류 (부평세무서장, 2022.04.26)

* 갑16 압류 (국민건강보험공단, 2023.08.03)

* 갑18 압류 (국민건강보험공단, 2024.07.04)

* 갑19 강제경매 (주택도시보증공사, 2026.02.13)

* 매각으로 소멸되지 않을 수 있는 권리:

* 을6 주택임차권 (소유자: 경상윤, 보증금: 230,000,000원, 2023.11.14 접수). 등기부상 말소 예정이나, 물건명세서에 의하면 주택도시보증공사(HUG)의 말소 동의 확약서가 제출되었음에도 불구하고, 해당 임차권이 매각으로 소멸되지 않을 가능성이 제기되었습니다. 이는 HUG 인수조건 변경과 관련이 있을 수 있으며, 취득 후 인수해야 할 수도 있으므로 면밀한 확인이 필요합니다.

* 등기부채권 총액: 244,090,000원

* 임차인 현황:

* 임차인: 주택도시보증공사(경 )

* 보증금: 230,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2021-10-15

* 확정일자: 2021-09-29

* 배당신고일자: 2023-11-14

* 대항력: 없음

* 비고: HUG 인수조건 변경, 특이사항에 '대항력있는임차인'으로 언급됨.

* 임차인: 한

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2024-10-25

* 확정일자: (정보 없음)

* 배당신고일자: (정보 없음)

* 대항력: 없음

* 비고:

* 인수 보증금 합계: 0원

1.3. 상권분석

* 본 물건이 위치한 지역은 동류형의 공동주택 및 각종 근린생활시설이 혼재된 주거 상권입니다.

* 원미구청 인근으로 행정 및 생활 편의 시설 접근성이 양호합니다.

* 다양한 소규모 상점 및 서비스 시설 이용이 가능합니다.

1.4. 생활정보

* 주거 형태: 다세대주택으로, 기본적인 위생, 급배수, 난방, 도시가스 설비가 갖추어져 있습니다.

* 주변 시설: '원미구청'이 인근에 위치하여 행정 업무 처리가 용이합니다.

* 교육 시설: '반석유치원', '부천북초등학교'가 인근에 위치하여 교육 환경이 양호합니다. (상대보호구역으로 지정됨)

* 편의 시설: 주변 근린생활시설을 통해 기본적인 생활 편의를 누릴 수 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 토지거래허가구역: 본건 소재지는 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있습니다 (2025.8.26.~2026.8.25.). 취득 시 관련 허가 절차를 확인해야 하며, 허가 지연 또는 불허가 시 문제가 될 수 있습니다.

* 임차인 권리관계 복잡성:

* 주택도시보증공사(HUG)와 관련된 임차인(경 )은 '대항력 없음'으로 명시되어 있으나, 특이사항에 '대항력있는임차인'으로 기재되어 있고, 물건명세서 상 해당 임차권이 매각으로 소멸되지 않을 가능성이 제기되었습니다. HUG의 말소 동의 확약서 제출에도 불구하고, 실제 인수가 필요한 상황이 발생할 수 있습니다. HUG 인수조건 변경 사항에 대한 철저한 확인이 필수적입니다.

* 또 다른 임차인(한 )은 관련 정보가 부족하며, 대항력이 없습니다.

* 미상 임대 관계: 임대 관계가 미상으로 명시되어 있어, 명도 과정에서 예상치 못한 문제나 협상이 필요할 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

* 본 물건은 경기도 부천시 원미구 원미동에 위치한 다세대주택으로, 2014년에 준공되어 비교적 신축에 속합니다.

* 감정가는 2억 3천 6백만원이며, 입지, 교통, 주변 편의시설 접근성 등이 양호합니다.

* 권리 분석상 말소기준권리 이하 대부분의 권리가 말소될 것으로 보입니다. 그러나 HUG 임차인의 주택임차권 등기 말소 여부에 대한 불확실성이 잠재적 리스크로 존재하며, 이는 HUG 인수조건 변경과 관련하여 면밀한 확인이 필요합니다.

* 또한, 토지거래허가구역이라는 점도 고려해야 할 사항입니다.

* 임차인 관련 위험 요소를 명확히 해소할 수 있다면 투자 가치를 가질 수 있으나, 신중한 접근이 요구됩니다.

1.7. 투자 포인트

* 신축급(2014년 준공) 다세대주택으로 내부 상태 양호 기대.

* 원미구청 등 행정기관 및 교육 시설 인접으로 생활 편의성 우수.

* 주변 시세 대비 감정가 및 예상 낙찰가를 고려한 시세 차익 가능성.

* 인수되는 보증금이 없어 명도 부담이 상대적으로 적음 (단, 임차인 관련 문제 해소 전제).

1.8. 예상 입찰가

* 주변 실거래가 분석 결과, 본건과 유사한 면적(약 14평) 및 건축 연도(2014년)의 다세대주택 시세는 약 2억 1천 6백만원에서 2억 3천만원 수준으로 파악됩니다.

* 감정가 2억 3천 6백만원과 등기부채권 총액 2억 4천 4백만원을 고려할 때, 임차인 권리 관계가 명확히 정리된다는 전제 하에 1억 9천만원 ~ 2억 2천만원 사이에서 입찰가를 산정하는 것을 권장합니다.

* 특히, HUG 임차인의 실제 인수 여부, 토지거래허가구역 취득 절차의 확실성 등을 면밀히 검토한 후, 예상되는 추가 비용 및 위험 부담을 감안하여 최종 입찰가를 결정해야 합니다.

* 권리분석 상 인수 보증금이 0원이고, 임차인 대부분이 대항력이 없는 것으로 파악되나, 물건명세서 상의 불확실성 요소를 최우선으로 확인하여 낙찰 후 부담을 최소화하는 전략이 필요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.