나이스옥션 법원경매 인천 2026타경501520 [1] 인천광역시 서구 석남동 488-2 파크원 7층706호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 광희 · 평가일 2026.03.10

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 서구 석남동 소재"석남초등학교"남서측 인근에 위치하며 주위는 공동주택, 단독주택, 학교, 업무시설 및 근린생활시설 등이 혼재하여 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 차량의 접근이 용이하고 인근에 노선버스 정류장 및 지하철 7호선 및 인천지하철 2호선 석남역이 소재하는 등 대중교통사정은 양호함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 14층 중 7층 706호로서, (사용승인일:2019.01.21) 외 벽 : 시멘트몰탈위 페인트마감 등. 내 벽 : 벽지도배 및 타일마감 등. 창 호 : 섀시창호임.

이용상태

오피스텔로 이용중임.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 난방설비, 도시가스설비, 기계식 주차설비, 승강기설비(15인승) 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

2필1단의 가장형 평지로서 업무시설(오피스텔)의 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 동측으로 포장중로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

인천광역시 서구 석남동 488-2 일반상업지역 , 시가지경관지구 , 중로1류(폭 20m~25m)(접합) 가축사육제한구역(2025-05-20)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2023-04-18)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(서부교육지원청)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(인천석남초등학교 )<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(인천석남초등학교 병설유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법> 토지거래계약에관한허가구역(토지거래허가구역(외국인 등의 주택용도 취득에 한함)(2025. 8. 26.~2026. 8. 25.)) 인천광역시 서구 석남동 488-3 일반상업지역 , 시가지경관지구 , 중로1류(폭 20m~25m)(접합) 가축사육제한구역(2025-05-20)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2023-04-18)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(서부교육지원청)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(인천석남초등학교 )<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(인천석남초등학교 병설유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법> 토지거래계약에관한허가구역(토지거래허가구역(외국인 등의 주택용도 취득에 한함)(2025. 8. 26.~2026. 8. 25.))

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2.

2.1. 물건 기본정보

* 사건번호: 인천지방법원 2026타경501520 (1)

* 소재지: 인천광역시 서구 석남동 488-2 파크원 7층706호

* 용도: 오피스텔

* 감정가: 206,000,000원

* 토지면적: 12.05㎡ (약 3.64평)

* 건물면적: 69.26㎡ (약 20.95평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 주OOOOOOO

* 특이사항: 토지거래허가구역, HUG 인수조건 변경

2.2. 감정평가서 요약

* 위치 및 주위환경: 인천광역시 서구 석남동 "석남초등학교" 남서측 인근에 위치하며, 공동주택, 단독주택, 학교, 업무시설, 근린생활시설 등이 혼재함.

* 교통상황: 차량 접근 용이하며, 인근에 노선버스 정류장 및 지하철 7호선, 인천지하철 2호선 석남역이 소재하여 대중교통 이용이 편리함.

* 건물구조: 철근콘크리트구조, 14층 중 7층 706호 (2019년 1월 21일 사용승인). 외벽은 페인트 마감, 내벽은 벽지 및 타일 마감, 창호는 섀시 창호임.

* 이용상태: 오피스텔로 이용 중임.

* 설비내역: 위생설비, 급배수설비, 난방설비, 도시가스설비, 기계식 주차설비, 15인승 승강기 설비 등이 갖추어져 있음.

* 토지 이용상태: 2필 1단으로, 업무시설(오피스텔) 건부지로 이용 중임.

* 인접 도로상태: 본건 동측으로 포장된 중로에 접함.

* 토지이용계획 및 제한상태: 일반상업지역, 시가지경관지구, 중로1류(폭 20m~25m) 접합. 가축사육제한구역, 상대보호구역(서부교육지원청, 인천석남초등학교 등), 과밀억제권역.

* 토지거래허가구역: 외국인 주택용도 취득에 한하며, 2025년 8월 26일부터 2026년 8월 25일까지 유효함.

* 공부와의 차이: 없음.

* 기타참고사항: 임대관계는 미상임.

1.3. 입지조건

* 지역적 위치: 인천광역시 서구 석남동에 위치하며, 주거 및 상업시설이 혼재된 지역임.

* 교통망: 지하철 7호선 및 인천지하철 2호선 석남역이 인근에 있어 교통이 매우 편리함. 다수의 버스 노선이 운행되어 접근성이 우수함.

* 생활환경: 석남초등학교 등 교육시설이 인접해 있으며, 다양한 근린생활시설과 업무시설이 밀집하여 생활 편의성이 높음.

1.4. 권리분석

* 임차인 현황:

* 주택도시보증공사(김 )

* 보증금: 180,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자(사업일자): 2022-09-04

* 확정일자: 2020-08-18

* 배당신고일자: 2024-10-10

* 대항력: 없음.

