나이스옥션 법원경매 인천 2026타경501534 [1] 인천광역시 남동구 논현동 644-4 논현두손지젤타워 13층1302호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: K-land · 평가일 2026.04.24

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 인천광역시 남동구 논현동 소재 "호구포역(수인분당선)" 남서측 인근에 위치 하며, 주위 일대는 로변을 중심으로 근린생활시설 등이 소재하는 상업지대임.

교통상황

본건 건물까지 차량 진ㆍ출입이 가능하며, 인근 교통시설 및 간선도로와의 거리 등 고려 시 제반 교통상황은 양호함.

건물의 구조

철골철근콘크리트조 평지붕 지하3층/지상15층 건물 내 13층 1302호로서, (사용승인일: 2011.04.28) 외 벽 : 인조석 붙임 등 마감. 창 호 : 샷시창호 등

이용상태

집합건축물대장상 오피스텔임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 도시가스설비. 난방설비, 승강기설비 등이 갖추어져 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지와 등고평탄한 가장형 토지로서, 업무시설 및 근린생활시설 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

동측 및 북측으로 광대로 및 중로의 지선도로(호구포로)에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 지구단위계획구역(2025-08-14)(논현2 지구단위계획구역), 대로1류(폭 35m~ 40m)(접합), 중로1류(폭 20m~25m)(접합), 가축사육제한구역(2013-03-08)((문의:남동구환 경보전과 032-453-2343))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정 비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-21)((외국인 등에 한함, 대상: 단독, 다 가구, 아파트, 연립, 다세대(지정기간: 2025. 08. 26. ~ 2026. 08. 25.)))

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 보고서는 인천지방법원에서 진행 중인 2026타경501534(1)호 물건에 대한 분석 결과를 담고 있습니다.

* 사건번호: 인천지방법원 2026타경501534 (1)

* 소재지: 인천광역시 남동구 논현동 644-4 논현두손지젤타워 13층1302호

* 용도: 오피스텔

* 감정가: 78,000,000원

* 토지면적: 7.38㎡ (약 2.23평)

* 토지지분: 7.38㎡ (약 2.23평)

* 건물면적: 28.27㎡ (약 8.55평)

* 건물지분: 28.27㎡ (약 8.55평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 주택도시보증공사 (추정)

* 준공일: 2011년 4월 28일

* 건물구조: 철근콘크리트조 평지붕 지하 3층/지상 15층 건물 중 13층 1302호

* 총 호실 수: 297호

* 주용도: 업무시설, 제2종근린생활시설

1.1. 입지조건

* 위치: 인천광역시 남동구 논현동 소재 "호구포역(수인분당선)" 남서측 인근에 위치합니다.

* 주변 환경: 로변을 중심으로 근린생활시설 등이 소재하는 상업지대입니다.

* 교통: 본건 건물까지 차량 진출입이 가능하며, 인근 교통시설 및 간선도로와의 접근성을 고려할 때 제반 교통상황은 양호한 편입니다. 수인분당선 호구포역이 인근에 있어 대중교통 이용이 편리합니다.

* 토지: 인접지와 등고평탄한 가장형 토지로서, 업무시설 및 근린생활시설 건부지로 이용 중입니다. 동측 및 북측으로 광대로 및 중로의 지선도로(호구포로)에 접해 있습니다.

* 토지이용계획: 일반상업지역, 지구단위계획구역(논현2 지구단위계획구역), 대로1류, 중로1류로 지정되어 있습니다.

* 제한상태: 과밀억제권역에 해당하며, 외국인에 한해 토지거래계약 허가구역으로 지정되어 있습니다 (지정기간: 2025년 8월 26일 ~ 2026년 8월 25일).

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 을구 6번 강제경매 (주택도시보증공사, 2026.02.24. 접수)입니다.

* 인수되는 권리: 본 경매물건은 말소기준권리보다 후순위 권리들만 존재하므로, 낙찰자가 인수해야 할 부담 있는 권리는 없는 것으로 판단됩니다.

* 등기부 요약:

* 갑구 순위 3, 4, 5번: 소유권이전 및 신탁 관련 등기들로, 매각으로 소멸됩니다.

* 을구 순위 3번: 주택임차권 (정은아, 81,000,000원, 2024.12.17. 접수) - 말소 예정입니다.

* 을구 순위 6번: 강제경매 (주택도시보증공사, 80,000,000원, 2026.02.24. 접수) - 말소기준권리입니다.

* 임차인 현황:

* 임차인: 주택도시보증공사 (정은아)

* 보증금: 80,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자(사업일자): 2020년 11월 23일

* 확정일자: 2020년 11월 2일

* 배당신고일자: 2024년 12월 17일

* 대항력: 없음

* 비고: 1차 보증금 감액분 1,000,000원

* 인수 보증금 합계: 0원

* 물건명세서 특이사항: 을구 순위 3번 주택임차권은 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출되어 매각으로 소멸될 예정입니다.

