나이스옥션 법원경매 인천 2026타경501523 [1] 인천광역시 서구 청라동 162-21 영화 블렌하임 12층1213호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 서해 · 평가일 2026.03.04

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 서구 청라동 소재 "청라1동행정복지센터" 서측 인근에 위치하며, 주위 일대는 공동주택, 관공서 및 각종 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 제반 주위여건 보통임.

교통상황

본건까지 제반 차량출입 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통사정은 무난시됨.

건물의 구조

철근콘크리트조, 철골철근콘크리트조 (철근)콘크리트지붕 18층 건물내의 제12층 제1213호로서, (사용승인 : 2012.6.7.) 외벽 : 돌붙임 마감 등 창호 : 샷시유리창 등 임.

이용상태

오피스텔(폐문부재로 내부확인 못함)로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생설비 및 급배수설비, 난방설비, 소화전, 승강기 등 설비 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

가장형 토지로서, 주상복합건물 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 동측으로 노폭 약 20미터, 남서측으로 노폭 약 15미터 내외의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역(2012-12-24), 지구단위계획구역, 중로1류(폭 20m~25m)(접합), 중로2류(폭15m~20m)(접합), 가축사육제한구역(인천광역시 서구 조례 제 1749호)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 경제자유구역(2022-01-03)<경제자유구역의 지정 및 운영에 관한 특별법>, 성장관리권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(토지거래허가구역(외국인 등의 주택용도 취득에 한함)(2025. 8. 26.~2026. 8. 25.))

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 경매 기본 정보

사건번호: 인천지방법원 2026타경501523 (1)

경매 구분: 부동산강제경매

채권자: 주택도시보증공사

1.2. 물건 상세 정보

소재지: 인천광역시 서구 청라동 162-21 영화 블렌하임 12층1213호

용도: 오피스텔

감정가: 171,000,000원

토지 면적: 9.03㎡ (약 2.73평)

건물 면적: 46.63㎡ (약 14.12평) (전용면적 기준)

매각 대상: 토지, 건물 일괄 매각

2. 입지 조건

2.1. 주변 환경

본 건은 인천광역시 서구 청라동 소재 "청라1동행정복지센터" 서측 인근에 위치하고 있습니다. 주변 지역은 공동주택, 관공서, 다양한 근린생활시설이 혼재하는 지역으로, 전반적인 주위 여건은 보통 수준입니다.

2.2. 교통 상황

본건까지 차량의 출입이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

2.3. 도로 접근성

본건 동측으로는 폭 약 20미터, 남서측으로는 폭 약 15미터 내외의 포장도로와 접하고 있어 차량 진출입 및 접근성이 양호합니다.

3. 권리 분석

3.1. 등기부 요약

집합건물 등기부등본 상 주요 내용은 다음과 같습니다.

소유권 이전 및 신탁 등기 말소 이력이 있으며, 최근 소유권 이전(매매)은 2021년 11월 22일 정창화 씨에게 이루어졌습니다.

을구 7번의 주택임차권(유예겸, 보증금 167,500,000원)이 2024년 5월 1일에 등기되었으나, 말소 예정입니다.

갑구 10번의 압류(서구, 2025년 11월 14일)가 말소기준권리가 되며, 이후 등기된 권리인 갑구 11번의 강제경매(주택도시보증공사, 2026년 2월 24일) 또한 말소 대상입니다.

전체 등기부채권 총액은 167,500,000원입니다.

3.2. 임차인 현황

임차인: 유예겸 (주택도시보증공사 관련)

보증금: 167,500,000원

차임: 0원

전입일자: 2022년 5월 11일

확정일자: 2022년 5월 23일

배당신고일자: 2024년 5월 1일

대항력: 없음

본 임차인은 대항력이 없는 것으로 분석됩니다.

3.3. 권리 인수 여부

매각으로 인해 말소되지 않는 권리는 없습니다. 을구 7번의 주택임차권 등기가 존재했으나, 주택도시보증공사로부터 말소 동의 확약서가 제출되어 매각으로 소멸될 예정입니다. 따라서 인수해야 할 임차인의 보증금은 없습니다.

3.4. 말소 기준 권리

갑구 10번의 압류(2025년 11월 14일)가 말소기준권리입니다.