* 비고: HUG 인수조건 변경으로 인한 보증금 증액분(9,000,000원)이 있을 수 있으나, 권리관계상 대항력 없음.

* 주택도시보증공사(김 )

* 보증금: 189,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자(사업일자): 2022-09-04

* 확정일자: 2022-05-31

* 배당신고일자: 2026-04-10

* 대항력: 없음.

* 비고: 1차 보증금 증액분 9,000,000원.

* 말소기준권리: 압류(인천세무서장, 2022-11-21)

* 말소 예정 권리: 주택임차권(김다운, 180,000,000원), 압류(인천광역시), 압류(미추홀구), 가압류(주택도시보증공사, 180,000,000원), 압류(국민건강보험공단), 압류(서구(인천광역시)), 압류(남동세무서장) 등 다수.

* 인수되는 권리: 인수 보증금 합계 0원으로, 인수되는 권리는 없는 것으로 판단됨.

* 총 채무액: 360,000,000원.

1.5. 상권분석

* 지역 특성: 일반상업지역으로 분류되어 있으며, 주변에 다양한 상업 및 업무시설이 발달해 있음.

* 잠재력: 석남역 인근의 역세권으로, 교통 편의성이 높아 임대 수요가 꾸준할 것으로 예상됨. 신축 건물(2019년 준공)로 인한 선호도 상승 기대.

1.6. 생활정보

* 주변 시설: 석남초등학교, 인천석남초등학교 병설유치원 등 교육시설이 근접해 있으며, 다양한 근린생활시설이 인접해 생활 편의성이 우수함.

* 건축 연도: 2019년으로 비교적 신축 건물임.

1.7. 잠재적 리스크

* 토지거래허가구역: 외국인이 주택 용도로 취득하는 경우 허가가 필요하며, 해당 기간(2025.8.26~2026.8.25) 내 경매 진행 시 주의가 요구됨.

* HUG 인수조건 변경: 주택도시보증공사(HUG)의 인수 조건 변경 사항이 있어, 매수 시 HUG와의 협의 또는 관련 절차에 대한 면밀한 검토가 필요함.

* 임대 관계 불명확: 임대관계가 미상으로 명시되어 있으나, 권리분석상 대항력 있는 임차인은 없는 것으로 판단됨.

1.8. 종합 의견

본 물건은 인천지방법원에서 진행되는 부동산강제경매 사건으로, 인천 서구 석남동에 위치한 신축 오피스텔입니다. 지하철 7호선 및 인천지하철 2호선 석남역 역세권에 위치하여 교통이 매우 편리하며, 주변에 학교 및 상업시설이 잘 갖추어져 있어 생활 편의성이 높습니다. 건물 자체는 2019년에 준공되어 비교적 신축이며, 내부 설비도 잘 갖추어져 있습니다.

다만, 본 물건은 외국인 주택용도 취득 시 허가가 필요한 토지거래허가구역에 해당하며, HUG 인수조건 변경이라는 특수 사항이 존재하므로 이에 대한 면밀한 검토가 필요합니다. 권리분석상 대항력 있는 임차인은 없으나, HUG 관련 세부 조건 확인은 필수입니다.

1.9. 투자 포인트

* 역세권 입지: 석남역(7호선, 인천2호선) 초역세권으로 뛰어난 교통 접근성.

* 신축 오피스텔: 2019년 준공으로 건물 상태 양호 및 하자 가능성 낮음.

* 주변 시세 대비 저평가 가능성: 감정가 대비 최근 실거래가(188,000,000원 ~ 190,000,000원)가 낮게 형성되어 있어 시세차익 기대.

* 안정적인 임대 수요: 역세권 및 상업지역 특성상 임대 수요 꾸준 예상.

1.10. 예상 입찰가

* 감정가: 206,000,000원

* 최근 실거래가 (2026년 1월, 5월): 190,000,000원 ~ 188,000,000원 (70.12㎡ 기준)

* 분석: 최근 실거래가가 감정가보다 낮은 수준에서 형성되어 있으며, 이는 본 물건의 경쟁력 있는 입찰가 산정의 근거가 됩니다. 특히 2026년 5월 거래된 188,000,000원은 향후 입찰가를 결정하는 데 중요한 참고 자료가 됩니다. 토지거래허가구역(외국인) 및 HUG 인수조건 변경이라는 변수도 고려해야 합니다.

* 전용면적(69.26㎡) 기준, 최근 실거래가(188,000,000원 ~ 190,000,000원)를 고려할 때, 경쟁력 있는 입찰 희망가는 190,000,000원에서 200,000,000원 사이로 예상됩니다.

* 전략적 목표 입찰가: 195,000,000원 내외.

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참고: 상기 정보는 제공된 자료를 바탕으로 작성되었으며, 실제 권리관계 및 현황은 현장 조사 및 추가적인 법률 검토를 통해 반드시 확인해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.