* 권리분석 종합: 모든 권리는 말소될 예정이며, 인수되는 채무는 없습니다.

1.3. 상권분석

* 본 물건은 수인분당선 호구포역 인근에 위치한 상업지대 내에 자리하고 있습니다.

* 주변에 근린생활시설이 밀집해 있어 기본적인 상업 활동이 활발할 것으로 예상됩니다.

* 오피스텔 및 업무시설, 근린생활시설이 복합적으로 입지하여 다양한 업종의 상권 형성이 가능합니다.

* 논현포대근린공원 및 남동물빛놀이터 등 공원 시설이 인근에 있어 지역 주민들의 휴식 공간으로 활용되고 있습니다.

* 인근에 호텔들이 위치하고 있어 유동인구 및 관련 서비스업 수요가 있을 것으로 보입니다.

1.4. 생활정보

* 교통: 수인분당선 호구포역을 도보로 이용 가능하며, 차량으로도 주요 간선도로 접근이 용이합니다.

* 편의시설: 상업지대에 속해 있어 은행, 병원, 마트 등 다양한 편의시설 이용이 편리합니다.

* 녹지/휴식공간: 논현포대근린공원 등 녹지 공간이 인근에 있어 쾌적한 생활 환경을 제공합니다.

* 주변 시설: 인근에 논현문화로가 있어 다양한 상업시설 및 먹거리를 즐길 수 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* HUG 인수조건 변경: 본 물건의 특이사항 및 특수물건정보에 'HUG 인수조건 변경'이라는 내용이 기재되어 있습니다. 이는 주택도시보증공사(HUG)와 관련된 복잡한 계약 관계 또는 경매 진행 과정상의 변동이 있었음을 시사하므로, 입찰 전 반드시 해당 내용에 대한 명확한 확인이 필요합니다.

* 임대관계 미상: 현재 임대차 관계가 확인되지 않아, 공실 여부, 실제 임대료 수준, 공실 기간 등에 대한 추가적인 조사가 필요합니다.

* 건축물 노후화: 2011년 준공된 건물로, 향후 정기적인 유지보수 및 시설 관리에 대한 비용 발생 가능성이 있습니다.

* 토지거래계약 허가구역: 외국인에 한해 지정기간(2025.08.26 ~ 2026.08.25) 내 토지 거래 시 허가를 받아야 합니다. (내국인에게는 해당사항 없음)

1.6. 종합 의견

본 물건은 인천 남동구 논현동에 위치한 오피스텔로, 수인분당선 호구포역 역세권의 입지적 장점을 가지고 있습니다. 상업지대에 속해 있어 관련 편의시설 및 교통 접근성이 우수하며, 권리 분석상 인수할 권리는 없는 안전한 물건으로 판단됩니다. 다만, 'HUG 인수조건 변경'이라는 불확실한 요소가 존재하므로, 이 부분에 대한 철저한 사전 조사가 선행되어야 합니다. 전반적으로 시세 대비 합리적인 가격으로 취득할 경우 안정적인 임대 수익 또는 시세차익을 기대해 볼 수 있습니다.

1.7. 투자 포인트

* 역세권 입지: 수인분당선 호구포역 인접으로 풍부한 유동인구 확보 및 교통 편리성.

* 잘 갖춰진 생활 인프라: 주변 상업지대로서 각종 편의시설 이용 용이.

* 권리상 안전성: 말소기준권리 설정으로 낙찰자가 인수할 부담이 없음.

* 지역 개발 가능성: 상업지역으로서 지속적인 개발 및 가치 상승 기대.

* 최근 실거래가 반영: 감정가와 유사하거나 약간 상회하는 최근 실거래가를 고려한 합리적 입찰가 산정 가능.

1.8. 예상 입찰가

* 감정가: 78,000,000원

* 최근 실거래가 분석 (28.27㎡ 기준):

* 2025년 11월 (12층): 65,000,000원

* 2026년 1월 (11층): 75,000,000원

* 분석: 본건은 13층으로 최근 실거래가(7,500만원)보다 높은 층수에 해당합니다. 감정가는 7,800만원으로 최근 실거래가와 유사한 수준입니다. 인수되는 보증금이 0원이므로, 최근 실거래가(7,500만원)를 기준으로 하되, 층수 이점 및 감정가를 고려하여 입찰가를 산정할 수 있습니다. 'HUG 인수조건 변경' 관련 내용이 명확히 해소되고, 임대 미상 문제 해결 시에는 감정가 이상도 고려해볼 수 있으나, 보수적으로 접근하는 것이 좋습니다.

* 예상 입찰가 범위: 78,000,000원 ~ 82,000,000원.

* 주의사항: 'HUG 인수조건 변경'과 임대 관계 미상 정보에 대한 구체적인 확인 없이는 신중한 접근이 필요합니다. 예상 입찰가는 시세, 권리관계, 물건의 잠재적 리스크 등을 종합적으로 고려한 의견이며, 최종 입찰가는 개인의 판단 및 시장 상황에 따라 달라질 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.