4. 상권 분석

4.1. 지역 내 위상

본건이 소재한 인천광역시 서구 청라동은 계획적으로 개발된 신도시 지역으로, 현대적인 주거 및 상업 인프라를 갖추고 있습니다. 영화 블렌하임은 이러한 지역 내에서 오피스텔로서 주거 및 업무 기능을 제공합니다.

4.2. 잠재적 상권 가치

청라동은 행정복지센터, 근린생활시설 등이 잘 갖춰져 있어 지역 내 수요가 안정적입니다. 주변의 다양한 편의시설과 교통 여건은 오피스텔의 가치를 뒷받침할 것으로 보입니다.

5. 생활 정보

5.1. 주변 편의시설

본건 인근에는 행정복지센터, 각종 상업시설, 금융기관 등이 밀집해 있어 생활 편의성이 높습니다.

5.2. 기타 생활 편의

* 기본적인 위생, 급배수, 난방 설비가 갖춰져 있습니다.

* 건물 내 승강기가 설치되어 있습니다.

* 주상복합건물 부지로 이용 중인 토지 형태입니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 건물 상태

폐문 부재로 인해 내부 이용 상태를 정확히 확인하지 못했습니다. 실제 내부 상태는 현장 확인이 필요합니다.

6.2. 특이사항

* 토지거래허가구역 지정 해제 여부 확인 필요: 기재된 토지거래허가구역 지정 기간(2025.08.26.~2026.08.25.)이 현재 시점(2026년 10월) 기준으로 만료되었으므로, 해당 허가구역 지정 해제 여부 및 관련 규제 확인이 필요합니다. (일반적으로 관련 법규 상 만료 시 추가 절차 없이 해제된 것으로 간주될 수 있습니다.)

* HUG 인수조건 변경: 채권자인 주택도시보증공사(HUG)의 인수조건 변경 사항은 구체적인 내용 파악이 필요하나, 채권자가 본 경매를 신청한 점을 고려할 때, 해당 변경이 매수자에게 직접적인 부담으로 작용할 가능성은 낮아 보입니다.

6.3. 토지 거래 관련

상기 6.2.의 토지거래허가구역 관련 내용 참조.

7. 종합 의견

본 물건은 인천광역시 서구 청라동에 위치한 오피스텔로, 입지 및 교통 여건이 양호하며 주거 및 업무용으로 활용 가능한 가치를 지니고 있습니다. 감정가는 1억 7100만원으로 책정되었으나, 최근 유사 면적 오피스텔 매매 사례를 고려할 때 시장가와는 다소 차이가 있습니다. 권리 분석상 대항력 있는 임차인이 없고, 매각으로 모든 권리가 말소될 예정이어서 낙찰자가 인수해야 할 부담이 적다는 점이 장점입니다. 다만, 폐문 부재로 인한 내부 상태 미확인 및 토지거래허가구역 관련 명확한 종결 여부 확인이 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 46.63㎡(약 14.12평)의 적절한 전용 면적으로 1인 가구 또는 소규모 사업장으로 활용 가치가 높습니다.

* 청라동의 잘 갖춰진 인프라와 교통망을 바탕으로 안정적인 임대 수요를 기대할 수 있습니다.

* 대항력 있는 임차인이 없고, 모든 권리가 말소되는 조건으로 권리 관계가 명확하여 인수 부담이 적습니다.

* 비교적 최근(2025년 2월) 동일 건물 내 동일 면적 오피스텔이 1억 5천만원에 거래된 사례가 있습니다.

9. 예상 입찰가

최근 실거래가 및 감정가를 종합적으로 고려했을 때, 예상 입찰가는 155,000,000원 수준으로 고려해볼 수 있습니다.

이는 유사 면적의 최근 실거래가(1억 5천만원)보다 소폭 높으며, 감정가(1억 7천1백만원)보다는 낮은 수준으로, 시장 가치와 낙찰 가능성을 고려한 보수적인 추정치입니다.

임차인 현황 분석 결과, 유예겸 임차인은 대항력이 없으며 보증금 인수 부담이 없습니다.

본 물건은 폐문으로 인한 내부 확인 불가, 토지거래허가구역 지정 만료 관련 명확한 확인 필요 등 일부 리스크가 존재하므로, 입찰 전 현장 답사를 통해 물건 상태를 직접 확인하시고 관련 법규를 재확인하시기를 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.