나이스옥션 법원경매 인천 2026타경501519 [1] 인천광역시 서구 검암동 529-2 모드니에꿈 4층402호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 명문 · 평가일 2026.03.05

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 서구 검암동 소재 '검암중학교' 남동측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택, 연립주택, 학교, 근린생활시설 등이 소재하는 등 주위환경은 보통시됨.

교통상황

본건까지 차량의 진·출입이 가능하며, 인근에 버스정류장 및 검바위역(인천2호선)이 소재하는 등 교통상황은 보통시됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층 건물 내 제4층 제402호로서, (사용승인일 : 2012,09,18) 외벽 : 치장벽돌쌓기 및 돌붙임 마감 등 내벽 : 벽지도배 및 내부 인테리어마감(표준마감기준) 등 창호 : 하이샷시 창호 마감 등임.

이용상태

본건 공부상 도시형생활주택-단지형다세대주택(방3, 거실/주방, 화장실1 등)임.

설비내역

기본적인 위생 및 급·배수설비, 난방설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

사다리형 토지로서, 다세대주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북서측으로 노폭 약 8미터 내외의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

검암동 529-2 :제1종일반주거지역, 지구단위계획구역(검암2지구), 도로(접합), 가축사육제한구역(2025-05-20)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 역사문화환경보존지역(2024-06-10)<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>, 과밀억제권역(과밀억제권역)<수도권정비계획법>, 중점경관관리구역,토지거래계약에관한허가구역(토지거래허가구역(외국인 등의 주택용도 취득에 한함)(2025. 8. 26.~2026. 8. 25.))

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임. 기타사항 : 2024년08월29일, 인천지방법원의 임차권등기명령(2024카임2612), 임차보증금 : (1)금139,000,000원, (2)금140,000,000원, 점유개시일자 : 2020년07월16일, 임차권자 : 김기출

물건 비고

통칭 '비동'(감정평가서 참조)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 인천지방법원 2026타경501519 (1)

소재지: 인천광역시 서구 검암동 529-2 모드니에꿈 4층402호

용도: 도시형생활주택

감정가: 143,000,000원

토지면적: 27.14㎡ (약 8.21평)

건물면적: 40.47㎡ (약 12.24평)

매각대상: 토지/건물일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

특이사항: 토지거래허가구역, HUG 인수조건 변경, 통칭 '비동'(감정평가서 참조)

1.1. 입지조건

주변 환경: 본건은 인천광역시 서구 검암동 소재 '검암중학교' 남동측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택, 연립주택, 학교, 근린생활시설 등이 소재하는 등 주위환경은 보통시됩니다.

교통상황: 본건까지 차량의 진·출입이 가능하며, 인근에 버스정류장 및 검바위역(인천2호선)이 소재하는 등 교통상황은 보통시됩니다.

도로상태: 본건 북서측으로 노폭 약 8미터 내외의 포장도로와 접합니다.

1.2. 권리분석

말소기준권리: 인천지방법원 2026타경501519 강제경매 (주택도시보증공사)

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리: 해당 사항 없음 (단, 을구 순위 5번 주택임차권은 HUG의 말소 동의 확약서 제출로 소멸 예상)

인수 보증금 합계: 0원

1.2. 1. 임차인 현황

임차인: 김 (주택도시보증공사 HUG 보증)

보증금: 140,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2020-07-15

확정일자: 2020-06-17

배당신고일자: 2024-08-30

대항력: 없음

주의사항: 임차권 등기명령이 있으며, HUG 인수조건 변경 및 토지거래허가구역이라는 특이사항이 있습니다. 임차인의 보증금 140,000,000원은 인수되지 않을 것으로 예상되나, HUG 관련 조건 변경 사항 및 토지거래허가구역 지정 기간 만료 여부를 반드시 확인해야 합니다.

1.3. 상권분석

본건은 인천광역시 서구 검암동에 위치하며, 주위는 다세대주택, 연립주택, 학교, 근린생활시설이 혼재된 주거 밀집 지역입니다. 인근에 버스정류장과 인천2호선 검바위역이 있어 대중교통 이용이 용이합니다. 주변 상가 시설은 일반적인 근린생활시설 수준으로, 지역 주민을 대상으로 한 소규모 상권으로 형성되어 있습니다.

1.4. 생활정보

교육시설: 검암중학교가 인근에 위치하여 교육 환경이 양호합니다.

교통: 인천2호선 검바위역을 이용할 수 있으며, 다수의 버스 노선이 운행되어 시내 접근성이 좋습니다.

편의시설: 근린생활시설이 주변에 있어 기본적인 생활 편의는 가능합니다.

1.5. 잠재적 리스크

토지거래허가구역: 과거 외국인 등의 주택 용도 취득에 한해 지정된 바 있으나, 현재 유효 여부 확인이 필요합니다.

HUG 인수조건 변경: 주택도시보증공사(HUG) 관련 조건 변경 사항은 인수 시 발생할 수 있는 변수를 의미하므로, 이에 대한 면밀한 확인이 필요합니다.

건물 명칭: 감정평가서 요약의 '통칭 "비동"' 표시는 해당 건물이 속한 단지 내에서 특정 동을 지칭하는 것으로, 실제 명칭과의 차이가 있을 수 있으므로 확인이 필요합니다.

다세대주택 특성: 층간소음, 주차 문제, 관리 주체 등에 대한 고려가 필요합니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 인천광역시 서구 검암동에 위치한 도시형생활주택으로, 역세권에 가까워 기본적인 주거 환경 및 교통 여건은 양호합니다. 감정가는 143,000,000원이며, 건물 면적은 40.47㎡ (약 12.24평)입니다. 권리분석 상 임차인은 대항력이 없어 보증금 인수 부담은 없을 것으로 예상되나, HUG 인수조건 변경 및 토지거래허가구역 지정 사항에 대한 추가 확인이 반드시 필요합니다.

1.7. 투자 포인트

인천2호선 검바위역 인근의 역세권 입지.

주거 밀집 지역으로 안정적인 수요 기대.

인근 개발 계획 및 지역 가치 상승 잠재력.

HUG 보증 임차인으로, 보증금 회수 및 명도 관련 이슈가 비교적 명확할 수 있으나, 인수조건 변경 사항은 확인 필요.

1.8. 예상 입찰가

시세 분석:

제공된 최근 매매 정보에 따르면, 2026년 1월 인천 서구 검암동 일대 다세대 주택 거래 사례는 다음과 같습니다.

- 30.72㎡ 면적의 주택이 93,000,000원에 거래되었습니다.

- 72.87㎡ 면적의 주택이 183,000,000원에 거래되었습니다.

- 62.67㎡ 면적의 주택이 179,000,000원에 거래되었습니다.

본건의 면적은 40.47㎡ (약 12.24평)으로, 제공된 정보 중 가장 작은 면적인 30.72㎡(약 9.3평)보다 약 10㎡(약 3평)가 넓습니다. 이에 따라 단순 면적 비례로 계산 시, 93,000,000원 / 30.72㎡ * 40.47㎡ 약 121,000,000원 수준으로 추정해 볼 수 있습니다. 다만, 이는 3층 매물이며 본건은 4층입니다. 또한, 제공된 매매 사례들의 건축 연도, 층수, 관리 상태 등 상세 조건이 본건과 다를 수 있어 직접적인 비교에는 한계가 있습니다.

예상 입찰가 산정:

본건의 감정가는 143,000,000원입니다. 최근 거래된 가장 작은 면적의 실거래가(9,300만원)를 고려할 때, 본건의 적정 가치를 산정하기 위해서는 추가적인 주변 시세 조사가 필요합니다. 그러나 제공된 정보를 바탕으로 보수적인 접근을 고려하여, 감정가의 80%~90% 수준을 검토해볼 수 있습니다.

- 감정가 143,000,000원 * 0.8 = 114,400,000원

- 감정가 143,000,000원 * 0.9 = 128,700,000원

권리분석상 명확한 인수 부담은 없으나, HUG 인수조건 변경 등 특이사항을 고려해야 합니다. 따라서, 115,000,000원 ~ 125,000,000원 사이에서 신중하게 입찰가를 결정하는 것을 추천합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.